Conceptul dezvoltat de turcii de la Opus Land odată cu proiectul gigantic Cosmopolis, dezvoltat în nordul Capitalei, va fi unul tot mai des întâlnit în viitor, pe măsură ce astfel de cartiere rezidenţiale aduc o marjă mai bună dezvoltatorului şi pot genera venituri din surse suplimentare, cum ar fi spaţiile comerciale construite în incintă.
Modelul este implementat şi de proiectele de birouri, care atrag la parterul clădirii restaurante sau cafenele, pentru a atrage clienţi dincolo de programul de lucru.
„Sunt dezvoltatori imobiliari care caută să replice povestea Cosmopolis. Dar vor în interiorul centurii Capitalei, unde încă vor găsi teren pentru aşa ceva. Toţi dezvoltatorii cu care vorbesc, toţi încorporează servicii în proiectele lor, atât pe birouri, cât şi pe rezidenţial. Acum 10-15 ani toţi din clădirile de birouri mergeau la costum şi se mulţumeau cu o cantină la parter. Acum nu prea mai vezi pe nimeni la costum, mulţi CEO vin cu scuterul sau bicicleta şi mănâncă un sandvici alături de colegi. Dar acum nu mai vor acelaşi sandvici în acelaşi loc în fiecare zi“, explică Bogdan Voica, CEO al companiei de consultanţă imobiliară Coldwell Banker.
Ca exemple în acest sens sunt proiecte imobiliare precum Cosmopolis, proiect dezvoltat pe un teren de 80 de hectare şi peste 3.000 de apartamente şi vile vândute şi care va continua să se extindă. Proiectul are o piaţă, un strip-mall, servicii, iar de anul trecut şi un serviciu de car sharing.
„Cel mai probabil la Cosmopolis vom vedea şi o conexiune cu autostrada 3 pentru un mai bun acces spre oraş. În acest sens, un exemplu de dezvoltare este Istanbulul, unde intri în oraş cu 50 de kilometriv înainte de oraş. Pe autostradă, stânga-dreapta ai Cosmopolis la puterea 100. Ei au văzut asta şi este doar o chestiune de timp până când acest lucru se va întâmpla“, a explicat directorul de la Coldwell Banker.
Un alt exemplu din sudul Bucureştiului este Cartierul Solar, care va avea un total de 1.000 de apartamente, iar dezvoltatorul construieşte o piscină alături de spaţiu pentru o grădiniţă şi o sală de sport. În cazul birourilor, spre exemplu proiectul Ştefan cel Mare dezvoltat de Forte Partners a venit cu un concept nou de restaurant la parter, în timp ce la Timpuri Noi Square, Vastint i-a adus pe cei de la Fratelli.
„Acum va veni o reconfigurare a spaţiilor de servicii de la parterul clădirilor de birouri. Acum nimeni nu mai face o cantină de 1.000 mp la parter, ci împarte spaţiul în mai multe unităţi. La fel şi proiectele rezidenţiale, ştiu că trebuie să aibă o spălătorie, coafor, un spaţiu de joacă. În Bucureşti, rezidenţele mari, cu sute, mii de apartamente, au creat acolo un mic oraş“, a explicat Bogdan Voica.
Bogdan Voica are o experienţă de peste 15 ani pe segmentul real estate din România şi a lucrat anterior la NEPI Rockcastle. El este absolvent al Academiei de Studii Economice din Bucureşti, Secţia finanţe-bănci şi al Universităţii Bucureşti (masterat Business Consulting). Înainte de începerea activităţii pe piaţa imobiliară, consultantul a activat în companii precum Bancpost sau Deloitte. El a făcut parte din echipele sau a colaborat din postura de consultant independent cu firme precum Jones Lang LaSalle, John Taylor, Globalworth, Skanska Commercial Development şi NEPI Rockcastle, ultima companie în care a activat înainte de numirea la conducerea Coldwell Banker România.
„Adiţional menţinerii poziţiei de lider detaşat pe segmentul rezidenţial, avem ca obiectiv în 2018 consolidarea acestei poziţii şi dezvoltarea teritorială, dar şi dezvoltarea activităţii pe segmente de piaţă mai puţin explorate în ultimul timp de Coldwell Banker în România, cum ar fi commercial property advisory, segmente unde Coldwell Banker este perceput la nivel global ca un agent preferat de investitorii imobiliari de talie medie“, a spus Bogdan Voica.
În ceea ce priveşte viitorul în imobiliare, directorul companiei de consultanţă spune că numărul proiectelor mari va continua să crească. Din acest motiv, în zona de nord a Capitalei au apărut proiecte precum Belvedere Residences, care dezvoltă în Pipera 1.500 de apartamente, sau AFI Europe România, care vrea să construiască în complexul AFI City din Bucureştii Noi 2.000 de apartamente şi ia în calcul inclusiv un complex de birouri acolo, alături de spaţii comerciale.
„Acum dezvoltatorul vrea să facă proiecte mari deoarece vede că este aceeaşi bătaie de cap şi la 100 şi la 1.000 de apartamente. Să cumperi teren, studii, autorizaţii, manager de proiect, diriginte de şantier. Şi la final câştigă cel care construieşte mai mult“, explică Bogdan Voica. Pe de altă parte, în piaţă încă există proiecte „boutique“ mai mici, amplasate pe terenuri din zona centrală sau din apropierea staţiilor de metrou. Spre deosebire de cele mari, acestea pun o mai mică presiune pe infrastructura din zonă şi nu necesită neapărat investiţii suplimentare în reţeaua de apă şi canalizare, gaze sau străzi.
„Zona Barbu Văcărescu are o problemă de infrastructură în momentul de faţă. Dar acolo există cerere pentru birouri şi există o diversitate sănătoasă acolo. Dar acolo sunt şi proiecte rezidenţiale deja anunţate. Sunt de asemenea proiecte rezidenţiale atât spre Pipera, cât şi în zona Aviaţiei, la podul Băneasa. Mai sunt cei de la Belvedere Residences care dezvoltă, iar dacă acolo merg bine vânzările, şi merg într-un ritm bun şi mă aştept să vină şi alţii. Şi vor veni, însă totul depinde acolo de infrastructură şi cât de repede se va lărgi str. Fabrica de Glucoză. Situaţia cu autostrada nu este încă o problemă. Dar lucrările trebuie să se mişte mult mai repede“, explică Bogdan Voica.
În ceea ce priveşte cererea din piaţă, el spune că în acest moment din orice proiect nou construit 80% din apartamente sunt vândute în primul an, iar restul în cel mult anul următor.
„Toţi cei care cumpără sunt utilizatori finali într-o proporţie foarte mare. Puţini cumpără ca să închirieze, 5-10%. Cei care cumpără pentru a închiria merg către old market în general, cât mai aproape de un metrou“, a spus directorul companiei de consultanţă.
Coldwell Banker România a înregistrat în 2016, ultimul an cu rezultate oficiale publice, o cifră de afaceri cumulată de 5,6 milioane de euro, fiind una dintre cele mai mari companii de consultanţă imobiliară active pe piaţa locală.
bogdan.alecu@zf.ro
