Piaţa rezidenţială din Bucureşti a recuperat o mare parte din startul slab de la începutul anului şi a încheiat primul semestru cu 2% mai puţine tranzacţii cu apartamente faţă de aceeaşi perioadă din 2025, potrivit datelor analizate de Colliers.
În paralel, dezvoltatorii accelerează pregătirea de proiecte noi, după ce suprafaţa utilă autorizată pentru clădiri rezidenţiale în Bucureşti a crescut de 3,6 ori în primele cinci luni, cel mai bun ritm din ultimii cinci ani.
La nivel naţional, vânzările de apartamente au scăzut cu 9%, semn că piaţa rămâne prudentă, pe fondul inflaţiei, al costurilor ridicate de finanţare şi al presiunii asupra veniturilor reale.
Dinamica a fost însă diferită în marile centre regionale. Cluj-Napoca, una dintre cele mai scumpe şi mai mature pieţe rezidenţiale din România, a înregistrat o scădere de 16% a tranzacţiilor cu apartamente în primele şase luni, iar Iaşiul a coborât cu 11%. În schimb, Timişoara a avut o evoluţie uşor pozitivă, cu un avans de 3% faţă de prima jumătate a anului trecut.
Această evoluţie confirmă o piaţă mai selectivă, în care cumpărătorii şi dezvoltatorii reacţionează diferit la acelaşi context. Pe de o parte, cumpărătorii sunt mai atenţi la preţ, costul total al locuirii şi gradul de îndatorare şi amână mai uşor decizia atunci când produsul, localizarea sau condiţiile comerciale nu răspund clar aşteptărilor. Pe de altă parte, interesul dezvoltatorilor pentru piaţa rezidenţială rămâne ridicat, atât din partea jucătorilor activi, cât şi din partea unor investitori sau dezvoltatori noi care analizează intrarea pe piaţa locală.
„După câţiva ani în care multe proiecte au fost amânate sau blocate, dezvoltatorii încep să se uite din nou mai atent la pipeline-ul de locuinţe noi. Nu vorbim despre o revenire exuberantă, ci despre o repoziţionare calculată. Oferta nouă rămâne limitată, cererea latentă există, iar Bucureştiul continuă să aibă nevoie de locuinţe bine conectate şi adaptate la bugetele reale ale cumpărătorilor. Astfel, dezvoltatorii care pot securiza terenuri bune, autorizaţii şi costuri de construcţie predictibile vor fi mai bine poziţionaţi pentru următorul ciclu de piaţă”, explică Gabriel Blăniţă, Director Î Valuation & Advisory Services la Colliers România.
Un semnal de stabilitate vine şi din zona finanţării. Ponderea achiziţiilor prin credit ipotecar s-a menţinut la aproximativ 58% din total, un nivel similar cu cel de anul trecut. Presiunea pe bugete rămâne însă ridicată. Preţurile locuinţelor au continuat să crească, în general, mai lent decât inflaţia, dar şi salariile au avut o evoluţie similară, astfel că accesibilitatea reală nu s-a îmbunătăţit semnificativ.
Luna iulie ar putea aduce un volum mai mare de tranzacţii înregistrate, pe măsură ce se apropie termenul-limită pentru finalizarea unor achiziţii cu TVA redus, estimează consultanţii Colliers. Facilitatea se aplică în continuare cumpărătorilor care au semnat un antecontract până la 1 august 2025 şi finalizează achiziţia în termenul şi în condiţiile prevăzute de legislaţie. Un efect asemănător s-a văzut şi anul trecut, când eliminarea cotei reduse de TVA şi creşterea cotei standard au grăbit deciziile de cumpărare şi au transformat luna iulie într-una dintre cele mai active perioade recente pentru piaţa rezidenţială.
„Diferenţierea nu mai este doar o discuţie de marketing, ci devine o condiţie pentru absorbţie. Cumpărătorii sunt mai atenţi, compară mai mult şi iau în calcul nu doar preţul apartamentului, ci costul complet al locuirii. În următorii ani, infrastructura de transport va redesena harta atractivităţii rezidenţiale în Bucureşti. Zone care astăzi sunt percepute ca secundare pot deveni mult mai interesante dacă vor avea acces mai bun la metrou, tramvai sau infrastructură rutieră, iar dezvoltatorii care înţeleg aceste schimbări din timp vor avea un avantaj clar”, adaugă Gabriel Blăniţă.
Pe termen mediu, consultanţii Colliers consideră că fundamentele pieţei rămân favorabile, în condiţiile în care Bucureştiul şi marile centre urbane continuă să aibă nevoie de locuinţe noi, bine conectate şi eficiente. În acelaşi timp, oferta limitată, autorizarea dificilă din anii anteriori şi cererea latentă acumulată pot menţine presiunea asupra preţurilor, mai ales în proiectele bine poziţionate.
