Proiectul de lege PL-x 116/2025 („Proiectul”) care vizează implementarea unor reglementări menite să sporească protecţia promitenţilor cumpărători de locuinţe în promisiunile încheiate cu dezvoltatori, a fost transmis pe 22 noiembrie către Preşedintele României pentru promulgare. După un număr de iteraţii, forma adoptată de Camera Deputaţilor şi transmisă spre promulgare include, însă, mecanisme de protecţie pentru promitenţii cumpărători mai slabe / mai puţin eficace decât se anunţa şi, în schimb, conţine o serie de prevederi neclare, a căror aplicare poate ridica probleme în practică.
Conform Proiectului, încheierea promisiunilor de vânzare / cumpărare / vânzare-cumpărare se poate face numai sub condiţia îndeplinirii unor formalităţi, respectiv efectuării unor operaţiuni prealabile: (i) notarea autorizaţiei în cartea funciară, (ii) realizarea operaţiunii de preapartamentare pentru viitoarele condominii şi (iii) deschiderea cărţilor funciare pentru unităţile individuale reprezentând bunuri viitoare.
Obligaţia notării autorizaţiei de construire în cartea funciară nu este o noutate, această obligaţie există în sarcina beneficiarului autorizaţiei încă din aprilie 2023, fiind introdusă prin modificarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construire. În schimb, operaţiunile de preapartamentare şi deschidere a cărţilor funciare pentru bunuri viitoare sunt proceduri nou propuse. Pentru ca aceste operaţiuni să poată fi aplicate eficient în practică, va fi necesară şi modificarea regulamentului de recepţie şi înscriere în cartea funciară, pe lângă reglementările nou propuse în Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996.
Proiectul introduce conceptul de „convenţie de rezervare” (de altfel, un document frecvent folosit în practică), care va putea fi încheiată pentru o perioadă maximă de 60 de zile, urmată obligatoriu de încheierea promisiunii de vânzare sau de încheierea contractului de vânzare.
În plus, dacă în prezent promisiunile de vânzare pot fi încheiate şi sub semnătură privată, Proiectul impune condiţia formei autentice (ca şi condiţie pentru validitatea actului), însoţită de obligaţia notării acestei promisiuni în cartea funciară de către notarul public.
Avansul maxim care poate fi achitat de promitentul cumpărător pe baza convenţiei de rezervare este limitat la 5% din preţ sub sancţiunea nulităţii absolute a convenţiei de rezervare.
După modificările aduse Proiectului prin amendamentele propuse în Parlament, este mai puţin clar ce se întâmplă dacă acest contract nu se încheie în termenul de 60 de zile - forma anterioară a prevederii preciza că în acest caz dezvoltatorul restituie integral avansul. În forma transmisă spre promulgare se prevede că dezvoltatorul are obligaţia de a restitui avansul primit în baza convenţiei de rezervare în termen de 30 de zile, în cazul în care în termenul de 60 de zile sus-menţionat nu se încheie contractul din culpa exclusivă a dezvoltatorului. Prin urmare, într-o situaţie de culpă comună, dezvoltatorul ar păstra avansul, soluţie care nu pare echitabilă.
Raportul Comun al Comisiei Juridice şi Comisiei pentru Administraţie Publică şi Amenajarea Teritoriului stabileşte procentele maxime ale avansului, impuse în funcţie de stadiul de dezvoltare a construcţiei: (i) 15% la încheierea promisiunii, (ii) 25% la finalizarea structurii de rezistenţă, (iii) 25% la finalizarea lucrărilor de instalaţii. Cu toate acestea, lista amendamentelor admise anexată raportului şi forma Proiectului transmisă spre promulgare indică două procente maxime (i) 25% din preţ pentru partea de rezistenţă şi (ii) 20% din preţ pentru partea de instalaţii, iar aceste procente nu mai sunt legate de valoarea avansului, ci de plăţile achitate de dezvoltator din contul dedicat încasării avansurilor, în scopul dezvoltării proiectului. Pentru respectarea acestei prevederi va fi necesară implementarea unor mecanisme clare de trasabilitate a sumelor încasate şi destinate plăţii antreprenorilor – banii fiind bunuri fungibile, este neclar cum s-ar respecta aceste restricţii. Scopul limitărilor impuse prin aceste procente este mai puţin clar decât cel al prevederii în forma anterioară (i.e., de limitare a valorii avansului în funcţie de stadiul de dezvoltare a proiectului). Limitarea utilizării sumelor alocate din contul dedicat al dezvoltatorului pentru lucrările de rezistenţă respectiv instalaţii, prin raportare la preţ (putem doar presupune că este vorba de preţul vânzării) nu pare, la o primă vedere, să aducă un beneficiu real promitenţilor cumpărători, iar în cazul dezvoltatorilor are potenţialul de a îngreuna procesele plăţilor, de a spori birocraţia şi de a genera blocaje la nivelul proiectelor imobiliare.
Sancţiunea aplicată dezvoltatorului în cazul în care sumele achitate ca avans sunt folosite în alte scopuri decât cele prevăzute este amenda în cuantum de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului înregistrată în anul anterior, dacă fapta nu constituie infracţiune. Faţă de faptul că de multe ori dezvoltatorii constituie noi societăţi de proiect (SPV) la demararea unor astfel de investiţii, este posibil ca sancţiunea să vizeze un procent dintr-o cifra de afaceri de „zero”, deci eficacitatea ei e discutabilă.
În concluzie, Proiectul în forma transmisă spre promulgare introduce o serie de mecanisme despre care se intenţionează a fi benefice, cu rolul de a spori transparenţa şi trasabilitatea în domeniul promisiunilor încheiate între dezvoltatori de proiecte rezidenţiale şi promitenţi cumpărători. Cu toate acestea, observăm o formă a Proiectului transmisă spre promulgare mai relaxată decât formele iniţiale, şi cu mai multe prevederi neclare faţă de versiunea anterioară a acestuia. Sperăm ca aceste neclarităţi să fie adresate anterior promulgării legii, pentru a evita potenţiale blocaje în dezvoltarea şi finalizarea proiectelor rezidenţiale.
