Dezvoltatorul imobiliar One United Properties (ONE) a prezentat vineri, la Ziua Investitorului organizată la Bucureşti, patru direcţii de creştere pentru următorii cinci ani, printre care o platformă separată pentru clădirile închiriate, gândită să distribuie regulat dividende din chirii.
Ţinta companiei este ca valoarea ajustată a activului net (NAV) să ajungă la 2,5 mld. euro în 2031, dublu faţă de 1,2 mld. euro la 30 iunie 2026, ceea ce presupune o creştere medie de circa 15,1% pe an. „Vrem să dublăm valoarea companiei”, a spus Victor Căpitanu, cofondator şi co-CEO al One United Properties.
Primul pilon este One Income Properties, o companie separată în care grupul îşi va consolida proprietăţile închiriate, care reprezintă acum circa 23% din active. „Această companie va colecta doar chirii”, a explicat Căpitanu, adăugând că One United Properties va rămâne o companie de dezvoltare. Perimetrul iniţial propus cuprinde One Tower, clădirile de birouri 1 şi 2 din One Cotroceni Park, One Victoriei Plaza, One Technology District, One Gallery şi Bucur Obor, cu o valoare brută de circa 575 mil. euro la finalul lui 2026. Ţintele sunt o distribuţie anuală în numerar de 7-8% şi o creştere anuală a NAV de 3-5%, realizabile, potrivit lui Căpitanu, în cadrul legal actual.
Platforma de închiriere a grupului ar urma să aibă la finalul anului 195.000 mp, 96% închiriaţi sau pre-închiriaţi, şi un venit operaţional net anualizat de circa 41 mil. euro. Fără achiziţii, doar din proiectele actuale, compania vrea să ajungă la 300.000 mp în cinci ani. Căpitanu a amintit că legislaţia pentru fondurile imobiliare de tip REIT există de ani buni în Bulgaria şi Ungaria şi este în pregătire în România. „Probabil este doar o chestiune de timp”, a spus el, adăugând că adoptarea legii ar îmbunătăţi aceste cifre.
Al doilea pilon sunt locuinţele accesibile, prin One City District, un teren de 21 de hectare din Bucureşti, cu masterplan semnat de arhitectul francez Jean-Michel Wilmotte. Proiectul prevede circa 3.200 de locuinţe, o suprafaţă construită de aproximativ 322.000 mp şi în jur de 8.000 de locuitori. Potrivit lui Căpitanu, modelul este mult mai uşor de extins decât rezidenţialul de lux, iar capitalul se recuperează mai repede, teoretic la aceleaşi marje. „Vrem să începem întâi în Bucureşti şi, odată ce reuşim, vrem să ne extindem şi în alte locuri, în jurul Bucureştiului şi în marile oraşe din România”, a spus el.
Al treilea pilon vizează Statele Unite. În zona metropolitană Nashville, ONE are 12,9 acri (circa 5,2 hectare), deţinuţi sau sub contract, pentru One Liberty Pike. Proiectul are circa 60 de locuinţe, o valoare brută de dezvoltare de 110 mil. dolari şi o investiţie din capital propriu de circa 12 mil. dolari. Compania este în negocieri avansate pentru încă două turnuri: unul la Miami, alături de Fortune International Group, şi unul la Nashville, cu un dezvoltator american. „Ne aşteptăm la randamente anuale compuse de circa 25-30% pe capitalul propriu. Este similar cu ce obţinem în România”, a spus Căpitanu. În parteneriate, ONE ar pune o treime din capital şi ar încasa circa 20-30% din profitul coinvestitorilor, ceea ce ar deveni o nouă linie de profit. Structurile depind însă de acordurile finale.
Al patrulea pilon ţine de NAV, calculat pentru prima dată la 30 iunie. Căpitanu a explicat că, în contabilitate, apartamentele rămân înregistrate la cost, deşi valoarea lor creşte în timp. De aceea, compania calculează NAV-ul aşa cum şi-ar calcula o familie averea netă. „Nu am inclus fluxuri de numerar actualizate, nu există venituri viitoare în calcul. Este doar valoarea de astăzi”, a precizat el. NAV-ul per acţiune este de 61,9 lei, iar la preţul din 8 septembrie acţiunile aveau un discount de 46,4% faţă de această valoare. Gradul de îndatorare (LTV) este de 16,5%.
Valoarea este deocamdată o estimare a conducerii, neauditată. Pentru a câştiga încrederea investitorilor, compania vrea ca, înainte de rezultatele pe 2026, metodologia să fie auditată de unul dintre marii auditori, iar valorile proprietăţilor să fie confirmate de un evaluator extern. „Dar aceste valori se bazează pe vânzările noastre efective. Pentru noi este uşor să modelăm valoarea, pentru că în ultimii cinci ani am avut vânzări de apartamente de peste un miliard de euro”, a spus Căpitanu.
De la listarea din 2021, ONE a atras 172 mil. euro prin IPO şi două majorări de capital. „Bursa chiar a funcţionat pentru noi”, a spus Căpitanu. În calculele companiei, preţul acţiunii s-ar dubla în cinci ani dacă discountul rămâne neschimbat. La un discount de 20% s-ar tripla, iar la paritate cu NAV ar creşte de aproape patru ori.
Vineri, la ora 10:11, acţiunile ONE se depreciau cu 1,5%, la 32,5 lei, pentru o capitalizare de 3,6 mld. lei (0,7 mld. euro).
