În contextul unor constrângeri bugetare, Guvernul României a decis majorarea cotei de TVA de la 9% la 21% începând cu 1 august 2025 pentru livrările de locuinţe noi, măsură cu impact direct asupra sectorului imobiliar. Din perspectivă fiscală, această modificare urmăreşte creşterea veniturilor la bugetul de stat, însă la nivel economic şi social poate avea consecinţe negative atât pentru populaţie, cât şi pentru dezvoltatorii imobiliari.
În prezent, livrarea de locuinţe noi cu o suprafaţă până la 120mp şi o valoare de maxim 600.000 lei (exclusiv TVA) realizate către persoane fizice beneficiază de cota redusă de TVA de 9%, dacă sunt îndeplinite condiţiile şi formalităţile prevăzute în Codul Fiscal. Această facilitate fiscală a fost esenţială pentru sprijinirea accesului la locuinţă.
În urma modificărilor cuprinse în pachetul fiscal asupra căruia Guvernul şi-a asumat răspunderea în Parlament în data de 7 iulie 2025, această cotă redusă este practic eliminată, urmând să beneficieze de cota redusă de TVA doar livrările de imobile destinate a fi utilizate drept cămine de bătrâni şi de pensionari, precum şi case de copii, centre de recuperare şi reabilitare pentru minori cu handicap. Astfel, pentru toate celelalte tranzacţii din sectorul imobiliar se va aplica cota standard de TVA de 21%, ceea ce reprezintă în practică o majorare a TVA-ului de 133% pentru cumpărătorii persoane fizice.
Majorarea TVA generează un impact important asupra preţului locuinţelor achiziţionate prin programul Noua Casă sprijinit de Guvern. De la lansarea acestuia în anul 2009, până la finele lunii decembrie 2024, FNGCIMM a acordat un număr de 334.048 garanţii, în valoare totală de 31,6 miliarde lei, care au susţinut credite în valoare de peste 64 miliarde lei. Această creştere a taxei influenţează direct preţul final suportat de persoanele fizice, în special tinerii beneficiari ai programului, având în vedere că plafonul de finanţare rămâne neschimbat, iar majorarea TVA reduce valoarea eligibilă a locuinţelor accesibile prin acest program.
Conform regulilor actuale, pentru locuinţele noi până la 70.000 euro, avansul este de doar 5%, iar pentru cele între 70.000 şi 140.000 euro, avansul este de 15%. Dar TVA-ul crescut va reduce semnificativ numărul locuinţelor care mai pot fi cumpărate în aceste limite.
Totuşi ce soluţii există în acest moment?
Proiectul de lege prevede o perioadă tranzitorie în regim de derogare care permite aplicarea cotei reduse de TVA de 9% pentru locuinţele noi cu suprafaţă până în 120 mp şi plafonul de 600.000 lei astfel:
- Există contracte încheiate şi se plăteşte avans de minim 20% până la 31 iulie 2025;
- Imobilul poate fi locuit ca atare până la data de 31 iulie 2026;
- Cumpărătorul nu a mai achiziţionat o locuinţă cu TVA redusă după 1 ianuarie 2023.
Prin urmare, atât cumpărătorii, cât şi dezvoltatorii pot iniţia negocieri pentru încheierea unor antecontracte cu TVA redusă care să asigure menţinerea cotei reduse de 9% TVA. Acest demers trebuie abordat cu atenţie, ţinând cont de limitările legislative propuse de Guvern şi impunând o analiză individuală pentru fiecare situaţie în parte.
În concluzie, creşterea TVA în domeniul imobiliar nu este o simplă ajustare fiscală, ci o decizie cu efecte majore pentru toţi actorii implicaţi. Printr-o acţiune promptă şi bine documentată, atât cumpărătorii cât şi dezvoltatorii ar putea evita pierderi semnificative şi beneficia de oportunitatea de a beneficia de cota redusă de TVA de 9%.
