ZF 24

Opinie Adrian Stoichină, COO Prima Development Group: Garanţiile proiectelor imobiliare – Cum te asiguri că primeşti calitatea garantată în contract. Ce tipuri de garanţii imobiliare există şi cine plăteşte pentru eventualele vicii ascunse

Opinie Adrian Stoichină, COO Prima Development Group:...
30.05.2023, 17:33 287

Atunci când decide să facă o investiţie într-un nou apartament, orice client urmăreşte, în general, două lucruri: ca viitoarea sa locuinţă să arate bine şi să se comporte bine în timp. Un design plăcut, dotări cu tehnologii de ultimă oră, parcări amenajate şi situarea într-o zonă avantajoasă sunt criterii care pot înclina balanţa în favoarea proiectului rezidenţial care le pune la dispoziţia clienţilor. Dar este oare suficient? Achiziţia unei locuinţe este o investiţie pe termen lung, fie în confortul locativ, fie în cel financiar al familiei şi din acest motiv clienţii trebuie să aibă certitudinea că apartamentul în care investesc îşi păstrează standardele de calitate tot pe termen lung. Cu alte cuvinte, să se asigure că este o bună investiţie. În momentul achiziţiei sunt acordate unele garanţii de către dezvoltatori şi constructori. Dar cum te asiguri că primeşti calitatea garantată în contract? Informarea corectă este foarte importantă din acest punct de vedere.

                                    Câte tipuri de garanţii imobiliare există

            La achiziţia unui apartament, clienţii primesc două tipuri de garanţii: cea acordată de către dezvoltator şi cea oferită în baza legii calităţii în construcţii. Prima garanţie este stabilită convenţional de către fiecare dezvoltator în parte, în timp ce a doua este garantată de lege, în mod automat, fără a fi necesar să fie menţionată în contractul de vânzare-cumpărare dintre client şi dezvoltator.

Garanţia acordată de dezvoltatori este în general, de 1-3 ani. Prima Development Group este primul dezvoltator care a introdus în România garanţia de 5 ani (pentru ansamblul rezidenţial Core Timpuri Noi) şi nu întâmplător.

Garanţia acordată în baza legii calităţii în construcţii este oferită de către constructor pentru toate viciile ascunse, pentru o perioadă de 10 ani. Astfel, dacă după 6-7 ani de exploatare se constată, spre exemplu, că hidroizolaţia nu este executată corespunzator sau că instalaţiile electrice au vicii de execuţie, constructorul este responsabil pentru toate acestea. Cât priveşte structura de rezistenţă, este garantată pentru întreaga durată de viaţă a construcţiei.

Există însă un element care poate sta la baza unor situaţii nedorite de către clienţi: nu există constrângeri referitor la constructorii angajaţi de dezvoltator pentru construcţia unui proiect de apartamente.                        

Cine plăteşte pentru eventualele vicii ascunse?

Următoarea situaţie este simplu de imaginat: un investitor înfiinţează o companie de dezvoltare şi achiziţionează un teren. Angajează o agenţie de marketing specializată, aşa că randările şi imaginea de brand a proiectului arată profesionist, iar clienţii o consideră un proiect premium.

Apoi, ca să aibă un cost de construcţie redus, decide să nu angajeze un antreprenor general, o companie specializată care să execute toată construcţia, ci alege să lucreze cu echipe mici, care realizează doar manopera. Astfel, angajează 1-2 ingineri care se ocupă de urmărirea lucrarilor şi de achiziţiile de materiale, iar apoi apelează la subcontractori mici, pe specialităţi – echipe de dulgheri, fierari, electricieni, instalatori etc. Nu există nicio constrângere legislativă care să îl impiedice să construiască în regie proprie, indiferent de dimensiunea ansamblului pe care îl ridică – poate fi un bloc boutique sau, la fel de posibil, un ansamblu de sute de apartamente. Nu există, de asemenea, vreo constrângere referitor la nivelul de experienţă al inginerilor pe care îi angajează, atât timp cât au specializarea de ingineri constructori.

Realizarea unei construcţii este o activitate complexă, care, pentru a fi bine implementată necesită o echipă multi-disciplinară, cu ingineri pentru fiecare specialitate, cu departamente care sunt responsabile pentru asigurarea calităţii, pentru planificarea şi coordonarea lucrărilor. De aceea, nivelul de calitate al unei construcţii depinde într-o măsură foarte mare de experienţa constructorului, de vechimea în piaţă, de echipa pe care o are, de procedurile care asigură verificarea calităţii în companie. Cu cât un constructor are mai puţină experienţă, cu atât nivelul de calitate al construcţiei va fi mai scăzut. Iar când vorbim despre calitate, nu înţelegem doar calitatea aparentă – cât de bine arată ferestrele, ceramica din băi sau zugrăvelile, pentru că aceste aspecte sunt, de regulă şi cel mai uşor de rezolvat atunci când sunt probleme. Ne referim mai ales la calitatea lucrărilor ascunse, care nu mai sunt vizibile, la traseele electrice şi legăturile cablurilor electrice, la îmbinările conductelor de alimentare cu apă şi încălzire, la straturile de hidroizolaţie de pe terase şi balcoane, la etanşările tâmplăriilor exterioare. Acestea sunt aproape imposibil de analizat la achiziţia unui apartament.

Iar în cazul apariţiei oricărui viciu cauzat de acest nivel de calitate necorespunzător al lucrărilor ascunse, cine plăteşte pentru el? În situaţii precum cea descrisă mai sus este greu de identificat răspunzătorul pentru posibilele vicii de construcţie. Mai mult, se poate întâmpla ca după vânzarea apartamentelor dezvoltatorul să nu mai deţină active, iar micii constructori să nu aibă lichidităţi cu care să acopere reparaţiile. Aşadar, cine plăteşte pentru eventualele vicii ascunse?

Un studiu realizat de specialiştii Prima Development arată că 90% dintre problemele care pot apărea după expirarea perioadei de garanţie sunt rezolvate de proprietari şi asociaţiile de proprietari, pe cheltuiala proprie. Aceasta se întâmplă deşi legislaţia în domeniu atribuie constructorilor răspunderea pentru viciile rezultate din nerespectarea normelor de execuţie pentru o perioadă de 10 ani. Motivul principal este de cele mai multe ori acela că fie compania de construcţii nu mai există, fie dezvoltatorul a construit în regie proprie, cu echipe de manoperişti, care nu au active ce pot fi executate în cazul unui litigiu.

Cum te asiguri că primeşti calitatea garantată în contract

Garanţia pe care o acordă un constructor are substanţă doar dacă:  

•          mai există compania de construcţii care a acordat-o;

•          dacă are puterea financiară care să asigure remedierea eventualelor vicii;

•          dacă deţine active care pot fi executate în cazul unui litigiu cu proprietarii locuinţelor care beneficiază de garanţie.

            În concluzie, o condiţie de bază ca să te asiguri că primeşti calitatea garantată în contract este să te interesezi în detaliu cine este constructorul care execută lucrarea şi cine este compania care dezvoltă proiectul. Acestea sunt unele dintre cele mai puternice garanţii.

 

Adrian Stoichină este COO Prima Development Group


 

 

Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels


AFACERI DE LA ZERO