ZF 24

Revenirea turiştilor în estul Europei a animat piaţa hotelieră: la Moscova, Kiev sau Varşovia se construiesc noi unităţi de cazare

În capitala Rusiei se află în construcţie 29 de hoteluri cu o capacitate de cazare de 7.700 de camere. Foto Shutterstock

În capitala Rusiei se află în construcţie 29 de hoteluri cu o capacitate de cazare de 7.700 de camere. Foto Shutterstock

Autor: Ciprian Botea

25.10.2013, 00:09 489

Moscova, un oraş cu aproape 12 mi­lioane de locuitori, are în pre­zent cele mai multe ho­teluri aflate în construcţie în regiune, respectiv 29 de proiecte care însumează circa 7.600 de camere, po­trivit datelor companiei de cercetare TopHotelPro­jects. Kiev, Capitala Ucrainei, ocupă poziţia a doua în clasament, cu zece proiecte mari cu 2.700 de camere, urmată de Varşovia, unde sunt în construcţie şase hoteluri mari care însumează 1.500 de camere.

Efervescenţa de pe piaţa hotelieră din Europa Centrală şi de Est a apărut după o perioadă de doi ani (2009 şi 2010) în care tranzacţiile au fost practic îngheţate, iar multe proiecte noi (mai ales cele aflate într-o fază incipientă de dezvoltare) au fost amânate din cauza accesului dificil la finanţare. Acum, investitorii au prins curaj pentru că ratele de ocupare, care scăzuseră chiar şi la 50% pe unele pieţe la începutul crizei, au revenit spre nivelul de 70%, iar tarifele medii au crescut.
 

Sportul a scos piaţa hotelurilor din criză

Evenimentele sportive au fost în ultimii doi ani şi rămân în continuare un factor important de coagulare a pieţei. Olimpiada de Iarnă care se va desfăşura la începutul anului viitor la Soci, în Rusia, este următorul eveniment sportiv major cu impact asupra pieţei hoteliere. Nu mai puţin de 17 hoteluri sunt în construcţie şi urmează să fie finalizate înainte de competiţia sportivă, potrivit hotelnewsresource.com. Cererea pentru spaţii de cazare în oraşul rusesc aflat pe coasta Mării Negre este estimată la 100.000 de camere pe perioada derulării Jocurilor Olimpice de Iarnă, adică peste capacitatea existentă în prezent.

Soci s-a transformat în ultimii doi ani într-un uriaş şantier de construcţii, nu doar prin pris­ma noilor proiecte aflate în derulare, ci şi ca ur­ma­re a renovării sau extinderii unităţilor de cazare existente. Cel mai mare hotel din oraş, Schemt­schuschina, care are 1.000 de camere, a fost deja complet renovat. Dezvoltatorul imo­bi­liar rus ICN Development construieşte un hotel cu 160 de camere în Krasnaja Poljana, lângă Soci, finalizarea acestuia fiind programată înainte de începerea Olimpiadei. Suma in­vestită în acest proiect este de circa 60 mil. euro.

Dezvoltatorii imobiliari se aşteaptă ca oraşul să beneficieze şi ulterior de pe urma notorietăţii câştigate odată cu organizarea Jocurilor Olimpice, astfel că se pregătesc deja pentru creşterea numărului de vizitatori în ur­mătorii ani. Tot ICN Development construieşte în Krasnja Poljana un complex de 23 de vile, a cărui finalizare este programată pentru anul 2016.

Situaţia este similară şi în alte oraşe est-europene care în ultimii ani au găzduit competiţii sportive majore. Este cazul marilor oraşe poloneze, care în 2012 au găzduit Campionatul European de Fotbal. Mai multe hoteuri din Varşovia şi din oraşe precum Lodz sau Poznan şi-au găsit proprietari noi sau au ajuns să fie afiliate unor lanţuri internaţionale în 2011 şi 2012, dar firmele de consultanţă imobiliară spun că piaţa poloneză continuă să fie atractivă pentru investitori chiar şi după încheierea competiţiei sportive. Şi aceasta în condiţiile în care piaţa oferă în continuare un portofoliu de hoteluri de calitate bună, dar la preţuri rezonabile, care pot fi uşor afiliate unor branduri internaţionale.

Hotelul Intercontinental din Varşovia a fost vândut la sfârşitul anului trecut de austriecii de la Warimpex Finanz fondului imobiliar deţinut de grupul german DekaBank.  Hotelul de cinci stele cu peste 300 de camere a fost vândut pentru suma de 100 de milioane de euro, ceea ce reprezintă cea mai mare tranzacţie încheiată vreodată pe piaţa poloneză de profil, potrivit datelor firmei de consultanţă imobiliară Jones Lang LaSalle.

Şi oraşele mici atrag însă atenţia investitorilor. Astfel, anul acesta Bachleda Investment a plătit 14 mil. euro pentru hotelul Mercur din Zakopane, preluat de la Orbis Hotel Group.

Şase hoteluri se află în construcţie pe piaţa poloneză în acest moment, dar este de aşteptat ca lucrările la alte proiecte să înceapă în curând. Astfel, într-un interval de doi-trei ani sunt aşteptate să intre pe piaţă 23 de hoteluri noi, cu un total de peste 5.000 de camere, conform datelor TopHotelProjects. Cel mai mare jucător de pe piaţa poloneză este lanţul hotelier Orbis, deţinut de Accor, care are 54 de proprietăţi cu un total de 10.600 de camere.

Totodată, lanţul internaţional Hilton, care operează cinci hoteluri pe piaţa poloneză, intenţionează să deschidă la începutul anului viitor hotelul Hampton by Hilton din Varşovia, într-o clădire de 17 etaje. Un hotel Courtyard by Marriott se află, de asemenea, în construcţie, iar Starwoods Hotels construieşte un hotel Sheraton. Investitorii văd potenţial şi în zona spaţiilor de cazare pentru clienţii cu bugete reduse. Astfel, nemţii de la Motel One intenţionează să deschidă unităţi de cazare în mai multe oraşe, primul urmând să fie construit în Varşovia. Acesta va avea 180 de camere.
 

Austriecii au atras 135 mil. euro

Tranzacţiile pe piaţa hotelieră din Austria au însumat 135 milioane de euro în prima jumătate a acestui an, uşor peste nivelul din aceeaşi perioadă din 2012, unul dintre cei mai buni ani pentru această piaţă, potrivit datelor firmei de brokeraj imobiliar Christie+Co Austria. Trend Hotel Theresianum, cu 116 camere, a fost vândut de Conwert unui investitor rus al cărui nume a rămas secret. Într-o altă tranzacţie, Immovate a cumpărat hotelul MGallery de lângă opera din Viena, deţinut de o subsidiară a băncii italiene UniCredit.

Piaţa hotelieră austriacă a fost animată şi în afara capitalei Viena, Artis Hotel din Semmering, cu 95 de camere, fiind vândut unui grup austro-ucrainean. De asemenea, unul dintre cele mai mari hoteluri din zona Alpilor austrieci, având 200 de camere, a fost cumpărat de un investitor privat olandez. De altfel, investitorii privaţi şi câteva fonduri specializate au fost cei mai activi jucători pe piaţa tranzacţiilor cu hoteluri din Austria.
 

Nu toate pieţele şi-au revenit

Budapesta, una dintre cele mai populare destinaţii turistice din regiune, rămâne în continuare o piaţă puţin lichidă, deşi rata de ocupare a hotelurilor a urcat la 65%, cel mai ridicat nivel din 2008 încoace. Tariful mediu, de circa 65 de euro/cameră, este însă cu 20% mai mic decât în perioada anterioară crizei. Printre hotelurile deschise recent pe piaţa din Budapesta se numără Park Inn by Radison cu 138 de camere şi Hotel Nemzeti Budapest cu 80 de camere. Ambele au fost inaugurate la sfârşitul anului trecut. Anul acesta nu s-a înregistrat nicio tranzacţie majoră pe piaţa hotelieră din Budapesta, după ce în 2012 Hotelul Meridien fusese vândut cu 55 milioane de euro.

Şi piaţa din Cehia rămâne într-o stare de incertitudine, deşi anul acesta s-au înregistrat câteva tranzacţii importante. Hotelurile Palace Praha şi Praha, cu 124 şi respectiv 136 de camere, au proprietari noi de anul acesta. Totodată, au fost vândute şi Grand Hotel Boemia şi Crowne Plaza din Praga, dar şi Grandhotel Brno, toate trei în cadrul unei tranzacţii mai largi care a implicat un portofoliu de 11 hoteluri aflate în proprietatea asigurătorului austriac Uniqa. Praga are în prezent 340 de hoteluri cu un total de 26.000 de camere, potrivit datelor JLL.
 

Potenţialul rămâne mare

Totuşi, oraşele din Europa de Est au un avantaj major în faţa celor vest-europene: piaţa hotelurilor nu este complet dezvoltată în regiune şi doar o mică parte din spaţiile de cazare sunt afiliate unor branduri internaţionale, astfel că potenţialul de creştere este semnificativ.

Analiştii imobiliari se aşteaptă ca intensitatea cu care marile lanţuri internaţionale vor căuta să achiziţioneze active pe pieţele emergente să crească anul acesta. În Europa de Est şi zona Balcanilor, cel mai bine poziţionate din acest punct de vedere sunt Rusia şi Turcia, ţări ale căror economii au crescut rapid în ultimul deceniu şi unde cererea de servicii de cazare a explodat, dar care înregistrează un deficit de spaţii. Dacă în Europa de Vest hotelurile afiliate unor branduri internaţionale reprezintă 70% din totalul spaţiilor de cazare, în ţările emergente proporţiile sunt inversate, ceea ce face ca potenţialul acestor ţări să fie uriaş.

Articol publicat în ediţia tipărită a Ziarului Financiar din data de 25.10.2013

Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels

AFACERI DE LA ZERO