Despre tendinţele imobiliare pentru anul 2014 se vorbeşte mult, fie că se vorbeşte răspicat, prevăzându-se o creştere deja palpabilă, în comparaţie cu anii trecuţi, fie manifestându-se încă o anume reţinere, mult mai mică, ce e drept faţă de trecut. Chiar şi în cazurile cele mai pesimiste nu pot fi ignorate anumite măsuri dătătoare de speranţă, cum ar fi reluarea programului Prima Casă sau ieftinirea creditelor ipotecare în lei cu avans minim (5 la sută), credite care au devenit astfel cele mai avantajoase variante de pe piaţă.
Pe fondul creşterii numărului de tranzacţii imobiliare, este bine să ne reamintim de câteva aspecte şi sfaturi importante, fie că vrei să vinzi, fie că vrei să achizitionezi un imobil.
Acte necesare: a. actul de identitate în original şi în copie. b. certificatul de căsătorie sau sentinţa de divorţ, în original şi în copie. c. actele de proprietate, în original şi în copie. d. documentaţia cadastrală şi încheierea de întabulare. (Mai multe detalii) e. extrasul de carte funciară pentru vânzare. f. certificatul fiscal pentru vânzare. g. pentru imobilele care sunt apartamente de bloc, este necesară şi adeverinţa eliberată de Asociaţia de Proprietari. h. certificatul energetic |
Pentru orice fel de tranzacţie, există firme imobiliare care preiau majoritatea dintre activităţile legate de întocmire, redactare, depunere de acte şi documente, evident, contra cost (fire prin stabilirea unei sume fixe, fie prin stabilirea unui procent din valoarea imobilului tranzacţionat). Există însă o serie de persoane care preferă, din motive de neîncredere, de mărire a costurilor sau altele, să procedeze la vânzarea sau cumpărarea unui imobil pe cont propriu. De aceea ne adresăm acestora (şi nu numai), pentru ca tranzacţia să fie încheiată cu succes şi ferită de orice probleme, la momentul încheierii contractului de înstrăinare, cât şi ulterior.
În situaţia în care dvs. sunteţi vânzătorul, aceştia ar fi paşii de urmărit:
1. Stabilirea unui preţ de vânzare realist
Trebuie să fim conştienţi de faptul că boom-ul imobiliar al perioadei de până acum 5-6 ani e de domeniul trecutului şi că preţurile de care ştiai atunci nu mai sunt de multă vreme valabile. Setarea unui preţ realist trebuie să plece de la corelarea cu preţul pieţii, stabilirea unui preţ exagerat ţinând departe potenţialul cumpărător. Totodată, trebuie să fiţi pregătiţi şi pentru a vă stabili un preţ de pornire şi limita inferioară sub care nu sunteţi dispus să cedaţi, luând în calcul faptul că lipsa unei „recalibrări” a preţului poate să ducă la dispariţia interesului iniţial al cumpărătorului.
2. Pregătirea actelor necesare vânzării
De regulă, aceste acte sunt următoarele:
a. actul de identitate (B.I., C.I. sau paşaport, după caz), în original şi în copie.
b. certificatul de căsătorie sau sentinţa de divorţ, în original şi în copie (daca este cazul).
c. actele de proprietate, în original şi în copie. Actul de proprietate poate fi un contract de vânzare-cumpărare autentificat de un notar public, un contract de donaţie, un certificat de moştenitor, o hotărâre judecătorească, etc.
d. documentaţia cadastrală şi încheierea de întabulare.
e. extrasul de carte funciară pentru vânzare. Extrasul se obţine numai de către biroul notarial unde se va încheia contractul de vânzare-cumpărare. Extrasul de carte funciară pentru vânzare este valabil 5 zile de la data depunerii, de către notarul public, a cererii de eliberare, la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.
f. certificatul fiscal pentru vânzare. Certificatul fiscal se obţine de la Direcţia de Impozite şi Taxe Locale din sectorul unde este situat imobilul. Certificatul este valabil 30 de zile de la data eliberării.
g. pentru imobilele care sunt apartamente de bloc, este necesară şi adeverinţa eliberată de Asociaţia de Proprietari. Adeverinţa dovedeşte faptul că proprietarul imobilului nu are restanţe la plata întreţinerii Adeverinţa se semnează de către preşedintele şi administratorul blocului, se ştampilează în trei exemplare originale.
h. potrivit dispoziţiilor Legii nr.372/2005 privind performanţa energetică a clădirilor, vânzătorul trebuie să obţină certificatul energetic al apartamentului. În vederea obţinerii certificatului energetic, proprietarul urmează să se adreseze unui auditor atestat în domeniu şi apoi certificatul să îl prezinte cumpărătorului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, respectiv a contractului de închiriere. Certificatul energetic cuprinde informaţii care permit cumpărătorilor să evalueze performanţa energetică a clădirii. Certificatul este însoţit de recomandări de reducere a costurilor, prin îmbunatatirea performanţei energetice a clădirii.
3. Stabilirea preţului final şi semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare
Odată găsit cumpărătorul, trebuie stabilit preţul final fără echivoc, urmărindu-se totodată şi stabilirea încheierii şi semnării unui antecontract de vânzare-cumpărare. Înainte de a se trece la incheierea acestui antecontract, cumpărătorul are dreptul de a verifica actele prevăzute mai sus, pentru a se lămuri asupra detaliilor legate de imobil, dar şi asupra calităţii de proprietar a vânzătorului. Atenţie! Verificările se fac în prezenţa vânzătorului, la notar, nefiind deloc recomandată predarea unor acte originale unei persoane necunoscute.
Acest antecontract este o promisiune asumată de ambele părţi de a încheia în viitor, într-un termen stabilit de comun acord, la preţul convenit, contractul de vânzare-cumpărare privind imobilul. Prin antecontract sunt stipulate o serie de elemente extrem de importante, şi anume: preţul vânzării-cumpărării; data-limită până la care trebuie semnat contractul de vânzare-cumpărare final; termenul de eliberare a imobilului; avansul plătit prin antecontract; modalitatea de plată a preţului imobilului. Antecontractul este foarte important, deoarece prin semnarea lui înţelegerea dintre părţi capătă valoare juridică, iar semnarea lui este necesar să aibă loc la notariat. În situaţia în care o parte nu îşi respectă obligaţiile asumate prin antecontract, cealaltă parte de bună-credinţă se poate adresa cu succes instanţei de judecată.
4. Perfectarea vânzării, aspecte intermediare şi finale
Între momentul găsirii unui cumpărător şi încheierea contractului de vânzare-cumpărare final există un interval de timp care poate varia în funcţie de existenţa cadastrului şi intabulării sau de obţinerea de către cumpărător a unui credit bancar, ca să amintim dintre cele mai frecvente situaţii.
În situaţia în care nu aveţi cadastru şi intabulare, iată câteva precizări importante privind obţinerea acestora.
Preţul stabilit se poate achita, de regulă, în două tranşe: un avans din preţul de vânzare plătit odată cu încheierea antecontractului, urmat de restul de plată datorat efectuat la data încheierii contractului final, în ambele cazuri plăţile efectuându-se în faţa notarului. Potrivit principiului libertăţii consensuale a părţilor, acestea nu sunt împiedicate de nimic pentru a stabili alte modalităţi de plată, cu respectarea prevederilor legale.
În situaţia cumpărătorului care solicită şi obţine un credit bancar, dvs. veţi încasa restul de bani de la banca respectivă, într-un termen de cca. 3 - 5 zile de la momentul semnării contractului final, perioadă necesară pentru inscrierea în cartea funciară a dreptului de ipotecă al băncii asupra imobilului.
Atenţie! În urma vânzării unui imobil, vânzătorul va achita la notar impozitul datorat către stat, în conformitate cu prevederile Codului Fiscal, art. 771:
ART. 77^1 Definirea venitului din transferul proprietăţilor imobiliare din patrimoniul personal
(1) La transferul dreptului de proprietate şi al dezmembrămintelor acestuia, prin acte juridice între vii asupra construcţiilor de orice fel şi a terenurilor aferente acestora, precum şi asupra terenurilor de orice fel fără construcţii, contribuabilii datorează un impozit care se calculează astfel:
a) pentru construcţiile de orice fel cu terenurile aferente acestora, precum şi pentru terenurile de orice fel fără construcţii, dobândite într-un termen de până la 3 ani inclusiv:
- 3% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv;
- peste 200.000 lei, 6.000 lei + 2% calculate la valoarea ce depăşeşte 200.000 lei inclusiv;
b) pentru imobilele descrise la lit. a), dobândite la o dată mai mare de 3 ani:
- 2% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv;
- peste 200.000 lei, 4.000 lei + 1% calculat la valoarea ce depăşeşte 200.000 lei inclusiv.
Precizări cu privire la obţinerea actelor de cadastru şi intabulare
A. Intabularea - reprezintă înscrierea imobilului în Cartea Funciară a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale asupra unui imobil.
Cererea-tip de înscriere în cartea funciară (intabularea) se depune la Biroul de Carte Funciară în raza sectorului/judeţului de care aparţine imobilul, alături de urmatoarele acte:
- documentatia cadastrala (efectuată de o persoană fizică sau juridică autorizată pentru execuţia acestui tip de lucrări;.următoarele acte trebuie puse la dispoziţie expertului cadastral: o copie după actul de identitate, după actele de proprietate şi schiţele aferente, în măsura în care acestea există);
- copii dupa actele de identitate ale proprietarilor;
- copie legalizata dupa actul de proprietate (în cazul unei sentinţe legalizarea se face de către judecatoria care a pronunţat hotărârea şi nu de către un birou notarial);
- schiţa apartamentului (în cazul în care există schiţa);
- planuri 1:500, planuri 1:2000;
- declaraţie-tip privind identificarea limitelor proprietăţii pentru care se execută măsuratorile – pusă la dispoziţie de către expertul autorizat;
- certificat fiscal pentru directia de taxe şi impozite din sectorul de care apartineti.
Extrasul de Carte Funciara (care certifică toate datele de identificare şi situaţia juridică actuală a imobilului) se poate obţine doar de către notar pe baza dovezii de intabulare.
Cand sunteti pregatit cu toate actele mentionate mai sus, trebuie sa va adresati biroului notarial (unde se va semna contractul de vanzare-cumparare) pentru eliberarea extrasului de carte funciara. Atunci va trebui sa depuneti : dovada intabularii imobilului (incheierea de admitere a intabularii), copie act de proprietate, copie acte de identitate proprietar si cerere tip - aceasta cerere va va fi pusa la dispozitie de catre cabinetul notarial.
Dovada de intabulare o poate obţine inginerul cadastral pentru dumneavoastră, dar pentru eliberarea acesteia trebuie să aveţi realizată documentaţia de cadastru.
Calea cea mai simplă : dacă aveţi nevoie de cadastru, apelaţi la un inginer cadastral. Dupa aceea, tot acesta va obţine şi dovada intabulării. Cu aceasta vă duceţi la notar şi notarul va solicita Extrasul de Carte Funciară. Fără acest act nu va puteti vinde casa. (Aici există o listă ingineri cadastriali/firme cadastru)
B. Extrasul de carte funciara certifică toate datele de identificare şi situaţia juridică actuală a imobilului:
1. Descrierea imobilului
2. Numele şi prenumele proprietarilor
3. Actele în baza cărora aceştia au dobândit proprietatea
4. Sarcinile bunului: ipoteci, comandamente, interdicţii de înstrăinare, privilegii etc.
Extrasul de carte funciară se eliberează de către Biroul de Carte Funciară în baza actelor de proprietate care au fost intabulate în Cartea Funciară a imobilului. Pentru eliberarea acestuia trebuie să vă adresaţi biroului notarial unde se va semna contractul de vanzare-cumparare şi unde trebuie depusei:
- dovada intabulării imobilului - inginerul cadastral vă poate ajuta să o obţineţi
- copie act de proprietate
- copie acte de identitate proprietar
- cerere tip - aceasta va fi pusă la dispoziţie de către cabinetul notarial
Acest extras de carte funciară se eliberează numai delegaţilor notariali, la cererea clienţilor şi are un termen de valabilitate de 5 zile de la data depunerii, timp în care nu se poate elibera un alt extras de carte funciara pentru acelaşi imobil. Astfel, este exclusă vânzarea imobilului de două ori. Dupa depunerea cererii mai dureaza 1-2 zile obtinerea lui.
Aspecte importante:
- Notarul are posibilitatea de a aplica o reducere a onorariului perceput pentru autentificarea actelor redactate de un avocat.
- Taxele şi onorariul notarului/avocatului sunt suportate de cumpărător, dacă părţile nu se înţeleg altfel.
- Chiar dacă redactarea actului se face de către notar sau avocat, este recomandabil ca părţile să se uite atent pe document.
- Este necesară imputernicirea legalizată de la coproprietari (cand aceştia există şi nu sunt prezenţi)
- Contractul şi plata se fac numai în prezenţa notarului!!!!
- La semnarea actului de vânzare-cumparare taxele plătite vor fi: taxa de timbru (variază în funcţie de locuinţă), timbrul judiciar, onorariul notarului.
- Imobilele dobândite în baza legii 112/1996 se pot vinde la expirarea a 10 ani de la dobândire însoţite de două adeverinţe scoase de la primărie (A.F.I)
C. Cadastrul
Pentru intabularea imobilului în cartea funciară este obligatoriu să aveţi documentaţia cadastrală realizată. Este indicat să cunoasteţi ce documente sunt necesare, chiar dacă apelaţi la un specialist şi ce trebuie să ii puneţi la dispoziţie şi ce trebuie să vă ofere el.
Cum am mai arătat, documentaţia cadastrală poate fi realizată doar de către un inginer cadastral sau o firmă specializată în acest domeniu. (în Bucureşti, tariful mediu perceput pentru cadastru variază intre 80 si 100 de euro pentru un apartament, in functie de numarul de camere). De obicei, plata se face 50% în momentul începerii lucrării şi 50% la finalizare.
Inginerul cadastral va avea nevoie de urmatoarele acte:
- Actul de proprietate - copie
- Acte identitate proprietar/coproprietari - copie
- Cerere tip – (va fi pusă la dispoziţie de către inginerul cadastral)
- Declaraţie privind limitele proprietăţii – (va fi pusă la dispoziţie de către inginerul cadastral
Inginerul cadastral, pe baza documentaţiei oferite, va trebui să depună un dosar la Oficiul de Cadastru. După aprobarea dosarului, veţi primi un număr de înregistrare (număr cadastral) al dosarului care trebuie să conţină:
- Fişa corpului de proprietate
- Plan de amplasament şi delimitare a corpului de proprietate cu figurarea vecinătăţilor şi calculul suprafeţei in cazul terenurilor
- Plan de încadrare în zonă.
- Tabel de limitare vecinătăţi
- Memoriu tehnic
- Copii ale actelor puse la dispoziţie de dumneavoastră.
Durata de obţinere a numărului cadastral variază între 10 zile, în cazul unui apartament şi până la 25 de zile, în cazul unei case. Există posibilitatea achitării unei taxe de urgenţă care să reducă durata la doar câteva zile.
Solicitaţi inginerului cadastral să se ocupe şi de intabulare. Majoritatea experţilor cadastrali oferă şi acest serviciu fără a mai percepe o taxă suplimentară. Cererea de intabulare se face la Judecătorie şi durează aproximativ 20 de zile.
Fără plan cadastral nu se poate face nici o înstrăinare. În cazul în care imobilul a fost dobândit după 1 iulie 1999 (data la care a intrat în vigoare Legea Cadastrului şi a Cărţii Funciare) şi există un plan cadastral, nu mai este nevoie de realizarea altuia.
Cadastrul este necesar nu numai în situaţia unei înstrăinări, ci şi pentru o donaţie, moştenire sau în situaţia în care este necesară instituirea unei ipoteci asupra imobilului. O firmă specializată în cadastru poate oferi următoarele servicii: cadastru, inclusiv înscrierea în cartea funciară (intabulare); măsurători în domeniul topografiei (ridicări topografice, planuri de situaţie, trasări planimetrice şi altimetrice); relevee construcţii; consultanţă juridică în domeniul cărţilor funciare.
Atenţie! Citiţi cu cea mai mare atenţie contractul de vânzare-cumpărare, fiecare clauză în parte, verificaţi identitatea actelor prevăute ca anexe cu ceea ce este consemnat în textul contractului şi nu în ultimul rând, asiguraţi-vă că aţi obţinut (minim) un exemplar original. Asiguraţi-vă că aţi primit întreaga sumă stabilită.
