ZF Investiţi în România! Cristi Moga, C&W Echinox: Am văzut puţine intrări noi pe zona de producţie în piaţa de logistică. Aşteptările au fost mari

Piaţa de logistică din România a înregistrat în pandemie mai puţine intrări noi pe zona de producţie a segmentului de logistică în comp­araţie cu aşteptările care s-au creat la nivel de piaţă începând din anul 2020, însă au existat acţiuni de extindere a activităţii de la jucători deja existenţi, a explicat Cristi Moga, head of research al Cushman & Wakefield Echinox, în emisiunea ZF Investiţi în România!, realizată în parteneriat cu CEC Bank.

„Pe zona de producţie am avut destul de puţine intrări noi, am avut 2-3-4 jucători din zona de automotive, dar nu de amploarea de care se discuta la momentul în care canalul Suez a fost blocat, China a fost blocată, am mai avut şi un Brexit, adică evenimente care susţineau ideea de a scurta lanţurile de aprovi­zonare prin investiţii în manufactură în zona Europei Centrale şi de Est“. 

În privinţa acestui subiect, trebuie luat în calcul faptul că procesul de relocarea a unei fabrici nu este unul simplu şi poate fi unul de durată. Acesta ţine atât de autorizare şi con­struc­ţie, dar mai ales de capacitatea de a găsi forţa de muncă necesară pentru a susţine aceste investiţii. 

„Credem că 2022 va fi un an mai bun, un an în care vom vedea investitorii în capacităţi de producţie, iar un segment foarte important va fi cel de automotive, unde practic se reconfigurează producţia auto în următorii zece ani. (...) Poate aşteptările au fost prea mari, cred că au fost realiste, dar procesul deci­zional în cazul unei fabrici nu este deloc uşor, mai ales dacă vorbim de o relocare din Asia. Luarea unei decizii poate dura câteva luni, iar implemen­tarea cu siguranţă poate dura ani“. 

Invitatul a subliniat că există deja exemple de succes în România în ceea ce priveşte investiţiile jucătorilor din automotive în piaţa locală, cu nume precum Continental, Bosch sau Draxmailer. Mai mult, succesul unor modele precum Ford Puma sau al celor din gama Dacia ar putea con­vinge investitorii să plaseze bani în România. „Este important să atra­gem jucători noi, cu adevărat impor­tant, dar să nu uităm şi faptul că o mare parte din investiţii sunt realizate prin extinderea jucătorilor deja existenţi. Am tot văzut şi Bosch şi Con­tinental care investesc incusiv în industrii calificate, centre de cerce­tare, de inginerie, atât în oraşe consa­crate pentru industria automotive, cât şi la Iaşi sau Cluj, unde găsesc ingineri capabili să producă maşinile viitorului şi componentele viitorului“. 

Dincolo de zona de producţie, piaţa de logistică a fost activă în 2021, în special în ceea ce priveşte retail şi comerţ online, ambele sectoare bucu­rându-se de un imbold important în 2020. 

„Am văzut o continuare a trendului de anul trecut, poate nu la aceleaşi valori pentru că e greu să repeţi performanţa imediat după un an excepţional. Activi au fost şi jucătorii din industria farma, am văzut mai multe mişcări din partea distribuitorilor de farma“. 

Cristi Moga a discutat şi despre segmentul office, unde angajaţii au început să se întoarcă într-un număr mai mare în spaţiile de birouri închiriate de companiile lor, însă o parte din firme au abordat un sistem hibrid care face ca rata de ocupare să fie de doar 40% faţă de cea dinaintea pandemiei. 

„Dacă în ceea ce priveşte IMM-urile gradul de întoarce la birou a fost mai ridicat, în ceea ce priveşte marile corporaţii acestea au continuat să fie ceva mai prudente şi să aplice diverse formule, precum 2 zile la birou şi 3 zile de acasă, ceea ce înseamnă o rată de ocupare de circa 40% faţă de ce era în perioada dinaintea pandemiei“

Cu toate acestea, situaţia s-ar putea schimba în 2022 pentru piaţa de birouri, întrucât s-ar putea dezmorţi atât tranzacţiile cât şi gradul de ocupare, după valul 4 al pandemiei. 

„În 2022 cred că vom vedea un grad de întoarcere la birou mai ridicat decât anul acesta. Asistăm acum la un nou val pandemic care probabil ne va face încă o iarnă dificilă, vom asista la restricţii, dar în 2022 vom fi cu lecţiile învăţare şi cu o oarecare oboseală a angajaţilor care au continuare să lucreze de acasă în cea mai mare parte a timpului. Cred că anul viitor va însemna un reviriment şi mai puternic pentru piaţa de birouri“. 

În ceea ce priveşte piaţa de retail, acest segment a fost printre cele mai puţin tranzacţionate în ultimul an şi jumătate, spre deosebire de perioada 2006-2008 când tranzacţiile cu malluri erau la ordinea zilei, a explicat Moga. 

„În ultimii ani a fost o categorie de active mai vitregită pentru că înainte de Covid-19 a fost temerea că vânzările online vor afecta simţitor piaţa centrelor comerciale. Apoi restricţiile impuse de Covid au pus presiune pe cash flow-ul centrelor comerciale. Am observat şi aici că vorbim de mai multe categorii de active, în care parcurile de retail au continuat să performeze la un nivel satisfăcător“. 

Totuşi, centrele comerciale din România au beneficiat de o situaţie în care au fost afectate pentru mai puţine zile de restricţiile împotriva Covid, în comparaţie cu jucătorii din alte pieţe din regiune. 

„În perioada aprilie 2020-aprilie 2021 au avut restricţii de funcţionare timp de 100 de zile, în timp ce în alte pieţe din regiune restricţiile au fost chiar şi de 150-200 de zile în această perioadă, ceea ce înseamnă că retailerii din acele centre comerciale au avut dificultăţi sau au fost în imposibilitatea de a-şi desfăşura activitatea pentru aproape jumătate de an“. 

Cushman & Wakefield Echinox a publicat în luna iulie un raport care arăta că valoarea totală a tranzacţiilor cu active imobiliare comerciale din România – birouri, proiecte de retail, industriale şi de logistică, hoteluri – s-a ridicat la 298 de milioane de euro în primul semestru din 2021, în scădere cu 23% faţă de perioada similară a anului precedent. 

„Între timp, spre finalul T3 volumul tranzacţionat a ajuns deja spre 600 de milioane de euro, faţă de ce vorbeam la jumătatea anului, şi proiecţia este că vom vorbi de un volum tranzacţionat similar cu ultimii cinci ani, adică 800 de milioane-1 miliard de euro, în funcţie de momentul în care se vor închide anumite tranzacţii care sunt deja în lucru“. 

Segmentul de birouri rămâne în continuare cea mai tranzacţionată categorie de active, însă Cristi Moga consideră că am putea vedea mai multe tranzacţii şi pe segmentul logistic dacă ar fi mai multe produse disponibile. 

„Investitorii sunt activi dar nu au ce să cumpere, piaţa este destul de polarizată avem doi jucători care au circa 50% din piaţă şi nu vând nimic, ba chiar ar căuta să mai cumpere. După care avem un eşalon doi cu 4-5-6 jucători medii cu ambiţii mari, dar mai mult pe zona de dezvoltare, în condiţiile în care în piaţa de achiziţii nu sunt foarte multe produse la vânzare“.