• Leu / EUR4.8922
  • Leu / GBP5.5612
  • Leu / USD4.4928
ZF Investiți in România

ZF Investiţi în România! Cristian Şimon, broker imobiliar: În 2019 peste 70% dintre locuinţele din Cluj-Napoca erau cumpărate pentru închiriere, dar în 2020-2021 lucrurile s-au inversat

12.11.2021, 11:00 Autor: Alex Ciutacu

Pandemia a reuşit să schimbe structura achiziţiilor de locuinţe din Cluj-Napoca, în sensul în care 70% dintre locuinţe sunt cumpărate pentru utilizare şi 30% pentru închi­riere, în contextul în care aceste pro­cente erau răsturnate în 2019, a explicat Cristian Şimon, managing partner al Simon&Partners Real Estate Advisors, în emisiunea ZF Investiţi în România!, realizată în parteneriat cu CEC Bank.

„Din perspectiva cine vinde-cine cumpără există o schimbare radicală faţă de 2019, când peste 70% dintre apartamentele şi locuinţele cumpă­rate erau achiziţionate spre închiriere şi doar 30% spre folosinţă. În

2020-2021 lucrurile au căpătat o turnură inversă şi-anume 70% spre folosinţă şi 30% spre închiriere. Este şi acesta un recul al situaţiei în care ne aflăm cu toţii în Europa.“ 

Piaţa chiriilor din Cluj-Napoca a înregistrat în pandemie o scădere medie de circa 8%, iar unele categorii au înregistrat chiar şi creşteri mai mari, crede Şimon. Cu toate acestea, preţurile de vânzare au continuat să crească, iar specialistul a subliniat că sunt zone ale oraşului unde preţurile ajung şi la 2.000 de euro/mp. 

„Discuţia este una pe care o consider foarte amplă deoarece are foarte multe direcţii. În opinia noastră Clujul se află într-o continuă creştere, dar această creştere este una speculativă“. 

El a explicat că PUG-ul oraşului este unul foarte restrictiv, astfel încât toate proiectele de mari dimensiuni sunt suspendate de 2-3 ani, ceea ce a împins dezvoltatorii spre zona metropolitană în localităţi precum Floreşti, Apahida sau Feleacu. 

„Ca rezultat avem o explozie a preţului deoarece efectiv preţul terenului, uşor afectat sau neafectat cu posibilitate de dezvoltare, are un impact deosebit în creşterea preţului produsului finit. De aici şi preţurile foarte ridicate în comparaţie cu alte oraşe precum Timişoara, Iaşi sau Braşov“. 

Momentul deblocării ar putea veni la finalul lui 2022 sau în 2023, când se vor lansa proiecte de 4-5.000 de apartamente în oraş. Atunci preţurile s-ar putea echilibra şi se va înregistra o uşoară corecţie, spune Şimon. 

Cristian Şimon este un specialist cu o experienţă de aproape 20 de ani în piaţa imobiliară, care a condus pentru câţiva ani divizia de office din cadrul biroului regional din Cluj al companiei de consultanţă imbiliară SVN România. În 2021, el a lansat compania Simon&Partners Real Estate Advisors şi a pornit pe cont propriu. 

 

Necesar de 50.000 mp de birouri

Segmentul office al pieţei imobiliare din Cluj-Napoca însumează un stoc total de circa 500.000 mp, unde peste 300.000 mp sunt spaţii clasa A. În acest context, invitatul a explicat că nu se găsesc spaţii de multe ori. 

„Pe zona de clasă A credem că undeva la 50-60.000 mp de spaţii noi ar putea fi absorbiţi în perioada dezvoltării, undeva la doi ani de zile, şi ar fi absorbiţi cu uşurinţă. Trebuie să recunoaştem că o mare parte dintre spaţiile de birouri clasa A au fost construite dinainte de 2011-2012 şi ele sunt cumva consumate“. 

Simon&Partners observă o migraţie înspre zonele metropolitane sau chiar înspre judeţele limitrofe, pe fondul dorinţei angajatorilor de a merge cu sediile mai aproape de zonele în care locuiesc angajaţii. După ei vin şi dezvoltatorii de proiecte office, care anticipează trendul şi vor să capitalizeze momentul. 

„Observăm această evoluţie chiar şi pe judeţele limitrofe. Unul dintre clienţii noştri are 1.000 de oameni în Cluj şi odată cu plecarea lor spre locuinţele din judeţele limitrofe preferă să meargă spre ei şi să închirieze spaţii în localităţi precum Satu Mare, Baia Mare, Alba Iulia, Bistriţa, foarte interesant am zice. Există totuşi o migraţie, iar asta va aduce cu sine un vacancy interesant pe spaţii, dar discutăm în anii următori“. 

Totuşi, acest trend ar putea fi unul tranzitoriu, crede Şimon, în contextul în care Clujul este „capitala Transilvaniei“ şi va prezent în continuare interes pentru investitori şi pentru chiriaşi. 

 

Pariu pe retail

Segmentul spaţiilor de retail din Cluj-Napoca are nevoie de investiţii noi, întrucât jucătorii care sunt în căutare de spaţii nu reuşesc să găsească ceea ce caută. 

„Dacă ne uităm la zona de retail şi-anume high street a fost destul de greu şi dificil pentru retaileri din cauza restricţiilor. Actualmente chiar dacă avem câteva cereri interesante din partea unor retaileri naţionali şi chiar internaţionali nu reuşim să îi acomodăm pe zona centrală a oraşului. E un oraş mic, concentrat, dificil din punct de vedere al imobiliarului“. 

El este de părere că oraşul are nevoie de un parc comercial, un mall sau o galerie comercială, iar acesta ar putea fi suficient pentru nevoia actuală. 

„Din informaţiile pe care le avem există discuţii pe dezvoltarea unei noi galerii comerciale de talie mare, sperăm că se va întâmpla în următorii 3-5 ani. Cred că o intrare de centru comecial nou este suficientă petnru următorii 10 ani“. 

Cristian Şimon consideră că cea mai profitabilă clasă de active este chiar zona de retail şi spune că dacă ar avea 5 milioane de euro ar căuta oraşe care duc lipsă de clădiri de retail şi ar investi acolo. Îl numeşte „un pariu 100% sigur“. 

„Eu aş paria pe zona de retail, de street mall, galerii comerciale mai mici poziţionate nu neapărat în Cluj, pot fi localităţi de 20-30.000 de locuitori unde poţi securiza o poziţie bună. Consider că e cea mai bună investiţie, dacă reuşeşti să obţii contracte bune cu retailerii randamentele pot depăşi 13-14%. Şi, de ce nu, cu un exit ulterior“.

O campanie Ziarul Financiar și CEC Bank