ZF Investiţi în România! Mihai Pătrulescu, CBRE: Anul acesta vom vedea tranzacţii de 750 mil. euro, însă în 2022 vom reveni la peste 1 miliard de euro

♦ România rămâne atractivă pentru investitorii regionali în condiţiile în care dispune atât de noi spaţii industriale cât şi de clădiri de birouri noi, cu randamente duble faţă de Europa Centrală dar cu aceiaşi chiriaşi internaţionali.

Piaţa locală a devenit mai atractivă şi sunt nume noi care intră şi care se uită. Spre exemplu, în 2021 au intrat pe piaţa locală sud-africanii de la Fortress, care au cumpărat proiectul logistic ELI Park I, dar şi cei de la Adventum, un fond cu sediul central în Malta dar management maghiar care a cumpărat birourile Hermes Business Campus din Capitală.

„Au fost şi alţi investitori în Europa Centrală şi de Est, au căutat să intre în România şi nu au găsit momentul potrivit. Acum pare să fie acel moment. Chiar şi jucătorii pre­zenţi au început să aibă mai mulţi bani dis­ponibili pentru investiţii în Ro­mânia. Amestecul între investitori cu lichi­ditate şi care voiau să cum­pere, care ana­lizau piaţa re­gio­nală şi cei noi duce la faptul că acum în 2021 sunt mai mulţi bani în piaţă dis­po­nibili pentru investiţii decât erau în 2019 înainte de pan­demie“, a spus Mihai Pătrulescu, head of investment properties, CBRE România.

Volumul total al investiţiilor imo­biliare în România a atins 303,6 mi­l. euro în prima jumătate a anului, cu 21% sub nivelul înregistrat în aceeaşi perioadă a anului trecut, potrivit celor mai recente date CBRE Research. În primele şase luni, au fost semnate 17 tranzacţii cu o valoare medie de 17,8 milioane de euro, fiind considerată o primă jumătate a anului foarte dinamică.

Bucureştiul a atras mai mult de jumătate din volumul investiţiilor, respectiv 67%, în cinci tranzacţii cu birouri şi hoteluri, în timp ce 12 oferte reprezentând 33% din volumul total au fost semnate în oraşele regionale, care au atras în special investitorii în căutare de proiecte industriale.

„În prima jumătate a anului am avut tranzacţii de investiţii de circa 300 mil. euro, iar până la finalul anului estimăm că vom ajunge la circa 750 mil. euro, poate puţin mai mult. Nu este un an record, dar este corelat cu mecanica tranzacţiilor. Acestea au o durată de negociere, ve­ri­ficări şi a existat o pauză către fi­nalul anului când nu au existat pro­du­se pe piaţă şi acum vedem încetinirea. Efer­vescenţa însă în acest moment este peste nivelul de 750 mil. euro.“

„Scăderea de la 1 miliard de euro vine din faptul că am avut mai puţine proiecte de birouri, o creştere pentru proiecte de industrial dar în termeni relativi a fost o reticenţă în prima parte a anului. Aceasta s-a întors şi sunt mai mulţi investitori interesaţi de proiecte de birouri şi chiar de retail, sector pus pe pauză, însă cifrele nu arată deloc rău şi reapare interesul“, a explicat Mihai Pătrulescu.

Următorul pas ar putea fi acela ca investitorii locali să se extindă şi regional, aşa cum cei din Ungaria sau Cehia au venit spre România.

Tranzacţia cu Dacia One e una incurajatoare pentru piaţa locală, proiectul fiind cumpărat cu 50 mil. euro de către Dedeman. Capitalul local este foarte important deoarece rămâne stabil pe timp de criză şi oferă şi încredere celorlalţi investitori.

„Putem vedea foarte curând cum investitorii români vor trece graniţa şi vor achiziţiona proiecte din alte ţări. În curând putem avea astfel de investitori, aşa cum am văzut din Ungaria sau Cehia către România. În România ai oportunităţi foarte bune din punct de vedere randament şi strategic iar în Ungaria sau Cehia sunt multe proiecte deja vândute şi nu mai sunt atât de multe oportunităţi“, a spus Mihai Pătrulescu.

Din punct de vedere al sectoarelor de piaţă, primele două pozţii sunt ocupate de sectorul de birouri şi cel industrial, aflate însă la distanţe considerabile. Sectorul de birouri a reprezentat 64% din volumul tranzac?ionat, în timp ce sectorul industrial a reprezentat 26%, pia?a de birouri consolidându-şi astfel rolul de sector preferat pentru investitorii naţionali şi internaţionali, potrivit CBRE Research.

„Există prospectări mai mult ca sigur pentru mai multe achiziţii. Piaţa locală este mai puţin lichidă. Plaja de produse din piaţă este destul de redusă. Pe industrial avem cerere, dar nu avem produse la vânzare. Modelul de la noi a fost centrat pe a dezvolta şi a ţine, nu pe a dezvolta şi a vinde cum a fost în Polonia. Cererea mare duce la compresia randamentului acum. Dacă apare produsul potrivit, randamentul se poate comprima şi mai mult. Noi am calculat randamentul etalon la 7,75% - 8% dar putem vedea niveluri şi mai scăzute pentru produsul potrivit. Au existat investitori care iniţial se uitau la birouri şi au trecut la proiecte industriale şi de logistică. Vor exista noi semnări pe această piaţă, însă totul va depinde de produsele aflate la vânzare. Iar această lipsă de produse i-a determinat pe unii investitori să se întoarcă la produse clasice precum birourile“, a spus consultantul.

El a subliniat că sunt mai mulţi investitori care au prospectat piaţa locală, care vor să intre şi caută oportunitatea potrivită. E vorba de produs şi poziţie strategică, în Bucureşti, în centrul ţării, viitoarele dezvoltări de infrastructură şi cum poţi creşte în cotă de piaţă. Strategia contează acum mai mult decât preţul.

„Încă sunt investitori interesaţi de piaţa de birouri. Parţial pentru că ceea ce se întâmplă acum este o situaţie atipică. Modelul hibrid este tot mai popular, însă nevoia de spaţiu rămâne prezentă. Nu există chiriaşi care să lucreze numai remote. Este o nevoie mai mică de spaţiu din partea chiriaşilor existenţi, dar există şi cerere nouă. Spre exemplu în 2020 a existat un nou val de angajări în IT şi comunicaţii, 50.000 de noi locuri de muncă, un lucru remarcabil. Cei mai mulţi dintre aceştia au lucrat de acasă şi acum avem de-a face cu o cerere latentă“, a explicat Mihai Pătrulescu.

Focusul rămâne acum pe Bucureşti, pe clădirile din Bucureşti, cu poziţie strategică, după care spre Cluj şi Timişoara. Sunt produse şi în centrele regionale, dar vorbim şi de o reticenţă temporară a investitorilor.

„Sunt investitori din Cehia sau Ungaria, dar se opresc în Bucureşti. Avem fonduri globale care vin să investească în Europa Centrală şi de Est, dar şi din SUA. Avem şi investitori locali precum Dedeman sau Element Industrial drept dezvoltator. Mulţi au ales dezvoltările de rezidenţial spre exemplu. One United a trecut de la Rezidenţial şi spre birouri. Se uită mulţi dar tranziţia durează“, a adăugat consultantul.

Polonia a fost şi este o piaţă complementară pentru România, în sensul în care investitorii care au realizat achiziţii pe plan local, au fost întâi sau urmează să analizeze şi piaţa poloneză. Spre exemplu cel mai recent exemplu în acest sens este fondul sud-african Fortress, care a achiziţionat iniţial două parcuri logistice în Polonia, după care au cumpărat proiectul ELI Park I de lângă Bucureşti.

Pastrând proporţiile, Serbia ar putea fi următoarea ţară din regiune cu o dinamică accelerată şi care să poată atrage investitori din regiune, inclusiv din România.

„Este foarte interesant ce se întâmplă în Serbia pe partea de birouri, industrial şi logistică, sunt dezvoltări interesante. Pe partea de rezidenţial este foarte interesantă Bratislava cu o dezvoltare remarcabilă. Polonia însă este acum o piaţă foarte aglomerată. Sunt toate premizele ca România să fie o piaţă complementară pentru Serbia, aşa cum a fost Polonia pentru România. Nu sunt în UE, dar au o poziţie strategică pe hartă şi au o conexiune foarte bună cu Ungaria“, a subliniat Mihai Pătrulescu.