ZF Investiţi în România! Antoanela Comşa, Gran Via: În Bucureşti se construiesc prea puţine locuinţe noi pentru a le înlocui pe cele vechi. Reducerea ofertei de locuinţe noi va pune presiune pe creşterea preţurilor în cazul locuinţelor noi, iar investitorii imobiliari nu mai vor să cumpere terenuri fără autorizaţii

Bucureştiul şi zona Ilfov con­tinuă să atragă noi locuitori, iar cei care deţin un aparta­ment vechi vor să scape de problemele cauzate de lipsa apei calde şi a căldurii furnizate de Termoenergetica şi vor locuinţe noi, însă dezvoltatorii nu mai pot construi din cauza suspendării, respectiv anulării PUZ-urilor.

„În Bucureşti există şi problema apei calde, motiv pentru care mulţi vând apartamentele vechi pentru a cumpăra în blocuri noi şi din prima întreabă de apă caldă şi căldură. Clienţii vor centrală de bloc sau de apartament. Cu siguranţă în Bucureşti se contruiesc prea puţine locuinţe noi pentru a le înlocui pe cele vechi. Vom resimţi acest lucru în 2023-2024. Tot ce a fost autorizat în anii trecuţi până în momentul suspendării, respectiv anulării PUZ-urilor, sunt proiecte în curs de realizare. Vor fi gata anul acesta sau final de 2023. Blocuri mici de până în 100 de apartamente, pe terenuri de până în 3.000 mp vor suplimenta oferta, însă nu au cum să acopere cererea. Un studiu din 2020 arată că Bucureştiul şi Ilfovul cresc din punctul de vedere al numărului locuitorilor, au nevoie de şcoli şi soluţii pentru petrecerea tim­pului. Când cererea va rămâne con­stantă, iar oferta se va reduce, preţurile vor creşte“, a spus Antoanela Comşa, preşe­dintele Gran Via şi preşedintele AREI.

Cererea în piaţă există în continuare, iar războiul din Ucraina pune presiune pe piaţa imobiliară din România.

„Clienţii cumpără în continuare. Noi am vândut ultima fază din Gran Via Park şi încă mai primim mailuri în care suntem întrebaţi dacă mai avem la vânzare. Am primit inclusiv cerere pentru 100 de apartamente pentru ucraineni, dacă avem de închiriat. Sunt mulţi ucraineni care trăiesc în România şi caută să închirieze pentru cei care pleacă de acolo. Acest lucru va pune presiune pe piaţa chiriilor de aici. Va exista o presiune pe oraşele mari“, a explicat Antoanela Comşa. Ea spune că o bulă precum 2008 nu mai poate exista în condiţiile în care în cele mai multe oraşe preţurile nu au ajuns la acel nivel, însă salariile au crescut mult mai mult.

„Cineva estima de acum trei ani o scădere de 25% a preţului apartamentelor şi că dezvoltatorii dau estimări greşite. Să ne uităm la salariile din 2008, costul utili­tăţilor de atunci şi ce avem acum, în 2022. Dacă atunci aveam nevoie de salariul de peste 30 de ani pentru achiziţia unui aparta­ment cu două camere, acum suntem la 12 ani. Preţurile nu au crescut fără o sus­ţinere din spate. Am cumpărat spre exemplu fier în decembrie cu 3,85 lei per kilogram, iar acum o lună cu 4,15 lei şi la început de martie era 4,45 lei, pentru ca pe 16 martie să ajungă la 6,35 lei. Creşterile vor fi suportate atât de dezvoltatori, cât şi de clienţi, prin preţ. Şi poate nu vor mai începe noi proiecte“.

Pe de altă parte, creşterea dobânzilor atât Robor cât şi IRCC limitează tot mai mult accesul la credite, în special în cazul pro­iectelor low-cost şi mass-market. „Aco­lo orice variaţie are un impact mare. Pro­iectele bune, middle spre high sunt achizi­ţionate în proporţie de peste 50% cu fon­duri proprii. Vom vedea creşteri de 5-10% ale preţurilor, de la proiect la proiect, în funcţie de cerere. Creşteri mari nu vom ve­dea pentru că cele mai multe proiecte fina­lizate anul acesta sunt începute la final de 2020, început de 2021, când preţurile nu au crescut mult. Preţurile au început să crească din a doua jumătate a lui 2021. Dar apar­­ta­mentele care vor fi gata în 2023-2024 vor avea o creştere de peste 10% faţă de pre­ţurile de acum“, a spus Antoanela Comşa.

Din cauza anulării PUZ-urilor, pe fondul scumpirii materialelor de construcţii şi incertitudinii legate de evoluţia dobânzilor, dezvoltatorii nu se mai grăbesc să cumpere terenuri pentru demararea unor noi proiecte.

„Acum Gran Via este pe hold cu achiziţia de noi terenuri pentru că iulie 2020 a fost aprobat ultimul PUZ. Primăria nu dă nicio justificare a faptului că nu aprobă PUZ-uri. Da, în Bucureşti s-a construit haotic. Dar mafia imobiliară n-ar fi putut exista fără autorităţi, iar autorizaţiile de construire au fost emise de autorităţi în acele cazuri“. 

Orice teren mai mare de 3.000 mp necesită un PUZ, iar pentru un proiect mixt sunt necesare 20.000 – 30.000 mp cel puţin.

„De ce să cumpăr acum un teren pe care banca nu îl finanţează şi să aştept trei ani o autorizaţie? Puţini vor fi cei care vor mai cumpăra. Poate doar investitorii instituţionali să mai cumpere. Altfel foarte puţini sunt cei care cumpără terenuri fără autorizaţii. Multe terenuri mari se bazează pe un PUG realizat cu studii în anii 1998-1999, aprobat în 2000. Noi construim în 2022 pe studii realizate în urmă cu 24 de ani. Schimbarea de destinaţie a unui teren se faceprin PUZ, iar PUZ nu se aprobă. Unii spun că viitorul PUG va fi gata în 1-2 ani, însă noi estimăm că mai repde de 4-5 ani nu va fi realizat decât dacă chiar se doreşte“, a conchis Antoanela Comşa.