ZF IT Generation. Start-up Pitch. Andrei Chelariu, country manager InRento România – platformă europeană de crowdfunding imobiliar: Prima tranşă de 200.000 de euro din proiectul de debut de pe plan s-a strâns într-o oră. Avem deja alte două proiecte de reconversie în lucru

♦ Proiectul de debut al InRento în România este un complex comercial din Braşov ce necesită o finanţare totală de 1,1 milioane de euro ♦ Platforma lituaniană de crowdfunding imobiliar este activă în 8 ţări europene, pe piaţa din România intrând la începutul acestui an ♦ InRento are peste 4.600 de investitori şi intermediat până acum finanţări de peste 90 de milioane de euro.

Start-up-ul lituanian InRento, care a dezvoltat o platformă de crowdfunding imobiliar, a strâns prima tranşă de 200.000 de euro pentru proiectul său de debut din România – un complex comercial în Braşov – într-o singură oră de la publicarea pe platformă, deşi investitorii europeni nu cunoşteau piaţa românească la acel moment. La trei luni de la intrarea pe piaţa locală, cererea din partea dezvoltatorilor a depăşit aşteptările, start-up-ul având deja alte două proiecte de reconversie în stadiu avansat de negociere – o clădire istorică din Bucureşti care va deveni spaţiu de birouri şi un ansamblu de clădiri vechi din provincie care vor fi transformate în apartamente. InRento, care are peste 4.600 de investitori activi din toată Europa şi a finanţat proiecte imobiliare de peste 90 de milioane de euro în 8 ţări, vine pe o piaţă românească unde nişa de „refurbish­ment“ imobiliar nu are un produs dedicat de finanţare alternativă.

„Chiar discutam cu clientul şi ne gândeam în cât timp o să reuşim să strângem suma. Performanţa a fost una absolut admirabilă, mai ales pentru o piaţă nouă. Ca ordine de mărime, proiecte între 3 şi 5 milioane de euro se finanţează de obicei în maximum 24 de ore pe platformă, dintr-un pool de peste 4.600 de investitori activi din toată Europa“, a declarat Andrei Chelariu, country manager InRento România, în cadrul emisiunii ZF IT Generation.

Proiectul din Braşov – o fostă cantină transformată într-un centru comercial pe două niveluri, cu un supermarket la parter şi o sală de sport la etaj – are o finanţare totală de 1,1 milioane de euro, acordată etapizat.

Între fiecare tranşă, platforma publică imagini şi actualizări despre stadiul lucrărilor, astfel încât investitorii să vadă în permanenţă ce se întâmplă cu banii lor. Finanţarea etapizată este abordarea standard a InRento pentru proiectele aflate în faza de dezvoltare.

InRento funcţionează ca o punte digitală între investitorii persoane fizice, care pot investi de la 500 de euro, şi dezvoltatorii sau proprietarii de proiecte imobiliare care au nevoie de finanţare. Spre deosebire de alte forme de investiţie, dobânda este plătită lunar – investitorul nu aşteaptă finalizarea proiectului pentru a-şi vedea randamentul. Investitorul îşi creează un cont pe platformă, primeşte săptămânal un newsletter cu proiectele noi disponibile şi poate alege pe criterii de geografie, tip de proiect – rezidenţial, hospitality, retail – şi alţi parametri. Modelul de business se bazează pe un comision perceput dezvoltatorului, un mecanism standard în industria de finanţare imobiliară.

 

Ce finanţează InRento şi ce nu

Platforma acoperă o gamă largă de proiecte imobiliare, de la rezidenţial la retail, warehouse şi hospitality, dar aplică criterii stricte de selecţie pentru a proteja investitorii.

„Ne interesează toate proiectele «real estate». Preponderent achiziţiile, dar ne interesează şi partea de «development», cu menţiunea că nu facem proiecte «greenfield» – e o promisiune pe care am făcut-o investitorilor. Proiectele de «development» în care intrăm, de preferat, să fie într-o fază mai avansată, spre 60-70%“, a explicat Chelariu.

Pe piaţa locală mai există doar două platforme similare de crowdfunding imobiliar, dar InRento se diferenţiază prin posibilitatea de a acorda finanţări pe perioade mai lungi şi sume mai mari. Platforma consideră că acoperă în premieră un segment nedeservit al pieţei româneşti.

„Ce cred că o să acoperim aici e o nişă pe care piaţa nu o are – partea de «refurbishment». Ştiam că produsul o să aibă succes pe piaţa locală, dar solicitările pe care le-am primit au fost numeroase şi proiecte de foarte bună calitate“, a menţionat el.

 

Între bănci şi private equity

Faţă de finanţarea bancară tradiţională, InRento pune accent pe viteza de execuţie şi flexibilitate – un avantaj competitiv într-o piaţă în care procesele de creditare bancară pot dura luni de zile.

„Încercăm să ne poziţionăm ca şi costuri între un finanţator tradiţional – mă refer la bănci – şi între partea de «private debt» şi «private equity». Un alt avantaj este flexibilitatea şi timpii de răspuns. De la colectarea documentelor şi «due diligence»-ul intern, ne propunem un maxim de 30 de zile. Cu proiectul din Braşov, în aproximativ o lună am reuşit să finanţăm proiectul şi clientul să aibă banii“, a detaliat Chelariu.

 

Pipeline şi planuri pentru România

Pe lângă proiectul din Braşov, InRento are deja alte două proiecte de reconversie în stadiu avansat de negociere cu dezvoltatori locali, la care se adaugă discuţii şi cu dezvoltatori rezidenţiali – un segment cu cerere ridicată pe piaţa locală, spre deosebire de Lituania, unde activitatea s-a mutat preponderent pe reconversii.

„Avem un imobil cu valoare istorică în Bucureşti care va deveni spaţiu de birouri în următoarele 9-12 luni şi un alt proiect în ţară, tot o reconversie, nişte clădiri vechi care vor deveni apartamente. Dar nu ne limităm – avem discuţii foarte avansate şi cu dezvoltatori rezidenţiali“, a precizat Chelariu.

InRento nu are un buget fix alocat pieţei din România şi nicio ţintă specifică pentru primul an de activitate. Proiectele din toate cele 8 pieţe concurează între ele, iar decizia de finanţare se ia strict pe baza calităţii oportunităţii. Compania a ales să nu anunţe public intrarea pe piaţa românească până nu a avut un proiect finanţat în spate, pentru ca potenţialii clienţi şi investitori să vadă tracţiune reală.

 

O companie crescută cu resurse minime

Compania a crescut cu resurse neobişnuit de mici raportat la dimensiunea operaţiunilor pe care le-a atins – o traiectorie pe care Chelariu o consideră emblematică pentru modelul de business al platformei.

„Ideea a pornit undeva în 2020-2021, în pandemie, cu o investiţie de 150.000 de euro. Nu a avut foarte multe runde de investiţii, în total undeva la 500-600.000 de euro. Dar ideea a prins tracţiune de la an la an şi aproape că şi-a dublat operaţiunile în fiecare an“, a subliniat Chelariu.

Platforma are în prezent peste 4.600 de investitori activi, cel mai mare segment venind din Lituania, dar cu o pondere în creştere din Germania, Austria şi Olanda. Investitorii au acces la toate proiectele din oricare dintre cele 8 ţări şi pot vedea pe platformă întreaga documentaţie de credit şi contractele de ipotecă.

O diferenţă între piaţa românească şi cea din ţările baltice, unde InRento are cea mai lungă experienţă, ţine de gradul de digitalizare a procesului. În Lituania, întregul flux de finanţare se desfăşoară 100% online, inclusiv semnarea contractului de ipotecă. În România, semnarea la notar rămâne obligatorie fizic – singura etapă care necesită prezenţă faţă în faţă. „Nu suntem chiar atât de în urmă, dar mai e puţin“, a punctat el.

O altă diferenţă structurală: în ţările baltice şi în Polonia, accesul la platforme de crowdfunding şi la instrumente de private debt este mult mai des întâlnit, iar dezvoltatorii au mai multe opţiuni de finanţare alternativă, uneori la costuri mai ridicate decât ce oferă InRento. În România, platforma acoperă o nevoie care exista de ceva timp pe piaţă, dar pentru care nu exista un produs dedicat.

Cererea a depăşit deja aşteptările companiei, solicitări venind inclusiv din Republica Moldova.

„Nu avem o ţintă clară anul acesta. Ne dorim să finanţăm toate proiectele care sunt viabile din punctul nostru de vedere şi să ajutăm la această regenerare urbană. O să tragem linie la final de an şi sunt convins că rezultatul trebuie să fie pe măsura aşteptărilor“, a conchis Andrei Chelariu.