♦ Impozitul mediu pentru apartamentele deţinute de persoane fizice a crescut cu 70–80% ♦ Baza impozabilă a fost majorată de la 1.000 de lei la 2.677 lei/mp, indiferent de anul construcţiei ♦ Valoarea finală a impozitului se obţine prin aplicarea unor coeficienţi de zonă şi rang ai localităţii ♦ „Au dispărut şi cele două articole care prevedeau deprecieri de 10%, 30% sau 50% în funcţie de vechimea clădirii.”
Impozitele locale pentru locuinţe au crescut semnificativ de la 1 ianuarie 2026, atât pentru persoanele fizice, cât şi pentru companii, ca urmare a modificărilor aduse Codului fiscal prin Pachetul 2 de măsuri fiscale. În medie, impozitul local pe apartamentele deţinute de persoane fizice este mai mare cu 70–80%.
„Din 2022 se discută despre creşterea valorii impozabile a clădirilor rezidenţiale, acceptându-se ideea că impozitele vor creşte. Astăzi, în ianuarie 2026, suntem în plină discuţie despre efectele acestor măsuri, care, aşa cum apar acum, au fost puse pe hârtie la sfârşitul lunii august 2025. Varianta modificărilor Codului Fiscal care a trecut prin Parlament este din august”, a spus Adrian Vascu, managing partner al Veridio, în cadrul emisiunii de business ZF Live.
Pe lângă creşterea de bază de circa 70%, despre care s-a vorbit public, au existat şi alte ajustări mai mici care au explodat acum, spune el.
„Aceste efecte erau cunoscute încă de atunci. Am spus că impozitele vor creşte cu minimum 70–80%, dar pentru apartamentele din blocuri mai vechi sau cu mai mult de trei niveluri ori mai mult de opt apartamente, impozitele vor fi duble sau chiar triple.”
Ce spune Codul Fiscal actualizat în 2026 despre modul în care se calculează impozitul pe clădirile rezidenţiale deţinute de persoane fizice:
Majorarea vine, în principal, din schimbarea grilei valorii impozabile. Legea 239/2025 a introdus o nouă bază de calcul, prin care valoarea impozabilă pe metru pătrat pentru apartamentele aflate în proprietatea persoanelor fizice a fost majorată de la 1.000 de lei la 2.677 de lei. Această bază se multiplică ulterior cu coeficienţi care ţin cont de rangul localităţii şi de zona în care este amplasată clădirea.
„Acea bază de 1.000 de lei a fost indexată anual cu inflaţia, dar în 2025 s-a făcut o modificare semnificativă: baza a fost crescută direct la 2.677 lei pe metru pătrat. Aici apare creşterea de 70–80% despre care s-a vorbit. Doar că, în acelaşi timp, au dispărut şi cele două articole care prevedeau deprecieri de 10%, 30% sau 50% în funcţie de vechimea clădirii. (...) În 2025 s-a şters practic toată indexarea anterioară şi s-a stabilit o bază nouă, de 2.677 lei pe metru pătrat, care este baza actuală de calcul. Această bază se multiplică în funcţie de rangul localităţii şi de zona în care este amplasată clădirea. În Bucureşti, pentru zona A, coeficientul ajunge la 2,6.”, a explicat Adrian Vascu.
Pentru clădirile rezidenţiale şi clădirile-anexă aflate deţinute de persoane fizice, impozitul se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08% şi 0,2% asupra valorii impozabile a clădirii. Cota exactă este stabilită prin hotărâre a consiliului local.
De asemenea, atât pentru persoanele juridice, cât şi pentru persoane fizice, cota impozitului pe clădiri stabilită pentru anul 2026, de către autorităţile locale, nu poate fi mai mică decât cota stabilită pentru anul 2025. Această prevedere a fost menţinută în Pachetul 2 fiscal.
„Creşterile de două sau de trei ori pe care le vedem acum provin din aceste ajustări asupra Codului fiscal, fără să se fi pus accent pe ele şi fără să fi existat simulări publice. Dacă oamenii ar fi fost informaţi corect atunci, ar fi ştiut ce urmează”, susţine Adrian Vascu.
O altă regulă menţinută prin Pachetul 2 fiscal este aceea că, atât pentru persoanele fizice, cât şi pentru cele juridice, cota impozitului pe clădiri stabilită pentru anul 2026 de autorităţile locale nu poate fi mai mică decât cea aplicată în 2025. Practic, consiliile locale nu au posibilitatea de a reduce nivelul de impozitare faţă de anul precedent.
„Vă dau un exemplu personal. În 2010, impozitul pentru casa părinţilor mei era 225 de lei. În 2016, când a intrat în vigoare noul sistem, era 600 de lei. Astăzi, după toate majorările, este 1.215 lei. Dar această creştere nu a avut loc doar în 2026, ci gradual, prin decizii locale de majorare a cotei. (...) Pensia mamei mele era în 2016 de 1.250 de lei, iar impozitul anual era 600 de lei. Astăzi, impozitul este 1.200 de lei, dar pensia este 3.650 de lei. Din perspectiva ponderii impozitului în venit, lucrurile s-au îmbunătăţit, chiar dacă impozitul nominal s-a dublat”, a mai declarat reprezentantul Veridio.
Potrivit lui Vascu, creşterea de bază de aproximativ 70% a fost comunicată public, însă au existat şi alte ajustări mai puţin discutate, care au amplificat efectele finale.
„Logica reducerilor pentru vechime era corectă din punct de vedere al evaluării: un apartament mai vechi necesită investiţii mai mari şi are o valoare de piaţă mai mică. Eliminarea acestor deprecieri a lovit cel mai tare în pensionarii care locuiesc în apartamente vechi.”
Efectul majorării impozitelor locale asupra deficitului bugetar este relativ mic, spune Vascu.
„Impozitele şi taxele locale sunt în jur de 5–6 miliarde de lei pe an, iar chiar dacă s-ar dubla, impactul asupra deficitului naţional ar fi limitat.”
Adrian Vascu consideră că autorităţile ar fi trebuit să comunice mai transparent aceste schimbări.
„Aş prefera mai multă onestitate din partea autorităţilor: să ni se spună clar că trebuie crescute impozitele pentru a finanţa anumite proiecte, nu să se mascheze totul prin ajustări tehnice ale valorii impozabile.
(...) Pasul făcut în acest an a apropiat semnificativ valorile impozabile de un nivel actualizat şi nu cred că mai există spaţiu pentru noi creşteri majore în anii următori. Implementarea unui sistem automat de evaluare, aşa cum cere PNRR, va fi extrem de dificilă şi va dura ani”, a concluzionat el.
