♦ Preţul mediu al unui apartament cu două camera în Capitală este între 1.900 şi 2.300 de euro pe metro pătrat, în funcţie de zonă. @Schimbările legislative şi insttabilitatea se reflectă direct în preţuri mai mari pentru locuinţe. @Zona de Est a Capitalei – Pallady, dar şi cea de Nord – Pipera, au un potenţial mare.
Preţurile la apartamentele noi au tot crescut în ultimii ani, în urma schimbărilor legislative, dar şi a situaţiei politice şi a cererii din piaţă, acestea fiind principalele motoare care au dus piaţa în sus, consideră Damian Şerban, managing director al R&D Advisers. Astfel, în Bucureşti un preţ mediu la apartamente a ajuns să fie între 1.900 euro şi 2.300 euro pe metru pătrat.
„Dacă ne uităm la piaţă de la începutul anului, am văzut în primul rând că Guvernul a făcut o mărire de taxe, a mărit taxele pe salariile lucrătorilor în construcţii, a eliminat facilităţile fiscale, ceea ce înseamnă că a crescut preţul. Vedem în continuare inflaţie, care nu are cum să nu se vadă şi în imobiliare. Piaţa imobiliară este o oglindă fidelă a ceea ce se întâmplă în economie. Chiar dacă ea răspunde de regulă cu o mică întârziere, urmează trendul”, a spus Damian Şerban, la emisiunea de business ZF Live.
Cele mai „fierbinţi” zone la nivel de cerere sunt cele din nordul Bucureştiului. Totodată, nu doar preţurile la apartamente au crescut, ci şi preţurile chiriilor. Pentru un apartament de două camere, un locuitor al Capitalei plăteşte în prezent circa 750-800 de euro, mai spune specialistul.
„Preţul chiriilor s-a mărit mult din cauza inflaţiei, a cererii, dar şi din cauza faptului că s-a livrat un stoc mai mic de apartamente. Mare parte din el a fost cumpărat de utilizatori finali şi stocul de investiţie care a ajuns în piaţa de închirieri a fost unul mai mic. Acelaşi fenomen se întâmplă şi în zona de est a Bucureştiului, zona Pallady, una cu infrastructură foarte bună, proiecte noi bune şi cu o cerere foarte solidă”, a mai adăugat Damian Şerban.
R&D Advisers a realizat anul trecut, în 2024, circa 650 de tranzacţii, cu o valoare totală de până în 100 de milioane de euro. Cea mai mare tranzacţie din sfera imobiliară a fost o vilă în centrul Capitalei de aproape 1,5 mil. euro.
„Vedem că piaţa de creditare a avut un avans în ultimul an. Oamenii în continuare se uită la creditare, în zona de 3-4 camere, peste 70% din tranzacţii se fac cu credit. Mulţi clienţi au cumpărat în ultimii 10 ani o proprietate nouă într-o zonă periurbană şi acum îl vând şi fac un upgrade către un apartament într-o zonă mai bună sau cu un număr de camere mai mare, deci au resurse proprii”, a mai spus Damian Şerban.
O schimbare pe care o vede în piaţă este o atenţie mai mare a clienţilor spre dezvoltatori, spre istoricul acestora.
„Numărul de proiecte care se vând pe planşă a scăzut semnificativ în ultimii doi ani. Oamenii vor să vadă o autorizaţie valabilă emisă şi vor să vadă că lucrările au început, ceea ce e un lucru foarte bun din punctul nostru de vedere şi îi încurajăm pe clienţi să cumpere proiecte în care autorizaţiile sunt emise”, a mai spus Damian Şerban.
Ce a mai declarat Damian Şerban ân cadrul ZF Live:
♦ Piaţa a fost foarte dinamică. Din 2014 piaţa a început să crească. Am avut o recuperare faţă de perioada de criză şi randamentele anuale au fost unele foarte bune. Chiar dacă am avut pandemie, războiul la graniţă, probleme cu creditarea, inflaţie, instabilitate politică, piaţa imobiliară rezidenţială a fost foarte rezilientă, a fost în creştere continuă. Creşterea de preţuri nu se va opri nici anul acesta.
♦ În plus, vedem o presiune din partea clienţilor, oamenii îşi doresc o casă nouă, să se mute în Bucureşti şi aici vedem că există o cerere foarte sustenabilă în piaţă în aproape toate zonele din Bucureşti.
♦ Dacă ne uităm pe zone, aş spune că în zona peri-urbană Pipera Nord - Bucureşti, Voluntari, Otopeni au văzut un avânt important în ultimele şase luni. În Voluntari şi în zonele adiacente autorizaţiile se emit într-un ritm mult mai rapid decât în Bucureşti, unde din cauza suspendării PUZ-urilor ritmul este unul mult mai lent.
♦ Pariem pe zona de nord, pe Fabrica de Glucoză, Pipera, Băneasa, sunt nişte zone în care preţurile au crescut, randamentele în continuare pentru clienţi sunt foarte bune, pentru că preţul chiriilor a crescut agresiv în tot Bucureştiul şi nu cred că se va opri. În ultimii 10 ani chiriile au rămas pe loc, în schimb, în ultimii doi ani chiriile au crescut agresiv şi odată cu ele şi randamentele proprietăţilor rezidenţiale.
♦ Centrul Bucureştiului are dintotdeauna şi a avut cerere, dar aici sunt puţine proiecte. Nu mai găsim în zona semicentrală sau centrală apartamente sub 3.000 de euro metru pătrat, deci ne îndreptăm undeva în trendul pieţei europene.
♦ Şi pentru vânzare e un moment bun, dar e mult mai bun de cumpărare. Din punctul meu de vedere, Bucureştiul, care e o zonă foarte bogată, o zonă administrativă şi cu o economie puternică, l-as compara în continuare cu Varşovia, unde nu găseşti în marginea oraşului preţuri sub 3.500 de euro/ mp. Eu cred că noi ne vom alinia în următorii 4-5 ani şi ne vom îndrepta la zonele mass-market către preţuri spre 3.000 de euro metrul pătrat. Acum vorbim de 2.000-2.100 euro/mp.
♦ Dacă ne uităm, de exemplu, la Regie Grozăveşti, preţul depăşeşte 2.200-2.300 euro mp. Dacă ne uităm în zona de est, vedem preţuri între 1.900 - 2.200 euro/mp. Dacă ne uităm în zona de nord Pipera, zona dedicată segmentului mediu, acolo vedem preţuri între 1.900 şi 2.300 euro/mp.
♦ În Primăverii vedem preţuri mari, peste 5.000 de euro, 7.000 de euro şi 10.000 de euro pe metru pătrat. Depinde foarte mult de proprietate, de gradul de finisare.
♦ Recomandăm clienţilor să-şi cumpere casa, locuinţa sau o proprietate de investiţie în zona de interes. Dacă munceşti în zona de nord, dacă ai copilul la şcoală privată, în zona de nord, dacă acolo e punctul tău de interes, cumperi acolo.
♦ Peste 650 de tranzacţii au fost anul trecut. Cred că am tranzacţionat undeva până 100 milioane de euro.
♦ Piaţa în prima parte a anului a fost destul de efervescentă. În ianuarie am văzut o efervescenţă mai mare decât în alţi ani, până în jumătatea lui februarie. După, am avut parte de un pic de instabilitate economică şi a însemnat că piaţa a încetinit pentru o săptămână-două, după care trendul de creştere a început din nou.
♦ Preţurile locuinţelor au crescut şi decizia de cumpărare a urmat natural. Clienţii se aşteptau anul trecut ca preţurile să sufere o corecţie. Nu s-a întâmplat lucrul acesta, au început să ia decizia de a căuta din nou şi de a cumpăra, în ciuda unui mediu economic destul de instabil.
♦ În top trei am avut tranzacţii între 800.000 euro şi 1,5 mil. euro. Cea mai mare tranzacţie a fost o vilă în zonă istorică, 1,4 mil. euro, s-a vândut după 3- 4 luni de listare, nu se vând atât de repede proprietăţile cu un preţ mare.
♦ A doua tranzacţie a fost zona centrală, 1,1 mil. euro, un apartament penthouse construit în 2010-2012, în zona Parcul Carol - Unirii, un apartament mare de 280 de metri pătraţi, plus un balcon de 40 de metri. Există o cerere foarte solidă pentru apartamente mari, pentru penthouse-uri. Ele din păcate sunt destul de puţine livrate în ultimii ani. S-au livrat mai mult în zona de nord a Bucureştiului.
♦ Un preţ minimal pentru un apartament de două camere într-o zonă bună, cu acces bun către infrastructură, ar fi undeva între 110.000 şi 120.000 de euro, ca zone ar fi Pallady, Pipera.
♦ În zona medie, preţul este undeva între 140.000 – 190.000 de euro, plus 19% TVA.
♦ În continuare starul pieţei este apartamentul de două camere, pentru că se închiriază foarte uşor.
♦ Preţul median de închiriere al unui apartament de două camere este între 750-800 de euro în piaţă.
♦ Pentru trei camere, preţurile depăşesc 250.000 de euro. Un segment asemănător ar fi între 250.000 şi 350 000 de euro pentru un apartament cu o suprafaţă de cel puţin 75 - 80 de metri pătraţi, plus o terasă, 10 metri.
♦ Pentru patru camere preţul pleacă din 300.000 de euro, se duc până într-o jumătate de milion de euro. Sunt bani în piaţă.
♦ Mai există încă un segment de clienţi care au dividende la sfârşit de an, bani din diverse businessuri, bani „la saltea”, şi care investesc în imobiliare, pentru că imobiliarele au fost şi sunt o sursă de randament foarte solidă.
♦ Cazul Nordis a influenţat piaţa, clienţii sunt foarte atenţi, se uită la istoricul dezvoltatorului, vor să vadă ce proiecte a livrat. Clientul devine din ce în ce mai informat, ceea ce e un lucru foarte bun şi clienţii apelează din ce în ce mai mult la sfatul unui profesionist, îi încurajăm să facă lucrul acesta.
♦ 90% din apartamente sunt vândute într-un ansamblu nou în timpul construcţiei şi 10-15% se vând când produsul este aproape de finalizare sau gata.
♦ Orice creştere de taxe se va vedea în preţul. Un lucru negativ care impactează de mai mulţi ani piaţa imobiliară este blocarea PUZ-urilor, blocarea PUG-ului şi faptul că vedem un răspuns destul de lent al autorităţilor la nevoile de dezvoltare a oraşului.
♦ Preţurile apartamentelor din Bucureşti vor creşte. Eu nu întrevăd în următorii doi-trei ani o scădere.
♦ Oraşul este în primul rând favorabil dezvoltării şi regenerării. Construcţiile noi şi de calitate înseamnă o viaţă mai bună pentru rezidenţi, înseamnă locuinţe de calitate şi dezvoltare. Lipsa dezvoltării sau regresul în dezvoltarea imobiliară înseamnă un PIB mai mic, înseamnă un stoc de proastă calitate de locuinţe.
♦ Este datoria în primul rând a autorităţilor locale şi centrale să se asigure că avem infrastructură şi să se îmbunătăţească transportul public şi să vedem infrastructura în afara oraşului. Eu zic că să opreşti dezvoltarea este un răspuns nepotrivit pentru o capitală modernă, europeană, cum e Bucureştiul.
♦ Dacă salariile se vor corela cu creşterea preţurilor, Bucureştiul va rămâne o capitală atractivă din punctul de vedere al investiţiilor imobiliare. Dacă preţurile vor creşte, salariile nu vor urma acelaşi trend, atunci putem spune că indicele de accesibilitate va scădea. Deci cele două sunt corelate, am făcut o estimare bazată pe realitatea de acum.
♦ România e o economie emergentă, cu o cerere solidă, cu oameni care îşi doresc să se mute într-o proprietate nouă, cu preţuri atractive.
♦ Chiar dacă la un anumit moment cererea va fi stagnantă sau va scădea, eu cred că ulterior ea va reveni, pentru că noi suntem într-un ciclu de dezvoltare mai agresiv faţă de Europa Vestică şi cred că oamenii vor găsi în continuare în imobiliare şi un instrument de investiţii.
♦ În piaţă poţi să ai randamente de 7-8% la chirie în zonele în creştere, cu preţuri atractive, în Pallady, în Pipera, în sectorul 6, Regie-Grozăveşti. Pe lângă randamentul la chirie, avem şi aprecierea investiţiei, care a fost peste 10-15% în fiecare an.
♦ Două zone cu potenţial mare în viitor sunt zona de est a Bucureştiului. Zona Pallady, încă preţul e unul foarte interesant, şi zona de nord - Fabrica de Glucoză, Pipera, Otopeni, Tunari, toate zonele adiacente. Şi Sectorul 6, zona Regie – Grozăveşti, Drumul Taberei, este iarăşi o zonă cu potenţial foarte bun.
