ZF Real Estate by Storia. Cum arată rezidenţialul în 2026? Prudenţă la început de an, optimism moderat din vară. Începutul de an marcat de prudenţă accentuată şi de presiunea inflaţiei de aproape 10% duce piaţa rezidenţială într-o fază mixtă, cu tranzacţii mai puţine şi preţuri aflate mai degrabă în stagnare în prima parte a lui 2026

♦ Scăderea dobânzilor şi o eventuală relansare a consumului ar putea apărea abia în a doua jumătate a anului, pe fondul ajustărilor bugetare şi al temperării inflaţiei, spune Gabriel Blăniţă, director valuation & advisory services, Colliers România.

„Ne uităm la piaţa rezidenţială în strânsă legătură cu ce se întâmplă şi în zona economică, pentru că principalul mod în care oamenii achiziţionează locuinţe este pe baza salariului, a venitului pe care îl au. De aceea e im­portant mersul economiei“, a explicat Gabriel Blăniţă în cadrul emisiunii ZF Real Estate by Storia. Potrivit acestuia, începutul de an este caracterizat de „foarte multă prudenţă“, atât din partea cumpărătorilor, cât şi a dezvol­tatorilor şi proprietarilor. Contextul vine după o a doua parte a anului trecut marcată de creşteri de taxe şi de majorarea TVA la locuinţele noi, ceea ce a dus la o frânare a vânzărilor începând cu luna august.

„Din august, când a crescut TVA la locuinţele noi, am văzut o scădere care a continuat până la sfârşitul anului. Şi începutul de an a venit cu o scădere foarte puternică în ianuarie pe ceea ce înseamnă vânzări, atât la nivel naţional, cât şi în Bucureşti“, a spus el.

Inflaţia ridicată şi stagnarea salariului real au început să erodeze puterea de cumpărare. „Am avut câţiva ani consecutivi în care puterea de cumpărare reală a crescut, salariile au crescut mai repede decât inflaţia. Însă în ultimele şapte luni nu mai putem spune acest lucru. Or, atunci când puterea de cumpărare scade, ne aşteptăm să vedem o scădere a consumului“, a explicat Blăniţă.

În aceste condiţii, prima parte a anului ar putea aduce mai puţine tranzacţii şi o evoluţie neuniformă a preţurilor. „Ne aşteptăm ca acest an să fie unul mai degrabă mixt. O primă jumătate a anului cu multă prudenţă, în care vedem mai puţine tranzacţii şi mai degrabă o stagnare a preţului. Izolat, acolo unde cererea există şi numărul de proiecte este mic, vedem în continuare creşteri de preţuri, dar acolo unde avem concurenţă mare între proiecte am văzut şi scăderi.“ Evoluţia preţurilor este strâns legată de masa salarială – indicator care combină numărul de angajaţi şi nivelul salariilor. „Masa salarială a intrat în teritoriu negativ, ca şi salariu real. Avem o inflaţie peste creşterea salarială şi o uşoară scădere a numărului de angajaţi“, a punctat reprezentantul Colliers.

Totuşi, scăderea numărului de salariaţi este redusă, de ordinul câtorva zeci de mii, departe de ajustările dramatice din 2008 sau din debutul pandemiei, ceea ce nu indică, în acest moment, o prăbuşire generalizată a preţurilor. Creşterea TVA la locuinţele sub 120.000 de euro, de la 9% la 21%, a pus de asemenea presiune pe piaţă, însă nu a fost transferată integral în preţul final în toate zonele. „În zonele unde oferta este limitată, dezvoltatorii au transferat aproape în totalitate TVA-ul către cumpărător. În zone mai competitive, o parte din dezvoltatori au luat acest cost asupra lor, scăzând marja de profit.“

 

A doua jumătate a anului aduce motive de optimism moderat

Blăniţă anticipează o posibilă schimbare de ton în a doua parte a anului, dacă inflaţia va începe să scadă din iulie şi dacă vor apărea reduceri de dobândă. „Ne aşteptăm să vedem, odată cu scăderea inflaţiei, şi scăderi de dobândă din partea Băncii Naţionale. Scăderea costului împrumutului ar putea relansa consumul.“ Totuşi, avertizează el, nu există motive de euforie: „Nu vedem încă motive de euforie pentru a doua parte a anului, dar vedem anumite motive de optimism.“

Când este momentul potrivit pentru achiziţie? Întrebat când este cel mai bun moment pentru a cumpăra, Blăniţă a făcut distincţia între nevoia de locuire şi investiţie. „Recomandarea pe care o fac cel mai des este: atunci când îţi permiţi locuinţa care răspunde cel mai bine la nevoile pe care le ai, acela e momentul să faci achiziţia.“ Amânarea unei decizii care ţine de nevoia de locuire poate afecta calitatea vieţii, spune el. În cazul investiţiilor, însă, analiza trebuie făcută în funcţie de randament. „Nu mai vorbim de randamente de 7-10%, ci mai degrabă între 3 şi 5%. Mulţi se bazează pe aprecierea de capital.“ În ultimii 5-6 ani, preţurile au crescut cu aproximativ 60% în Bucureşti, 70-80% în alte oraşe mari, iar în Cluj-Napoca s-au dublat.

În contextul actual, cele mai vulnerabile sunt locuinţele accesibile, unde cumpărătorii depind de credit ipotecar. „Vedem locuinţele cele mai ieftine ca fiind cele mai afectate de scăderea cererii. Mai puţine constrângeri vedem pentru locuinţele în zone centrale sau pentru cele mai scumpe.“ Diferenţa dintre apartamentele noi şi cele vechi continuă să crească, în principal din cauza costurilor de construcţie, care ar fi „între 60 şi 80% mai mari“ faţă de acum cinci ani pentru un proiect similar. În plus, standardele noi privind eficienţa energetică şi siguranţa la incendiu cresc costurile, dar şi calitatea construcţiilor.

Aproximativ 55% dintre achiziţii se fac cu credit ipotecar, iar restul, în mare parte, cu bani proprii. Dobânzile variabile sunt în jur de 8%, nivel considerat ridicat pentru a susţine o creştere accelerată a cererii.