ZF Real Estate by Storia. Casa de vacanţă, între lifestyle şi investiţie. Gabriel Blăniţă, director valuation & advisory services, Colliers International Romania: Randamentele în turism sunt mai bune decât în zona rezidenţială, însă vorbim de un business cu totul diferit

♦ România are aproximativ 180.000 de locuinţe de vacanţă, ceea ce reprezintă mai puţin de 2% din fondul locativ total ♦ Segmentul rămâne unul de nişă, adresat în principal cumpărătorilor cu venituri peste medie, care caută mai mult decât o simplă investiţie ♦ Randamentele în cazul locuinţelor turistice pot ajunge la 7-8%, peste nivelul de 5-6% întâlnit în marile oraşe.

Locuinţele de vacan­ţă revin în atenţia cumpă­ră­torilor odată cu începu­tul sezonului estival, însă, în ciuda numărului mare de proiecte dezvoltate în ultimii ani pe litoral şi în staţiunile montane, segmentul rămâne unul de nişă. Potrivit lui Gabriel Blăniţă, di­rector, capital markets, living services valuation and advisory services, Colliers International Romania, piaţa locală are aproximativ 180.000 de ast­fel de proprietăţi, rapor­tate la un fond locativ de aproape 10 milioane de locuinţe.

„Nu vorbim de un număr semni­ficativ, vorbim mai degrabă de o nişă“, spune acesta.

Estimarea porneşte de la datele oficiale ale recensământului din 2021, care arată că România dispune de aproximativ 10 milioane de locuinţe.

Dintre acestea, circa 2,5 milioane sunt neocupate, o parte fiind deţinute de români plecaţi în străinătate sau reprezentând proprietăţi care nu sunt utilizate permanent. În plus, aproape un milion de locuinţe sunt încadrate în categoria locuinţelor secundare.

„Nu avem statistici care să ne spună ce se întâmplă cu a doua locuinţă, însă avem anumite studii şi analize făcute de-a lungul anilor. Dacă ne uităm la ultimul recensământ, ne arată că în România avem circa 10 milioane de locuinţe. Din aceste 10 milioane de locuinţe, 2,5 milioane sunt neocupate. Mai avem aproape un milion de locuinţe care sunt locuinţe secundare şi dacă ne uităm la locuinţele de vacanţă, avem undeva 180.000 de astfel de locuinţe.“

În lipsa unor statistici europene comparabile privind locuinţele de vacanţă, dimensiunea reală a pieţei este dificil de evaluat. Eurostat urmăreşte doar locuinţele principale, iar fiecare ţară îşi clasifică diferit proprietăţile secundare. Tocmai de aceea, spune Gabriel Blăniţă, este important să privim segmentul caselor de vacanţă ca pe o nişă şi nu ca pe un fenomen de masă.

În opinia sa, profilul cumpărătorului este destul de clar. Sunt persoane din mediul urban, cu venituri peste medie, pentru care locuinţa principală nu mai reprezintă o problemă şi care caută o experienţă de lifestyle, nu doar o investiţie. „Vorbim de persoane cu putere de cumpărare mult peste medie, care nu au un portofoliu semnificativ în imobiliare. De obicei au şi alte surse de venituri, dar pentru care vacanţa sau stilul de viaţă nu înseamnă neapărat un hotel sau o cazare. Înseamnă şi aceste locuinţe de vacanţă.“

În România, cele mai căutate destinaţii rămân litoralul şi zonele montane, însă fiecare piaţă are propriile particularităţi. În ţările nordice, de exemplu, casa de vacanţă este adesea o cabană izolată lângă un lac, în timp ce în statele mediteraneene a doua locuinţă este deseori o investiţie destinată închirierii turistice.

 

O investiţie care vine şi cu muncă

Gabriel Blăniţă atrage atenţia că randamentele mai ridicate comparativ cu cele obţinute în oraşele mari nu înseamnă automat şi o investiţie mai simplă. „În general, randamentele în turism sunt mai bune decât în zona rezidenţială. Vorbim poate şi de 7-8% faţă de 5-6% în oraşe, însă vorbim de un business cu totul diferit.“ Spre deosebire de un apartament închiriat pe termen lung, o proprietate de vacanţă presupune administrare permanentă, costuri operaţionale şi perioade lungi în care veniturile sunt reduse sau inexistente. „Nu este o investiţie pasivă. Dacă vorbim de o investiţie în zona turistică, aici implicarea este una şi mai mare şi nu vorbim de o investiţie pasivă, iar această muncă, fie că e făcută de proprietar, fie că angajăm pe cineva sau o companie care să facă partea de administrare, sunt costuri de care trebuie să ţinem cont.“ De aceea, analiza nu trebuie să pornească de la câştigurile din lunile de vârf, ci de la rezultatul întregului an. „Nu ar fi corect să ne uităm la cât produce un astfel de apartament de vacanţă într-o lună de vară şi să nu ţinem cont de faptul că în lunile de iarnă avem mai mult cheltuieli decât venituri.“

Costurile de exploatare vor conta tot mai mult, mai ales în contextul liberalizării pieţei energiei. „Atunci când avem în calcul o a doua locuinţă, e important să fim conştienţi că dacă este o locuinţă la munte, costul cu încălzirea va fi mult mai ridicat. Dacă locuinţa este la mare, costul cu răcirea şi implicit al curentului electric va fi unul mai ridicat.“ El avertizează că planurile financiare nu trebuie construite pe baza unor preţuri subvenţionate. „Subvenţiile vin şi pleacă. Nu înseamnă că ne putem baza un plan de business pe o situaţie temporară în care preţul este subvenţionat.“

Pentru cei care îşi doresc o casă de vacanţă pentru uz propriu, Gabriel Blăniţă spune că principalul criteriu trebuie să fie locul în care îşi doresc cu adevărat să petreacă timpul. „E important că dacă vorbim de o locuinţă pentru uz propriu, să fie o locuinţă unde îţi face plăcere să petreci timpul, unde ai poate cunoştinţe, prieteni, familie, unde petreci o perioadă semnificativă din timp.“ În schimb, pentru cei care urmăresc strict o investiţie, criteriile sunt diferite. „Dacă vorbim de locuinţa ca investiţie, este foarte important să ne uităm nu unde ne-ar plăcea nouă să ne petrecem timpul, ci acolo unde este într-adevăr o cerere suficient de mare încât să se poată susţine veniturile pe întreaga perioadă a anului.“