ZF Real Estate by Storia. Cătălin Marin, managing partner, SVN România Credit & Financial Solutions: „Dobânzile intră în stabilitate în 2026, iar refinanţările domină piaţa. Clienţii devin mai informaţi şi mai calculaţi“

♦ Piaţa creditelor ipotecare a ajuns într-o zonă în care dobânzile scad uşor, cu oferte fixe de sub 5% şi o dobândă medie de 5,5% ♦ Peste jumătate din volumul creditelor noi vine din refinanţări, renegocieri şi retenţii, iar brokerii câştigă teren, cu un grad de intermediere de 50% din creditele noi.

„Anul 2025 a reprezentat un record în ceea ce priveşte creditele ipotecare din România. Volumul total de credite este de 11 miliarde de euro, iar creditele noi reprezintă un volum de 5,1 mi­liarde de euro. Asta înseamnă o creştere cu aproximativ 18% faţă de anul 2024“, a spus Cătălin Marin, managing partner, SVN România Credit & Financial Solutions, în cadrul emisiunii ZF Real Estate by Storia, descriind piaţa creditelor ipotecare din România anul trecut.  Pe lângă creşterea creditelor noi, piaţa a fost susţinută puternic de refinanţări şi renegocieri. „48% au fost credite noi, iar diferenţa de 52% au fost fie refinanţări, fie renegocieri, fie retenţii“, explică Marin, subliniind că această structură indică o schimbare clară de comportament în rândul clienţilor, care devin mai atenţi la costuri şi mai activi în optimizarea creditelor existente.

În ceea ce priveşte începutul lui 2026, tendinţa dominantă este stabilizarea dobânzilor după perioada de volatilitate din anii ante­riori.

„În acest moment cel mai corect cuvânt ar fi stabi­litatea în ceea ce priveşte dobânzile creditelor ipote­care“, spune Marin. Do­bânda medie a coborât de la aproximativ 5,7% în 2025 la circa 5,5%, iar mai multe bănci au început să ofere dobânzi fixe sub pragul de 5%, unele pornind de la 4,59%. Chiar dacă IRCC este în scădere, perspec­tivele rămân prudente.

„Ne aşteptăm la mici scăderi, dar în niciun caz ca aceste scă­deri să fie mari“, punctează el, sugerând că piaţa intră într-o fază de echilibru, fără variaţii majore care să influ­enţeze decisiv comporta­mentul de achiziţie.

Un alt indicator al ma­tu­rizării pieţei este creşterea rolului brokerilor de credite. „În acest moment, ca sistem de brokeraj, am depăşit cota de 50% din totalul cre­ditelor noi acordate în anul 2025“, spune Marin.

Acest lucru apropie România de pieţele din Europa Centrală, unde intermedierea prin brokeri ajunge la 75–80%. Accesul la brokeri rămâne un avantaj competitiv pentru clienţi, mai ales în contextul în care serviciul este gratuit. „Nu există comision în ceea ce priveşte brokerajul de credite pentru creditele ipotecare, deci practic serviciul este gratuit“, explică Marin. În plus, volumul mare intermediat permite negocierea unor condiţii mai bune. Compania a intermediat anul trecut credite de peste 250 de milioane de euro, are 33 de birouri şi peste 300 de consultanţi.

Extinderea reţelei în oraşe regionale reflectă o dinamică nouă a pieţei imobiliare. „Am început să ne ducem către oraşe mai mici, oraşe care au peste 100.000 de locuitori şi am avut nişte surprize destul de mari“, spune Marin. Exemple precum Craiova confirmă faptul că cererea de creditare creşte şi în afara marilor centre precum Bucureşti sau Cluj. În paralel, profilul cumpărătorului devine tot mai clar. Majoritatea clienţilor au venituri stabile, iar peste 60% se încadrează în intervalul de vârstă 30–45 de ani. Preferinţele sunt orientate către locuinţe noi, eficiente energetic şi bine echipate. „Nu mai există acea achiziţie grăbită. Există o decizie mai ponderată, o decizie mai atentă“, spune Marin.

Accesibilitatea rămâne însă un factor important în decizia de cumpărare. Pentru un apartament mediu de aproximativ 112.500 de euro, rata lunară ajunge la circa 590 de euro, echivalentul a aproximativ 40% din salariul mediu net din Bucureşti. „În 2008 acest grad era de 166% din venit. În prezent reprezintă 40% din salariu“, explică Marin, subliniind că, deşi accesibilitatea s-a redus faţă de 2025, contextul rămâne mult mai echilibrat decât în trecut. Pe fondul unei cereri uşor ajustate, dar mai bine informate, dinamica tranzacţiilor se schimbă. „Observăm că cererea a scăzut puţin, dar clienţii care fac tranzacţii sunt convinşi şi mult mai informaţi“, spune Marin. În acest context, timpul de decizie este mai lung, însă gradul de conversie este mai ridicat.

În ceea ce priveşte viitorul, el este de părere că decizia de achiziţie va depinde tot mai mult de stabilitatea individuală şi de contextul economic. „Ne uităm la stabilitatea locului de muncă, la dobânzi şi la contextul economic“, spune Marin. În lipsa unor scăderi semnificative ale dobânzilor, comparaţia dintre rată şi chirie devine criteriul principal pentru mulţi cumpărători. În final, subliniază că rolul brokerului este esenţial în optimizarea deciziei financiare. „Un client ar trebui să meargă la un broker de credite. Poate să economisească astfel foarte mulţi bani“, spune Marin. Potrivit calculelor companiei, economiile pot ajunge la aproximativ 3.000 de lei pe an pentru un client care îşi optimizează corect creditul.