ZF Real Estate by Storia. Cătălin Marin, SVN România: Nu vedem argumente pentru scăderea preţurilor locuinţelor. Costurile dezvoltatorilor au crescut puternic, iar cererea se menţine

♦ Costurile de construcţie au crescut cu 35-40% în ultimii ani, ceea ce lasă puţin spaţiu pentru scăderi de preţuri, în timp ce dezvoltatorii cu business-planuri solide, capital şi proiecte eficiente energetic au cele mai mari şanse să obţină finanţare.

Piaţa rezidenţială traversează o perioadă de încetinire a tranzacţiilor, însă apetitul pentru dezvoltare şi finanţare nu a dispărut. Peste jumă­tate de miliard de euro a fost acor­dată în primele şapte luni din 2026 pentru finanţarea proiectelor imobili­are la nivel naţional, cele mai mari volume fiind concentrate în Bucu­reşti, Timişoara, Cluj, Iaşi şi Con­stanţa, potrivit datelor SVN România Credit & Financial Solutions.

„În primele şapte luni ale acestui an s-au acordat finanţări de peste jumătate de miliard de euro la nivel naţional“, spune Cătălin Marin, ma­naging partner al companiei, în cea mai recentă ediţie a emisiunii.

Compania a intermediat, la rân­dul său, finanţări de 55 de milioane de euro pentru patru mari dezvolta­tori din Bucureşti. Din perspectiva volumelor, Marin spune însă că nu asistăm la o accelerare spectaculoasă, ci mai degrabă la continuitate: nivelul finanţărilor corporate este apropiat de cel înregistrat anul trecut. Această stabilitate a finanţărilor vine într-un moment în care vânzările de locuinţe au încetinit.

În Bucureşti şi Ilfov, tranzacţiile au scăzut cu 1,9%, iar la nivel naţional declinul ajunge la aproximativ 9%.

Diferenţa dintre evoluţia tranzac­ţiilor şi apetitul pentru finanţare arată însă că băncile nu s-au retras din rezidenţial, ci au devenit mai selective în privinţa proiectelor pe care sunt dispuse să le susţină.

„Dezvoltatorii care sunt pregătiţi şi au tot pachetul sunt mult mai uşor de finanţat de către bănci“, explică Marin. Business-planul, structura financiară, terenul, strategia de marketing, construcţia şi vânzările trebuie gândite astăzi ca părţi ale aceluiaşi proiect, nu ca etape independente.

Experienţa rămâne un avantaj important în relaţia cu băncile, însă nu mai reprezintă singurul criteriu. Instituţiile de credit preferă dezvoltatorii care au deja proiecte finalizate şi un istoric bun de rambursare, dar sunt dispuse să finanţeze şi jucători noi dacă aceştia vin cu suficient capital şi cu un plan de dezvoltare bine fundamentat. „Principalii dezvoltatori pe care băncile îi preferă sunt dezvoltatorii cu experienţă, poate chiar dezvoltatorii care au mai avut istoric cu băncile, dar şi dezvoltatorii noi care au capital şi au un plan foarte bine pus la punct sunt foarte bine văzuţi de analiza bancară“, spune Marin.

În acest context, problema nu este neapărat faptul că băncile au devenit mai dure, ci că standardele după care este analizată o dezvoltare sunt mai complexe. „Nu aş vedea acest lucru ca şi cum băncile sunt mai dure. Am văzut foarte multe proiecte de dezvoltare imobiliară şi aş crede că dezvoltatorii sunt uneori puţin mai superficiali“, spune Marin. Faptul că un dezvoltator a rambursat fără probleme un credit anterior îi oferă un avantaj, dar nu garantează finanţarea următorului proiect. Fiecare dezvoltare este analizată individual, de la amplasare şi facilităţile zonei până la caracteristicile clădirii şi eficienţa energetică.

Aceasta din urmă începe să cântărească tot mai mult atât în analiza finanţatorilor, cât şi în decizia cumpărătorilor. Locuinţele eficiente energetic presupun costuri iniţiale mai mari, însă pot păstra mai bine valoarea proprietăţii în timp. „Apartamentele cu eficienţă energetică sunt puţin mai scumpe, dar considerăm că în timp preţul lor se va păstra mult mai bine“, explică Marin. Astfel, criteriile ESG şi costurile de utilizare ale unei locuinţe încep să se transforme din elemente secundare în factori care pot influenţa inclusiv bancabilitatea unui proiect.

Nici Bucureştiul nu mai este singurul loc în care un proiect poate obţine relativ uşor finanţare. Pentru bănci contează mai ales realismul business-planului şi raportul dintre dimensiunea proiectului şi cererea locală. În oraşe cu aproximativ 50.000 de locuitori pot exista proiecte viabile de 50-90 de apartamente, în timp ce în pieţele mari pot fi susţinute dezvoltări de câteva sute de unităţi. „Contează foarte mult ca business-planul să fie cât se poate de realist. Şi poate fi realist şi în oraşe mici, de 50.000 de locuitori“, spune Marin.

Durata mare de dezvoltare obligă însă investitorii să anticipeze piaţa cu câţiva ani înainte. De la achiziţia terenului şi autorizare până la finanţare, construcţie, vânzare şi livrare, un proiect cu peste 100 de apartamente poate avea un ciclu de aproximativ patru ani. În această perioadă se pot schimba dobânzile, costurile materialelor, fiscalitatea şi comportamentul cumpărătorilor, ceea ce face ca marja de eroare a unui business-plan să fie mai mică decât în trecut.

Cash-flow-ul şi estimarea realistă a costurilor sunt printre punctele sensibile. La acestea se adaugă nivelul de pre-sale, pe care multe bănci îl folosesc drept indicator al viabilităţii comerciale a proiectului. În acelaşi timp, cumpărătorii au devenit mai reticenţi să achiziţioneze locuinţe aflate doar „pe machetă“, ceea ce creează o ecuaţie mai complicată pentru dezvoltatori: banca poate cere un nivel relevant de precontractare, în timp ce clientul final preferă să vadă proiectul într-un stadiu mai avansat înainte să plătească.

Finanţarea corporate este, de asemenea, mai puţin standardizată decât creditarea persoanelor fizice. Fiecare proiect este negociat individual, iar dobânda depinde de profilul dezvoltatorului, risc, capitalul propriu şi caracteristicile investiţiei. Pentru finanţările în lei, nivelul mediu din piaţă este, potrivit lui Marin, în jurul unei marje de 4% plus ROBOR, în timp ce pentru euro costul fix se situează aproximativ în zona de 3,5-4% plus EURIBOR. „În momentul în care vorbim de finanţarea unui dezvoltator imobiliar nu vorbim despre un produs standard. Practic, pentru fiecare client se construieşte creditul pe dimensiunea lui.“

În ciuda costului mai ridicat al banilor şi al încetinirii tranzacţiilor, presiunea principală asupra preţurilor locuinţelor vine în continuare din costurile dezvoltării. Marin nu vede argumente pentru o scădere generalizată a preţurilor, ci cel mult pentru negocieri punctuale în proiectele în care dezvoltatorii vor să accelereze vânzările. „Noi am spus de mult timp că nu vedem o scădere accentuată a preţurilor. Pot exista anumite contexte în care negocierile cu dezvoltatorii să fie de câteva procente, dar în niciun caz ceva cu impact general.“

Explicaţia vine din evoluţia costurilor din ultimii ani. Preţurile terenurilor au crescut, autorizarea şi proiectarea sunt mai scumpe, timpul necesar obţinerii avizelor generează costuri suplimentare, finanţarea a devenit mai costisitoare, salariile au avansat, iar fiscalitatea s-a modificat. Materialele de construcţii, spune Marin, sunt în medie cu 35-40% mai scumpe decât în urmă cu câţiva ani. În aceste condiţii, dezvoltatorii au un spaţiu limitat pentru reduceri importante fără să îşi afecteze marjele. „Dezvoltatorii cu care discutăm nu au de gând să facă acest lucru pentru că, de fapt, nici nu au de unde“, spune el.

Prima parte a anului a fost complicată suplimentar de blocajul sistemului ANCPI, care a afectat practic întregul ecosistem imobiliar. Dezvoltatorii continuă să plătească dobânzi chiar dacă tranzacţiile nu pot fi finalizate, în timp ce efectele sunt resimţite de notari, evaluatori, agenţi imobiliari, brokeri de credite şi bănci. „Nu se poate vinde, nu se poate cumpăra, nu se poate intabula“, sintetizează Marin efectele blocajului. Chiar şi în aceste condiţii, scăderea de 1,9% a tranzacţiilor din Bucureşti-Ilfov şi cea de aproximativ 9% la nivel naţional sunt văzute ca moderate raportat la contextul economic şi geopolitic.

Cererea nu a dispărut, iar unul dintre motive este oferta relativ limitată de proiecte noi. Dezvoltatorii au devenit mai prudenţi în ultimii ani şi nu au mai lansat volume la fel de mari, ceea ce menţine un anumit echilibru între cerere şi ofertă. „Cererea există, cel puţin în marile oraşe. Nu vedem niciun blocaj în următoarea perioadă“, spune Marin, care se aşteaptă ca piaţa să recupereze o parte din tranzacţiile amânate după normalizarea activităţii ANCPI.

Accesibilitatea locuinţelor s-a deteriorat faţă de momentul de maxim din 2022, dar rămâne la un nivel semnificativ mai bun decât înaintea crizei financiare. Potrivit calculelor SVN, pentru achiziţia unui apartament mediu cu două camere în Bucureşti sunt necesare în prezent aproximativ 8,5 salarii medii anuale, presupunând economisirea integrală a venitului. În 2022 indicatorul era de aproximativ 7,9 ani, în timp ce în 2008 ajungea la circa 30 de ani. „Indicele a început să crească, dar nu este atât de grav. În continuare gradul de accesibilitate este foarte bun pentru achiziţia în Bucureşti“, spune Marin.

Pentru a doua jumătate a anului, scenariul de bază este mai degrabă unul de stabilizare decât de schimbare radicală. IRCC şi ROBOR se află pe o traiectorie uşor descendentă, însă Marin nu anticipează reduceri majore ale dobânzilor. În schimb, blocajul temporar al creditării ar putea determina băncile să devină mai competitive spre finalul anului. „Mă aştept ca în ultimul trimestru băncile să vină cu oferte din ce în ce mai bune pentru persoanele fizice, dar şi cu oferte bune pentru dezvoltatori, pentru că îşi vor dori să plaseze capitalul şi să recupereze bugetele pe care le-au stabilit.“

O eventuală revenire a tranzacţiilor amânate nu ar trebui însă să producă un nou boom imobiliar. Cumpărătorii sunt mai informaţi, compară mai multe proiecte şi acordă o atenţie mai mare amplasării, eficienţei energetice şi infrastructurii din jurul locuinţei. „Oamenii au început să fie din ce în ce mai educaţi pe zona de achiziţie, fac un research mult mai mare decât în trecut şi nu mai cumpără impulsiv“, spune Marin. În acest scenariu, preţurile ar urma mai degrabă o evoluţie graduală decât o accelerare abruptă.

Consolidarea este, de altfel, termenul prin care Marin descrie etapa actuală a rezidenţialului românesc. Prudenţa există, atât în rândul dezvoltatorilor, cât şi al cumpărătorilor, dar cererea structurală pentru locuinţe nu a dispărut. Proiectele bine amplasate, eficiente energetic şi dezvoltate în apropierea infrastructurii, şcolilor şi spaţiilor verzi au în continuare avantajul cel mai mare. „Există o cerere constantă şi o nevoie constantă de achiziţie. Oamenii îşi doresc imobile din ce în ce mai bine amplasate şi mai bune din punct de vedere energetic. Dacă apar astfel de proiecte, riscul ca ele să nu se vândă este minim.“