ZF Real Estate by Storia. Cum ar trebui construite locuinţele din România? Elena Ştefănescu, Studio AE: „Aş schimba perspectiva de la cantitate către calitate“

♦ Lumina naturală, orientarea, proporţiile camerelor şi spaţiile de depozitare pot conta mai mult pentru calitatea locuirii decât simplul număr de metri pătraţi ♦ O casă pasivă poate consuma cu până la 90% mai puţină energie decât o locuinţă convenţională însă investiţia iniţială poate fi cu 25-30% mai mare ♦ Pentru un proiect nou, arhitecţii recomandă astăzi un buget de rezervă care poate ajunge la circa 35%, dacă sunt luate în calcul lucrările neprevăzute şi variaţiile generate de inflaţie şi de preţurile materialelor.

Piaţa rezidenţială din România a cres­cut în ultimii ani mai ales prin numărul de proiecte, locuinţe şi metri pătraţi con­struiţi însă următoarea etapă de maturizare ar trebui să mu­te discuţia dinspre can­titate către calitatea lo­cuirii. Lumina natu­ra­lă, orientarea apartamentului, proporţii­le camerelor, spaţiile de depozitare, eficienţa energetică sau distanţa dintre blocuri sunt elemente care influenţează viaţa de zi cu zi a locatarilor, dar care ajung deseori în plan secund atunci când viteza de dezvoltare şi numărul de unităţi construite devin prioritare.

Elena Ştefănescu, arhitect şi cofondator al Studio AE, spune că una dintre problemele pieţei locale este tocmai presiunea de a construi repede, care reduce timpul acordat uneia dintre cele mai importante etape ale unei clădiri: proiectarea.

„Din păcate, se construieşte foarte mult, foarte repede şi, de multe ori, se sar etape de proiectare, de gândire, de răzgândire. Pentru a obţine o calitate mai bună a construcţiilor este nevoie de mai mult timp în etapa de proiectare şi de gândire, tocmai pentru a analiza comparativ diverse soluţii“, spune Elena Ştefănescu.

Studio AE, birou de arhitectură fondat în urmă cu peste 13 ani de Elena şi Andrei Ştefănescu, lucrează astăzi atât pentru proiecte private, cât şi pentru proiecte publice, de la rezidenţial şi showroomuri până la clădiri educaţionale şi proiecte din energie. Compania are cinci angajaţi permanenţi şi o reţea externă de ingineri şi specialişti cu care colaborează pe termen lung, iar în 2025 a înregistrat, potrivit estimării oferite de Elena Ştefănescu, afaceri de peste 200.000 de euro. Una dintre direcţiile în care studioul a acumulat experienţă în ultimii ani este proiectarea caselor pasive, locuinţe construite astfel încât necesarul de energie pentru încălzire şi răcire să fie redus semnificativ. Conceptul, dezvoltat şi standardizat de Passive House Institute din Germania, presupune mult mai mult decât montarea unor panouri fotovoltaice sau a unei pompe de căldură. Performanţa unei astfel de locuinţe începe încă din arhitectură şi din modul în care este realizată anvelopa clădirii: termoizolaţie, ferestre performante, eliminarea punţilor termice, orientarea faţă de soare şi sisteme de ventilaţie cu recuperare de căldură.

„Practic, o casă pasivă urmăreşte legile fizicii şi modul în care construim astfel încât să reducem resursele necesare în viitor pentru încălzire şi răcire. Folosim energia doar pentru a compensa ceea ce nu ne oferă natura“, explică arhitecta. Diferenţa devine vizibilă mai ales în consum. Potrivit Elenei Ştefănescu, o casă realizată după standardul de casă pasivă poate ajunge la un consum de energie cu aproximativ 90% mai mic faţă de o locuinţă convenţională mai veche. În cazul uneia dintre casele proiectate de Studio AE, proprietarii au ajuns să plătească doar câteva sute de lei pentru încălzire pe parcursul unei ierni, iar vara locuinţa nu a avut nevoie, într-unul dintre ani, de aer condiţionat. Economia din perioada de utilizare vine însă după o investiţie iniţială mai mare. Elena Ştefănescu estimează că realizarea unei case pasive poate costa cu aproximativ 25-30% mai mult decât o construcţie convenţională, în principal din cauza materialelor certificate şi a cerinţelor mai ridicate privind execuţia. Transportul şi montajul nu sunt neapărat mai costisitoare, însă materialele performante şi atenţia acordată detaliilor ridică bugetul iniţial.„Este într-adevăr o investiţie mai mare în prima fază, în proiectare şi execuţie, pentru că sunt necesare materiale de calitate şi echipe de montaj care să respecte proiectul şi detaliile. Beneficiile se văd apoi în timp, prin reducerea facturilor, dar şi prin confortul celui care locuieşte într-o casă gândită corect după soare, cu lumină naturală şi ventilaţie“, spune ea.

Dincolo de eficienţa energetică, arhitectura unei locuinţe influenţează direct modul în care aceasta va fi folosită timp de zeci de ani. O finisare sau o piesă de mobilier poate fi schimbată relativ uşor, însă orientarea unei clădiri, poziţionarea ei pe teren, relaţia cu imobilele vecine sau proporţiile spaţiilor sunt decizii aproape imposibil de corectat ulterior. „Este mult mai greu să repari decât să construieşti bine de la zero. O culoare, un finisaj, un material sau mobilierul se pot schimba, dar orientarea, accesul, vizibilitatea, modul în care clădirea se raportează la celelalte construcţii, la gabarit şi la context trebuie făcute bine din prima“, explică Elena Ştefănescu.

Aceeaşi logică se aplică şi apartamentelor, unde numărul de metri pătraţi spune doar o parte din poveste. Atunci când analizează o locuinţă, arhitecta spune că primul element la care se uită este lumina naturală şi orientarea, inclusiv capacitatea apartamentului de a primi suficientă lumină în perioada de iarnă, când zilele sunt cele mai scurte. Urmează circulaţiile interioare şi posibilitatea de mobilare, astfel încât spaţiul să rămână funcţional şi după apariţia dulapurilor, meselor, canapelelor şi celorlalte obiecte necesare vieţii cotidiene. Unele apartamente care par generoase atunci când sunt goale pot deveni înghesuite imediat după mobilare, tocmai pentru că proiectarea lor nu a pornit de la modul în care spaţiul va fi utilizat. „Este important să se gândească mobilarea încă din proiectare. Atunci când intru în apartament trebuie să am unde să las haina, să existe un dulap, să pot circula. Lucrurile trebuie gândite împreună cu utilizarea viitoare a spaţiului“, spune Elena Ştefănescu.

Un alt criteriu este înălţimea camerelor, care poate schimba radical percepţia asupra aceleiaşi suprafeţe. Pentru arhitect, calitatea unei locuinţe este rezultatul unei serii de detalii aparent mici: să poţi circula în jurul mesei fără ca ceilalţi să fie nevoiţi să se ridice, să existe suficient spaţiu de depozitare sau să poţi amplasa mobilierul fără a bloca traseele fireşti prin casă.

Discuţia despre calitatea locuirii devine cu atât mai importantă într-o piaţă în care presiunea preţurilor poate împinge dezvoltatorii către optimizarea fiecărui metru pătrat. Elena Ştefănescu atrage atenţia că Legea locuinţei stabileşte suprafeţe minimale pentru diferitele tipuri de apartamente, inclusiv cerinţe privind spaţiile de depozitare. În cazul unui apartament cu două camere destinat unei familii de două persoane, suprafaţa utilă minimală prevăzută este de 52 mp. Aceste praguri nu sunt însă simple recomandări. „Legea locuinţei nu este opţională. Suprafeţele sunt legate inclusiv de volumul de aer de care avem nevoie, de lumina naturală şi de dimensiunea ferestrelor. Nu sunt doar nişte principii, sunt lucruri foarte clare şi reglementate“, spune arhitecta.

Pentru cumpărători, implicaţia este că o locuinţă nu ar trebui evaluată exclusiv prin raportul dintre preţ şi numărul de metri pătraţi. Un apartament ceva mai mic, dar bine proporţionat, poate funcţiona mai bine decât unul mai mare cu spaţii dificil de mobilat. În acelaşi timp, locuirea nu se termină la uşa apartamentului. Accesul la transport public, şcoli, parcuri, magazine şi locul de muncă devine parte din calitatea reală a unei proprietăţi. „Pe de o parte ne uităm la metri pătraţi interiori, dar este important să realizăm că din locuire face parte şi spaţiul exterior locuinţei şi contextul. Şcoala copilului, transportul, magazinele, jobul şi celelalte activităţi care compun traseele noastre zilnice sunt cele care pot face o viaţă mai bună şi ne pot ajuta să nu pierdem ore în trafic în fiecare zi“, spune Elena Ştefănescu.

În paralel cu discuţia despre calitatea proiectelor, piaţa începe să transmită şi semnale de încetinire. Iar arhitecţii se numără printre primii care le observă, deoarece între primele schiţe ale unui proiect şi momentul în care clădirea ajunge efectiv pe piaţă pot trece doi-trei ani. Studio AE a remarcat încă de anul trecut o reducere a cererii din rezidenţial şi un apetit mai redus pentru risc în rândul dezvoltatorilor, motiv pentru care compania şi-a diversificat portofoliul către alte categorii de proiecte, inclusiv clădiri publice şi educaţionale. „Noi suntem printre primii care simţim schimbările. Un proiect mai amplu se construieşte în aproximativ doi-trei ani din momentul în care încep primele discuţii. Anul trecut am resimţit o cerere mai mică în zona rezidenţială şi mai puţin apetit pentru risc din partea dezvoltatorilor“, spune arhitecta.

Pentru Studio AE, 2026 este însă un an mai bun decât precedentul, tocmai datorită diversificării. Compania lucrează inclusiv la un proiect public din zona educaţională şi vrea să folosească experienţa acumulată pentru a participa în perioada următoare la licitaţii pentru proiecte publice mai mari, în special şcoli şi alte clădiri educaţionale.

O altă provocare pentru dezvoltatori este estimarea costului final al unei construcţii într-o perioadă în care între stabilirea bugetului şi finalizarea şantierului pot trece cel puţin trei ani. Chiar şi pentru o clădire de dimensiuni moderate, autorizarea poate dura aproximativ un an, organizarea constructorului alte câteva luni, iar execuţia încă aproximativ un an. În aceste condiţii, bugetul stabilit la început devine mai degrabă punctul de plecare decât suma finală. Potrivit Elenei Ştefănescu, peste bugetul de bază trebuie luată în calcul o rezervă pentru cheltuieli diverse şi neprevăzute de aproximativ 10% în cazul construcţiilor noi, care poate urca spre 20% pentru intervenţiile asupra clădirilor existente. La aceasta se poate adăuga un provizion de aproximativ 20-25% pentru variaţiile generate de inflaţie şi de evoluţia preţurilor materialelor. „Practic, putem vorbi de un buget de rezervă care ajunge undeva spre 35%, astfel încât cei care construiesc să fie pregătiţi pentru variaţiile care apar între momentul proiectării şi momentul execuţiei“, explică arhitecta.

Pe termen lung, miza pentru piaţa rezidenţială românească nu va fi însă doar cât şi cât de repede poate construi, ci ce fel de oraşe şi locuinţe rămân în urmă după actualul val de dezvoltare. Pentru Elena Ştefănescu, schimbarea ar trebui să înceapă de la aplicarea regulilor existente şi de la renunţarea la tendinţa de a utiliza de fiecare dată la maximum indicatorii urbanistici disponibili. „Aş începe de la respectarea legislaţiei. Şi apoi există bunul-simţ, care este cel mai greu de reglementat: să avem rampe care chiar funcţionează, distanţe potrivite între blocuri, să avem intimitate. Să construim mai puţin şi mai calitativ, să nu mergem neapărat către coeficienţii maximi, ci către calitatea maximă pe care o putem oferi celor care vor locui acolo.“