ZF Real Estate by Storia. Daniel Tudor, chief investment officer, Hubix: Am trecut de la o perioadă în care se vindea extraordinar de bine la una în care se vinde bine, într-un ritm normal

♦ Ritmul vânzărilor de locuinţe noi este cu 30-50% mai redus decât în anii de vârf, însă dezvoltatorii spun că proiectele bine amplasate continuă să atragă cumpărători ♦ În acest context, Hubix dezvoltă, împreună cu Nexo  Group, proiectul Abito Pipera, cu aproape 150 de apartamente, mizând pe deficitul de terenuri din zonă şi pe viitoarea extindere a magistralei de metrou M2 ♦ Hubix investeşte aproximativ 20 de milioane de euro în dezvoltarea proiectului, iar valoarea estimată a acestuia la finalizare este de circa 28 de milioane de euro.

„Am trecut de la o perioadă în care se vindea extraordinar de bine la una în care se vinde bine, dar într-un ritm normal. Cred că este mai degrabă o normalizare. Un partener de-al nostru spune mereu că în vremuri dificile trebuie să te concentrezi pe ceea ce este cu adevărat important. Pen­tru noi, acest lucru înseamnă consec­venţă. Dacă livrezi ceea ce ai promis şi construieşti proiectele pe care le-ai anun­ţat, încrederea se construieşte în timp şi este cea care face diferenţa“, descrie Daniel Tudor, chief investment officer al Hubix, perspectiva sa asupra pieţei imobi­li­are din prezent în cea mai recentă ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia.

Discuţia are loc în contextul în care com­pania de investiţii şi management imobiliar Hubix şi-a anunţat intrarea pentru prima dată pe piaţa rezidenţială din Bucureşti prin proiectul Abito Pipera, dezvoltat împreună cu Nexo Group. Proiectul are o valoare de dez­voltare estimată la aproximativ 28 de mi­lioane de euro va cuprinde 148 de aparta­men­te, spaţii comerciale, dar şi facilităţi de­dicate comuni­tăţii. Lucrările au început deja, iar primele apartamente sunt disponibile în prevânzare, termenul estimat pentru livrare fiind a doua jumătate a anului 2028.

„Este primul nostru proiect în Bucureşti şi ne bucurăm că este în Pipera, o zonă care, din punctul nostru de vedere, este servită foarte bine de infrastructura de servicii şi de transport a oraşului. Vorbim despre un proiect cu 148 de apartamente şi două spaţii comerciale, parcări, zone verzi, piste de alergare, piste pentru biciclete şi analizăm inclusiv posibilitatea unui rooftop, dacă autorităţile locale vor permite acest lucru. Suntem foarte aproape de Pipera Plaza, un centru comercial care a devenit un adevărat hub pentru nordul Capitalei. Practic, terenul pe care dezvoltăm proiectul este printre ultimele disponibile în această zonă şi tocmai de aceea credem foarte mult în potenţialul lui. Astăzi, Pipera oferă aproape tot ceea ce îşi doreşte un locuitor din punct de vedere al serviciilor, iar acesta este unul dintre motivele pentru care vedem tot mai mulţi oameni mutându-se aici“, spune Daniel Tudor, chief investment officer HUBIX.

Lansarea unui proiect nou vine într-un context în care piaţa rezidenţială este mai prudentă decât în urmă cu doi-trei ani. Daniel Tudor spune însă că decizia nu este legată exclusiv de contextul economic actual, ci mai ales de calitatea amplasamentului. „Proiectul este semnat încă din vara anului trecut şi partea de pre-development a durat mai mult decât estimasem iniţial. Am schimbat inclusiv partenerul de dezvoltare, după ce primul nu a continuat proiectul, iar în urma unei selecţii foarte riguroase am ales Nexo Group. Dacă ar fi fost însă să luăm această decizie astăzi, probabil că tot am fi mers înainte. Credem că, indiferent de contextul economic, locaţiile bune continuă să atragă cumpărători. Este adevărat că segmentul cumpărătorilor cu bugete medii s-a mai temperat, însă clienţii cu venituri peste medie continuă să fie activi. Vedem acest lucru şi în celelalte proiecte pe care le comercializăm. Nu se mai vinde în ritmul excepţional din trecut, dar se vinde suficient cât proiectele să îşi atingă parametrii financiari şi băncile să fie mulţumite de evoluţia lor.“

Potrivit reprezentantului Hubix, ritmul vânzărilor este în prezent cu aproximativ 30-50% mai redus în Bucureşti faţă de anii consideraţi record din perspectiva tranzacţiilor, iar în oraşe precum Cluj-Napoca sau Sibiu scăderea este chiar mai accentuată. Cu toate acestea, el consideră că piaţa trece printr-o normalizare, nu printr-o criză. Deşi în spaţiul public au apărut tot mai multe discuţii despre posibile scăderi ale preţurilor locuinţelor, Daniel Tudor spune că, cel puţin în cazul dezvoltatorilor bine capitalizaţi, acest scenariu este puţin probabil. Argumentele ţin de creşterea costurilor cu terenurile şi construcţiile, dar şi de marjele reale din industrie, care sunt mai mici decât par la prima vedere.

„Fiind foarte aproape de dezvoltatori şi cunoscând structura costurilor, îmi este greu să cred că vom vedea reduceri importante de preţ. Marjele nu sunt atât de mari pe cât par. Costurile de construcţie au crescut foarte mult, terenurile bune sunt din ce în ce mai scumpe, iar marja rămasă dezvoltatorului este, în cele mai multe cazuri, între 20 şi 30%. Din această marjă trebuie acoperite toate riscurile unei industrii foarte intensive în capital. De aceea, dezvoltatorii serioşi nu îşi permit să reducă semnificativ preţurile. O cădere puternică a pieţei ar însemna, de fapt, o problemă economică majoră pentru România şi nu cred că cineva îşi doreşte un astfel de scenariu.“

În prezent, apartamentele din Abito Pipera sunt comercializate la preţuri cuprinse între 2.200 şi 2.300 de euro pe metrul pătrat util, plus TVA, nivel pe care compania îl consideră apropiat de media actuală a pieţei din zonă. Unul dintre argumentele pe care HUBIX îşi bazează investiţia este extinderea magistralei M2 către Pipera-Tunari. Viitoarea staţie de metrou va fi amplasată la câteva minute de mers pe jos de proiect, iar dezvoltatorul consideră că aceasta va influenţa semnificativ valoarea proprietăţilor. „Noi am cumpărat terenul în iulie 2025 şi, la foarte puţin timp după aceea, a fost anunţată extinderea magistralei M2 cu încă două staţii către Pipera-Tunari. Practic, viitoarea staţie va fi la distanţă de mers pe jos de proiect. În momentul de faţă încă există trafic în orele de vârf, însă atunci când metroul va deveni funcţional, credem că valoarea zonei va creşte semnificativ. Am văzut acelaşi lucru în Drumul Taberei, unde după inaugurarea metroului preţurile au crescut cu aproximativ 20% într-un interval foarte scurt. Astăzi proiectul nostru este evaluat fără acest avantaj. Dacă infrastructura va fi finalizată, diferenţa de preţ faţă de alte zone mature din nordul Capitalei se va reduce considerabil.“

Pe lângă amplasare, dezvoltatorii spun că diferenţierea dintre proiecte se mută tot mai mult în zona eficienţei energetice şi a costurilor pe termen lung. Abito Pipera va fi construit conform standardelor nZEB şi va utiliza pompe de căldură, încălzire în pardoseală şi soluţii moderne de izolaţie. „Astăzi nu mai este suficient să construieşti un bloc frumos. Contează foarte mult eficienţa energetică. Noi am urmărit două lucruri: să avem un sistem constructiv foarte bine izolat şi să alegem o sursă de energie cât mai eficientă. De aceea am mers pe pompe de căldură şi energie electrică în locul gazului. Credem că, pe termen lung, energia electrică va fi mai stabilă şi mai predictibilă. În plus, am pus foarte mult accent pe coordonarea dintre proiectare, construcţii şi instalaţii. Sunt lucruri pe care cumpărătorul poate nu le vede în prima zi, dar le va simţi în costurile de întreţinere şi în confortul locuinţei în următorii 20-30 de ani“, spune Daniel Tudor.

Pentru Hubix, proiectul din Pipera reprezintă începutul unei strategii mai ample de dezvoltare în Bucureşti. Compania spune că analizează deja alte două investiţii – un parc de retail şi un nou proiect rezidenţial în nordul Capitalei –, mizând pe ideea că, indiferent de ciclurile economice, cererea pentru locuinţe bine amplasate şi construite la standarde moderne va continua să existe.