ZF Real Estate by Storia. De ce nu se prăbuşesc preţurile locuinţelor? Alexandru Pricop, SVN România: Gradul de accesibilitate este de patru ori mai bun decât în 2008

♦ Piaţa rezidenţială a început anul cu scăderi ale numărului de tranzacţii, însă luna mai a adus o revenire de peste 12% în Bucureşti-Ilfov faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut ♦ În ciuda percepţiei de încetinire, gradul de accesibilitate al locuinţelor este de aproape patru ori mai bun decât în perioada crizei din 2008, susţine Alexandru Pricop, managing partner SVN România Residentialist, care consideră că piaţa trece printr-un proces de maturizare, nu printr-o criză.

„Criza în 2008 a fost cu adevărat o criză. Astăzi nu putem să vorbim despre crize“, spune Alexandru Pricop, mana­ging partner SVN România Residentia­list, unul dintre profesioniştii care au tra­versat toate ciclurile majore ale pieţei imo­biliare locale din ultimii peste 20 de ani.

Deşi primele luni ale anului au adus scăderi ale numărului de tran­zacţii com­pa­rativ cu 2025, Pricop atra­ge atenţia că aceste comparaţii trebuie privite în con­text. Piaţa se raportează la doi dintre cei mai buni ani din istoria recentă a secto­rului rezidenţial, iar evoluţia din ultimele luni arată deja semne de stabilizare.

„În aprilie suntem pe zero deja, iar în mai suntem pe plus cu 12% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut“, explică el. În opinia sa, încetinirea tranzacţiilor este mai degrabă o ajustare firească după perioada de efervescenţă post-pandemie decât începutul unei crize imobiliare.

Argumentul principal invocat de Pricop este accesibilitatea. Un apartament de două camere în Bucureşti costă în prezent aproximativ 130.000 de euro, un nivel apropiat de cel din perioada de boom imobiliar. Diferenţa majoră este însă nivelul veniturilor. „Astăzi vorbim despre un grad de accesibilitate de 8,2 ani. În 2008 era de aproape patru ori mai mare“, spune el. Cu alte cuvinte, deşi preţurile locuinţelor au rămas ridicate, salariile au crescut într-un ritm care face achiziţia unei locuinţe mult mai accesibilă decât în urmă cu aproape două decenii. În plus, profilul cumpărătorului s-a schimbat. Dacă în trecut mulţi clienţi erau dispuşi să facă naveta ore întregi pentru a obţine mai mult spaţiu la periferie, astăzi criteriile sunt diferite. Calitatea vieţii, accesul la infrastructură, apropierea de locul de muncă şi facilităţile din jurul locuinţei cântăresc mai mult decât simpla suprafaţă.

„Calitatea vieţii nu înseamnă doar momentul în care eşti acasă. Înseamnă şi timpul petrecut în trafic“, spune Pricop. De aceea, proiectele care oferă spaţii verzi, zone de recreere, facilităţi sportive sau chiar spaţii de coworking sunt tot mai căutate de noua generaţie de cumpărători.

 

Piaţa secundară câştigă teren

Dacă în ultimii ani atenţia a fost concentrată în special asupra proiectelor rezidenţiale noi, piaţa secundară continuă să joace un rol important în Bucureşti, mai ales în zonele bine conectate şi consacrate. Alexandru Pricop observă că, în contextul actual, cumpărătorii analizează mult mai atent fiecare decizie şi sunt mai dispuşi să negocieze decât în perioada în care piaţa creştea accelerat. „Am observat că în piaţa liberă, în piaţa revânzărilor, negocierile se pot duce chiar şi spre 10%“, spune el. Dacă în anii anteriori proprietăţile se vindeau rapid, iar spaţiul de negociere era redus, astăzi cumpărătorii petrec mai mult timp analizând ofertele şi comparând alternativele disponibile.

Potrivit lui Pricop, durata medie de decizie aproape s-a dublat. Dacă în urmă cu câţiva ani un cumpărător lua o decizie în aproximativ o lună şi jumătate, acum procesul poate dura până la trei luni. „Oamenii sunt mai atenţi, vin de mai multe ori la aceeaşi proprietate, se gândesc mai mult înainte să scoată banii din buzunar“, explică el. Un alt avantaj al pieţei secundare este localizarea. Multe dintre apartamentele aflate la revânzare sunt amplasate în cartiere mature, cu acces rapid la transport public, şcoli, servicii şi zone de birouri. Pentru tot mai mulţi cumpărători, timpul petrecut în trafic a devenit un criteriu la fel de important precum suprafaţa locuinţei.

Astfel, apartamentele din cartiere consacrate ale Capitalei continuă să fie atractive. Un exemplu oferit de acesta este zona Piaţa Victoriei – Nicolae Titulescu, unde un apartament de două camere într-un bloc construit după 1977 se tranzacţionează în prezent la aproximativ 140.000 – 150.000 de euro. În aceeaşi zonă de preţ, cumpărătorii pot alege între proximitatea faţă de centrul oraşului şi o locuinţă mai spaţioasă, amplasată la periferie sau în localităţile limitrofe Bucureştiului. „Este o alegere foarte personală şi foarte subiectivă“, spune Pricop. Pentru unii cumpărători contează spaţiul suplimentar şi accesul la o curte, în timp ce pentru alţii apropierea de birou, de şcoli sau de infrastructura urbană rămâne principalul criteriu de achiziţie.