ZF Real Estate by Storia. Georgian Marcu, Green Angels: „Pentru clasa medie, devine din ce în ce mai greu să achiziţioneze o locuinţă în Bucureşti“

♦ Locuinţele din zonele centrale şi ultracentrale din Bucureşti au înregistrat creşteri ale preţurilor între 20% şi 40%, mult peste ritmul obişnuit de 3-8% pe an. Cât de sustenabile sunt aceste creşteri şi ce urmează?

„Înainte de a vorbi despre 2025, m-aş uita puţin la ce s-a întâmplat în 2024. Conform datelor publicate de ANCPI, la nivel naţional avem 169.000 de tranzacţii efectuate, cu 7% peste 2023, dar sub anii 2021-2022. În Bucureşti s-au înregistrat 50.844 de tranzacţii, o creştere de 5% faţă de anul precedent, în timp ce Ilfov a avut o creştere impresio-nantă de 27%. Aceasta reflectă lipsa de autorizaţii pentru construcţii noi în Capitală, ceea ce a împins dezvoltarea către Ilfov“, a spus Georgian Marcu, broker şi fondator al agenţiei imobiliare Green Angels, în cea mai recentă ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia. 

Analizând evoluţia pieţei în 2024, Georgian Marcu a subliniat că numărul tranzacţiilor a crescut la nivel naţional cu 7% faţă de 2023, atingând 169.000, dar rămânând sub nivelurile din 2021-2022. 

În Bucureşti au fost 50.844 de tranzacţii (+5%), iar Ilfov a înregistrat o creştere de 27%, reflectând migrarea dezvoltărilor din Capitală spre zonele limitrofe, din cauza lipsei autorizaţiilor pentru con-strucţii noi. În ceea ce priveşte preţurile locuinţelor, Marcu observă că apartamentele noi, mai ales din zonele centrale şi ultracentrale, au înregistrat creşteri semnificative, între 20% şi 40%. „Este o creştere nesustenabilă, având în vedere că ritmul obişnuit din ultimii ani era de 3-8%, rareori atingând 10%“, explică el. O problemă majoră o re-prezintă distorsiunile privind preţurile reale ale locuinţelor, cauzate de promovarea unor zone periferice sub denumiri mai atractive. „În Bucureşti, 30-40% din anunţurile pentru Aviaţiei sunt, de fapt, în Pipera. În Militari, multe oferte sunt, de fapt, în Chiajna sau Roşu. Aceasta creează o percepţie falsă asupra valorii reale a propri-etăţilor“, spune brokerul. Astfel, comparaţiile directe între oraşe devin irelevante – de exemplu, dacă s-ar analiza doar inelul central al Bucureştiului, s-ar vedea că preţurile sunt mai mari decât în Cluj. Braşovul, deşi are o medie de preţ mai ridicată decât Bucureştiul, este influenţat de noile dezvoltări rezidenţiale eficiente energetic.

Un alt factor care afectează piaţa este lipsa infrastructurii adecvate, ceea ce duce la aglomerarea periferiei. „Se construieşte mult în Ilfov, dar fără investiţii în infrastructură, ceea ce înseamnă trafic infernal şi un stil de viaţă dificil. De exemplu, în Pipera s-au construit 3.000 de locuinţe noi anul trecut, dar fără şcoli publice şi transport în co-mun adecvat“, avertizează Marcu. De asemenea, factorii politici şi situaţia internaţională ar putea influenţa negativ piaţa imobiliară. Alegerile prezidenţiale au determinat mulţi cumpărători să amâne deciziile, iar încheierea războiului din Ucraina ar putea duce la o creştere a preţurilor materialelor de construcţie şi a manoperei, pe fondul cererii ridicate pentru reconstrucţie.

În acest context, accesibilitatea locuinţelor devine o problemă tot mai mare. „Dacă vrei să stai într-o zonă centrală, cel mai probabil trebuie să cumperi un apartament vechi. Apartamentele noi sunt din ce în ce mai puţin accesibile, mai ales în Bucureşti“, spune brokerul. În plus, pro-gramul Prima Casă nu mai este atât de relevant, deoarece dobânzile variabile şi condiţiile mai avantajoase ale creditelor ipotecare clasice au redus atractivitatea acestuia. Pentru 2025, Marcu estimează o sta-bilitate sau o uşoară creştere a numărului de tranzacţii, dar preţurile vor continua să urce, în special în absenţa unui Plan Urbanistic General actualizat. „Dacă ritmul actual se menţine, vom avea creşteri de 15-25% în funcţie de zonă. Deja, apartamentele cumpărate în 2020 s-au dublat ca preţ. Pentru clasa medie, devine din ce în ce mai greu să achiziţioneze o locuinţă în Bucureşti“, concluzionează el.