ZF Real Estate by Storia. Locuinţe mici, taxe mari. Cum va arăta piaţa rezidenţială după eliminarea TVA-ului redus pe segmentul accesibil al locuinţelor?

♦ Creşterea TVA-ului pentru locuinţele sub 120.000 de euro ar putea bloca piaţa rezidenţială accesibilă. Cei mai afectaţi? Tocmai cumpărătorii vulnerabili şi dezvoltatorii care au mizat pe acest segment, observă Georgian Marcu, broker şi proprietar al agenţiei imobiliare Green Angels.

„Este o măsură foarte proastă“, spune fără ocol Georgian Marcu, fondatorul agenţiei Green Angels, referindu-se la eliminarea cotei reduse de TVA pentru locuinţele considerate accesibile.

„Cred că cei care au venit cu propunerea nu înţeleg mecanismele din spatele pieţei imobiliare. Afectează pe trei planuri: social – pentru că loveşte fix în cei mai vulnerabili, economic – pentru că reduce drastic numărul de tranzacţii, şi politic – pentru că aduce în discuţie o temă ignorată prea mult timp: accesibilitatea locuirii“, a subliniat el, în cadrul celei mai recente ediţii a emisiunii ZF Real Estate by Storia.

Cei care se încadrau în plafonul de TVA de 9% – respectiv locuinţe de maximum 120.000 de euro şi sub 120 metri pătraţi – nu o făceau din opţiune, ci din necesitate.

„Oamenii aceia nu cumpărau proprietăţi mai scumpe nu pentru că nu şi-ar fi dorit, ci pentru că acela era bugetul lor. Brusc, vor fi puşi în situaţia de a scoate din buzunar încă 10.000 de euro. Nu cred că marea majoritate dintre ei îi au.“

Majorarea TVA-ului vine pe fondul unei pieţe deja tensionate, în care numărul de locuinţe nou-livrate este în scădere cu 15% în Bucureşti-Ilfov şi cu aproximativ 20% la nivel naţional. De asemenea, şi autorizaţiile sunt tot mai puţine. „Vom avea şi mai puţine case noi dezvoltate, ceea ce va pune şi mai multă presiune pe preţuri. Nu e greu de anticipat că vom vedea dezvoltatori care vor avea probleme serioase în a vinde locuinţele în curs de finalizare, mai ales dacă mizau pe vânzarea în cota redusă de TVA şi nu au suficiente antecontracte semnate.“ Cei mai afectaţi în acest scenariu sunt, în primă instanţă, cumpărătorii, dar şi dezvoltatorii care aveau în plan să construiască pentru acest segment. „Nu cred că cineva se apucă mâine de un proiect nou pe segmentul de sub 120.000 de euro. Vor aştepta să vadă cum reacţionează piaţa. Mă aştept ca multe proiecte să fie puse pe hold.“ Efectele se vor simţi la scară naţională. În oraşele mari, zonele centrale erau oricum inaccesibile, dar în celelalte cartiere şi în localităţile periurbane, adică tocmai acolo unde încă mai exista speranţa unei achiziţii în TVA redus, piaţa se poate bloca. „Ne putem aştepta la un blocaj pe tot ce înseamnă segmentul care se încadra la TVA-ul de 9%.“ Şi nici alternativa închirierii nu pare să fie o soluţie de refugiu. „Dacă nu mai poţi cumpăra, te duci la chirie. Dar nu poţi aduce mâine 10.000 de apartamente noi de închiriat. Asta va pune o presiune uriaşă pe preţ. Vom trece de la situaţia în care aveai doi chiriaşi interesaţi la un apartament, la zece. Şi preţul va urca.“

Problema e agravată şi de absenţa completă a unui program coerent de locuinţe sociale. „Marea majoritate a ţărilor din Europa au politici publice în acest sens – fie TVA redus pentru locuinţe, fie fonduri de închiriere. Noi tocmai am desfiinţat ANL-ul. Deci nici să cumperi nu mai poţi, nici să închiriezi social nu ai unde. Presiunea socială va fi uriaşă.“ În plus, în absenţa unor soluţii fiscale inteligente, măsura ar putea stimula piaţa gri. „Este foarte posibil ca oamenii să încerce să plătească nefiscalizat, la negru. Mai ales dacă diferenţa de TVA se adaugă la o sumă deja greu de suportat. Iar România are oricum cel mai mare gap de TVA din UE, aproape 70%. În loc să reparăm asta, luăm măsuri care încurajează derapajul.“

Segmentul premium, pe care activează în principal Georgian Marcu, pare deocamdată protejat de aceste turbulenţe. „Noi suntem pe mediu-superior şi vedem în continuare tranzacţii consistente. Chiar am avut ofertare multiplă pe mai multe proprietăţi. Dar problema e că sunt prea puţine proiecte noi, pentru că autorizaţiile de construire lipsesc. Când într-o zonă ai un singur proiect, dezvoltatorul poate cere ce vrea. Nu-i trebuie 5.000 de clienţi, îi trebuie 50.“ Marcu nu crede în mirajul unei ieftiniri iminente şi le recomandă celor care pot să cumpere să nu mai aştepte: „Dacă aş fi cumpărător, aş lua o decizie cât mai repede. Nu cred că veniturile vor mai creşte spectaculos. Şi atunci trebuie să-ţi faci bine calculele: cât îţi permiţi, ce se întâmplă dacă rămâi trei luni fără job, dacă firma ta intră în insolvenţă...“ Tot acest lanţ de blocaje se va răsfrânge în final asupra economiei, spune el. „Peste 80% din investiţia într-un proiect imobiliar rămâne în România. Fierul, cimentul, finisajele, parchetul – toate se cumpără local. Dacă nu se mai construieşte, firmele de construcţii vor concedia oameni. Şi atunci impactul e şi mai mare.“ La nivelul datelor oficiale, efectele reale ale acestor schimbări ar putea fi greu de identificast. „Tot ce se livrează azi are în spate antecontracte semnate în urmă cu 1-2 ani. Iar cifrele de la ANCPI includ şi boxe şi locuri de parcare, nu doar apartamente. Am cerut oficial acest lucru şi răspunsul a fost clar: orice are număr cadastral intră în statistici. La 100 de unităţi raportate, poate 30-40 sunt de fapt locuinţe.“

În final, mesajul lui pentru cei care activează pe piaţă – fie cumpărători, fie dezvoltatori – este clar: „Este o perioadă dificilă şi cred că toată lumea trebuie să-şi facă foarte bine calculele şi să apeleze la specialişti. Nu e momentul să te arunci cu ochii închişi.“