ZF Real Estate by Storia. Mirela Ciovică, PPF Real Estate: Biroul care te cheamă înapoi. Cum încearcă noile clădiri să-i convingă pe angajaţi să renunţe la câteva zile de work from home?

♦ Chiria, locaţia şi eficienţa spaţiului nu mai sunt suficiente atunci când o companie îşi alege sediul: experienţa angajaţilor şi consumul de energie au intrat în ecuaţie ♦ PPF Real Estate investeşte circa 70 mil. euro în ARC, o clădire de birouri de 30.000 mp care va fi finalizată în ianuarie 2027 şi care ar putea găzdui până la 3.000 de oameni ♦ Lipsa livrărilor noi de birouri din Bucureşti din ultimii trei ani începe să se vadă în cerere, dezvoltatorul purtând discuţii inclusiv cu companii din afara ţării care analizează deschiderea unor birouri în Capitală.

Piaţa birourilor din Bucureşti intră într-o etapă în care competiţia dintre clă­diri nu se mai poartă doar în jurul chiriei şi al adresei. După anii de muncă remote şi hibridă, în care companiile şi-au redus sau regândit suprafeţele ocupate, sediul începe să capete un rol nou: trebuie să fie sufi­cient de eficient pentru a avea sens financiar pentru companie, dar şi suficient de atractiv pentru ca angaja­ţii să aibă motive să vină la birou.

Mirela Ciovică, head of leasing în ca­drul PPF Real Estate, spune că ma­tricea după care companiile aleg astăzi un spaţiu de birouri a devenit mai com­plexă. Dacă în trecut principalele crite­rii erau componenta comercială, locaţia şi eficienţa spaţiului, acestora li s-au adăugat experienţa oferită angajaţilor în clădire şi eficienţa energetică.

„Nu aş spune că aspectele tradiţionale nu mai sunt importante, dimpotrivă. Doar că matricea alegerii a devenit mai complexă. Pe lângă chirie, costurile de amenajare, poziţionare şi eficienţa spaţiului, companiile şi angajaţii sunt interesaţi de experienţa în clădire, de facilităţi şi de eficienţa energetică“, spune Mirela Ciovică.

Această schimbare de per­spec­tivă stă şi la baza ARC Office Expe­rience, proiectul de birouri pe care PPF Real Estate îl dezvoltă în apro­pierea Podului Basarab, la circa 2 km de Piaţa Victoriei. Clădirea a ajuns cu lucrările la etajul zece şi urmează să fie finalizată în ianuarie 2027.

Proiectul va avea circa 30.000 mp, iar investiţia se ridică la aproximativ 70 mil. euro. În buget sunt incluse şi o zonă verde amenajată de 2.500 mp şi o sală de sport destinată chiriaşilor. La capacitate maximă, clădirea ar putea găzdui circa 3.000 de angajaţi.

Poziţionarea rămâne unul dintre principalele argumente în contextul în care timpul petrecut de angajaţi pe drumul spre birou poate influenţa inclusiv disponibilitatea lor de a reveni mai des la sediu. ARC va avea acces la metrou, tramvai, autobuz şi tren prin Gara Basarab, dar şi acces rutier din mai multe artere. Dincolo de adresă, PPF Real Estate încearcă însă să transforme spaţiile comune într-o extensie a biroului: zona exterioară va include locuri unde angajaţii pot lucra sau lua prânzul, spaţii de lectură şi zone pentru plimbare.

Miza nu este doar confortul, ci şi costul total de ocupare. Potrivit Mirelei Ciovică, echipamentele eficiente energetic ale unei clădiri noi pot genera economii de circa 1 euro/mp/lună la utilităţi comparativ cu alte clădiri existente pe piaţă, pentru acelaşi nivel de confort interior. La o suprafaţă de 5.000 mp, diferenţa ar însemna aproximativ 5.000 de euro lunar şi 60.000 de euro anual, ceea ce mută discuţia despre eficienţa energetică din zona certificărilor în cea a costurilor efective pentru chiriaş.

Chiria cerută pentru ARC se situează, potrivit reprezentantei PPF Real Estate, în jurul valorii de 20-22 euro/mp/lună, nivel comparabil cu cel al clădirilor din alte zone importante de birouri ale Capitalei, inclusiv Piaţa Victoriei sau zona Promenada. Argumentul dezvoltatorului este că investiţiile suplimentare în tehnologie nu trebuie recuperate neapărat printr-o chirie care să poziţioneze proiectul în vârful pieţei.

Eficienţa poate veni şi din suprafaţa efectiv ocupată. Etajele ARC au aproximativ 3.000 mp, iar PPF Real Estate realizează pentru potenţialii chiriaşi simulări privind modul în care echipele şi operaţiunile pot fi aşezate în noul spaţiu. În unele dintre aceste simulări, companii care ocupă în prezent aproximativ 7.000 mp şi-ar putea desfăşura activitatea pe circa 5.000 mp în noua clădire. Diferenţa de 2.000 mp poate schimba substanţial calculul unei relocări, mai ales într-o perioadă în care companiile sunt atente la costuri şi în care prezenţa angajaţilor la birou nu mai este de cinci zile pe săptămână pentru toate organizaţiile. „Este posibil să facă o economie, pentru că chiria de la ARC este o chirie de piaţă. În acelaşi timp, poate apărea o economisire prin suprafaţă, iar aceasta este una semnificativă“, explică Mirela Ciovică.

Biroul devine însă şi un instrument de HR, iar facilităţile clădirii pot intra în oferta pe care angajatorul o face propriilor oameni. ARC va avea, printre altele, iluminat circadian, gândit pentru a urmări mai bine ritmul natural al organismului, şi un sistem suplimentar de filtrare a aerului.

Optimismul dezvoltatorului vine însă şi dintr-o particularitate a pieţei bucureştene: oferta nouă a fost redusă în ultimii ani. Mirela Ciovică spune că lipsa livrărilor noi din ultimii trei ani începe să avantajeze proiectele aflate acum în dezvoltare. PPF Real Estate discută atât cu companii deja prezente în România, ale căror contracte se apropie de expirare şi care analizează o relocare, cât şi cu firme din afara ţării care iau în calcul deschiderea unui birou în Bucureşti. „Faptul că nu au mai fost livrări în ultimii trei ani ne ajută să avem un program încărcat în perioada aceasta cu cererile care sunt pe piaţă“, spune ea.

În acest context, una dintre cele mai mari provocări nu mai este neapărat preţul, ci sincronizarea. Contractele de închiriere pentru birouri sunt încheiate frecvent pentru perioade de minimum cinci ani, astfel încât o companie interesată astăzi de o clădire nouă poate avea încă un contract ferm care expiră abia peste câţiva ani. ARC va fi finalizat în ianuarie 2027, iar PPF Real Estate discută inclusiv soluţii temporare pentru chiriaşii ale căror calendare nu se suprapun cu momentul livrării.

„Aici trebuie să fim creativi. Companiile, fie ele mici, medii sau mari, nu se mută de pe o zi pe alta. Au nevoie de timp, iar această sincronizare este cea pe care trebuie să o rezolvăm împreună“, spune Mirela Ciovică. Într-o piaţă în care suprafaţa ocupată, costul energiei şi numărul de zile petrecute la sediu sunt analizate mult mai atent decât înainte de pandemie, competiţia pentru chiriaşi se mută astfel de la simplul preţ pe metru pătrat către costul total şi experienţa pe care biroul o poate oferi oamenilor care îl folosesc.