ZF Real Estate by Storia. Mitul proprietarului român şi realitatea urbană: doar 7 din 10 locuitori din oraşe deţin locuinţa în care trăiesc. Preţurile în creştere şi dobânzile ridicate continuă să îngreuneze accesul la proprietate

♦ Statisticile oficiale susţin că peste 95% dintre români sunt proprietari de locuinţe, dar realitatea urbană este cu totul alta ♦ Un studiu realizat de Colliers arată că doar 70% dintre locuitorii din mediul urban deţin casa în care trăiesc, restul locuiesc cu chirie sau în aranjamente informale.

„Am vrut să vedem dincolo de sta­tis­tica oficială şi să înţelegem cum lo­cu­iesc românii în realitate. Iar ceea ce am descoperit contrazice percepţia ge­nerală – doar 70% dintre locuitorii din mediul urban sunt, de fapt, proprietari ai locuinţei în care trăiesc“, spune Ga­briel Blăniţă, associate director, Ro­ma­nia valuation, living ser­vices, ca­pital carkets, Colliers International România, în cadrul unei ediţii recente a emi­siu­nii ZF Real Estate.

Studiul realizat de Colliers arată că în marile oraşe tot mai mulţi ro­mâni locuiesc cu chirie sau împart casa cu rude ori prieteni, în aranjamente in­formale, fără a avea statut de proprie­tar. În Bucureşti, ponderea chiria­şilor ajunge la 15%, iar un alt segment important – până la 16% – locuieşte în spaţii care nu le aparţin şi pentru care nu plătesc chirie.

„Acest model de locuire este, de fapt, foarte apropiat de ce vedem în alte capitale din Europa Centrală şi de Est, precum Budapesta, Varşovia şi Praga“, explică Blăniţă.

Capitala şi celelalte patru mari oraşe din România concentrează aproximativ 70% din activitatea rezidenţială – de la construcţii la tranzacţii –, ceea ce reflectă migrarea internă şi presiunea constantă pe cerere.

Deşi dorinţa de a deveni proprietar rămâne puternică, barierele sunt tot mai ridicate. „Avem două obstacole majore: preţul locuinţelor raportat la veniturile disponibile şi costul creditării ipotecare. Rata dobânzii este în continuare ridicată, iar cei care nu pot plăti cash se confruntă cu dificultăţi majore în accesarea unui împrumut“, punctează reprezentantul Colliers.

În acest context, chiriile continuă să crească. Preţul mediu pentru un apartament de două camere într-un bloc nou poate ajunge la 500–600 de euro pe lună, la care se adaugă deseori costuri suplimentare, precum parcarea. „Cartierele-dormitor precum Militari, Berceni, Titan sau Drumul Taberei concentrează cele mai multe astfel de locuinţe, dar şi în aceste zone preţurile urcă“, adaugă Blăniţă.

Puterea de cumpărare a celor care vor să-şi ia o locuinţă a scăzut astfel considerabil, în ciuda unor semnale recente de scădere uşoară a dobânzilor. „Viteza cu care dobânzile scad este mult mai lentă decât cea cu care au crescut. Deşi apar oferte cu dobândă fixă pentru primii trei până la cinci ani, valoarea maximă împrumutată depinde tot de dobânda variabilă, care e încă ridicată.“ În acest context, raportul de accesibilitate – adică raportul dintre preţurile locuinţelor şi veniturile disponibile – rămâne tensionat. Două bariere stau între chiriaşi şi statutul de proprietar: preţul locuinţelor şi costul creditului. Totuşi, România rămâne una dintre puţinele ţări europene în care o familie poate deveni proprietară înainte de 30 de ani. „Un cuplu care economiseşte 20% din veniturile lunare poate strânge un avans şi achiziţiona o locuinţă medie în 5-6 ani. În vestul Europei, vârsta medie de achiziţie depăşeşte 35 de ani, chiar 40 în Paris sau Londra, în ciuda dobânzilor mai mici“, explică Blăniţă.

Însă accesibilitatea diferă mult de la oraş la oraş. În Bucureşti, preţurile au crescut cu circa 10% în ultimii cinci ani, dar în Iaşi şi Timişoara avansul a fost de 60–70%. Clujul rămâne un caz aparte, cu o creştere de aproximativ 80% în aceeaşi perioadă. „Preţurile din Cluj sunt deja cu peste 50% mai mari decât cele din Bucureşti pentru apartamentele noi. Raportul de accesibilitate în Cluj seamănă mai degrabă cu cel din oraşele mari din vestul Europei“, spune Blăniţă. Diferenţele sunt vizibile şi în interiorul oraşelor. În zonele bune din Bucureşti, cu acces la metrou şi infrastructură, preţurile noilor proiecte depăşesc uneori 3.000–4.000 de euro/mp. „Dacă raportăm aceste valori la veniturile disponibile, obţinem un orizont de achiziţie de 13–15 ani, dublu faţă de media oraşului. Media pieţei nu mai este relevantă. Trebuie să ne uităm la fiecare segment distinct.“

Un alt fenomen care afectează comportamentul rezidenţial este migrarea spre zonele metropolitane, dar cu un cost ascuns: timpul pierdut în trafic. „Traficul din Bucureşti este mult mai aglomerat decât în urmă cu 4-5 ani. Chiar dacă oamenii vin mai rar la birou, vin constant în oraş pentru muncă, şcoală, servicii sau evenimente. Avem peste 800 de maşini la 1.000 de locuitori, iar acestea acoperă peste 7% din suprafaţa oraşului – mult mai mult decât în Varşovia sau Paris.“

Pe termen scurt, Gabriel Blăniţă nu vede motive solide pentru o scădere generalizată a preţurilor. „Când am avut astfel de scăderi – în criza din 2008 sau în timpul pandemiei – au fost însoţite de pierderi masive de locuri de muncă. Acum nu suntem în acel scenariu. Salariile continuă să crească, iar costurile de construcţie au urcat cu 40% pentru materiale şi 70% pentru forţa de muncă în ultimii patru ani. Acelaşi apartament construit azi costă cu 50% mai mult decât acum patru ani, chiar dacă are aceleaşi caracteristici.“