ZF Real Estate by Storia. Piaţa de birouri intră într-o nouă etapă de maturizare, în care revenirea la birou susţine cererea pentru clădiri premium, iar accentul se mută de la cost la calitate

♦ Revenirea angajaţilor la birou accelerează transformarea pieţei office, chiar dacă modelul hibrid rămâne standardul pentru majoritatea companiilor ♦ Chiriaşii nu mai aleg spaţiile doar în funcţie de chirie, ci după eficienţa energetică, tehnologie, servicii şi comunitatea creată în jurul clădirii ♦ Mădălina Cojocaru, partner office agency, Cushman & Wakefield Echinox, spune că piaţa intră într-o etapă de maturizare, în care calitatea clădirilor şi experienţa oferită angajaţilor devin principalele criterii de diferenţiere.

Piaţa de birouri din Bucureşti începe să lase în urmă perioada de ajustări provocată de pandemie şi intră într-o nouă etapă, în care accentul nu mai cade pe reducerea su­prafeţelor sau pe flexibilitatea contrac­telor, ci pe calitatea spaţiilor şi pe rolul pe care bi­roul îl joacă în retenţia şi colaborarea echipelor.

Revenirea angajaţilor la birou se vede tot mai clar în strategiile companiilor, iar proprietarii investesc din ce în ce mai mult în modernizarea clădirilor pentru a răspunde unor chiriaşi mult mai informaţi şi mai exigenţi decât în urmă cu câţiva ani, observă Mădălina Cojocaru, partner office agency, Cushman & Wakefield Echinox, invitată într-o ediţie recentă a emisiunii ZF Real Estate by Storia.

Potrivit acesteia, modelul de lucru hibrid a devenit noul standard al pieţei, iar tot mai multe companii şi-au definitivat politicile privind revenirea la birou şi solicită prezenţa angajaţilor cel puţin trei zile pe săptămână. Există însă şi organizaţii, în special din consultanţă şi servicii profesionale, care au revenit aproape integral la programul de lucru de la birou. „Biroul revine ca instrument de retenţie şi de colaborare, aşa cum era înainte de pandemie“, explică Mădălina Cojocaru.

În opinia sa, această schimbare este determinată nu doar de dorinţa companiilor de a readuce echipele împreună, ci şi de avantajele pe care spaţiile moderne le oferă faţă de munca exclusiv de acasă. Pentru multe activităţi de consultanţă sau colaborare, biroul oferă condiţii mai bune de lucru, infrastructură tehnologică şi un mediu care facilitează schimbul de idei şi munca în echipă.

Dacă înainte de pandemie costul chiriei era unul dintre principalele criterii în alegerea unui sediu, astăzi companiile analizează mult mai atent valoarea pe care o oferă o clădire. Eficienţa energetică, gradul de tehnologizare, serviciile disponibile şi comunitatea creată în jurul proiectului au devenit criterii cel puţin la fel de importante precum preţul.

„Avem un ocupant mult mai documentat, care cunoaşte foarte bine piaţa locală şi nu se mai uită atât de mult la chirie. Se uită la eficienţa energetică a clădirii, la comunitatea creată în jurul acesteia, la tehnologie şi la accesul la servicii precum restaurante, centre medicale sau săli de sport“, spune reprezentanta Cushman & Wakefield Echinox.

Această schimbare este susţinută şi de faptul că deciziile privind spaţiile de birouri sunt luate tot mai des la nivel local, iar echipele din România au un rol mai important în alegerea sediilor decât înainte de pandemie, când multe hotărâri erau luate exclusiv la nivel regional sau global.

 

Zona centrală devine o piaţă a proprietarilor

Deşi Bucureştiul rămâne, în ansamblu, o piaţă favorabilă chiriaşilor, există o diferenţiere tot mai clară între zonele centrale şi restul oraşului. Cartierul Central Business District – care include zone precum Victoriei, Dorobanţi, Buzeşti şi Floreasca – concentrează cea mai mare cerere pentru spaţii premium, în timp ce oferta disponibilă este limitată.

Rezultatul se reflectă asupra chiriilor. Dacă nivelul oficial al chiriei prime în Bucureşti este de aproximativ 22,5 euro/mp/lună, tranzacţiile în cele mai căutate clădiri au ajuns deja la 25 euro/mp/lună, iar consultanţii estimează că tendinţa de creştere va continua. În urmă cu trei-patru ani, chiria în aceste zone se situa între 19 şi 21 euro/mp, în timp ce în zonele semicentrale nivelul era de aproximativ 16-17 euro/mp. Astăzi, intervalul chiriilor în Bucureşti variază în general între aproximativ 14 şi 23 euro/mp, în funcţie de localizare şi calitatea proiectului.

În clădirile premium predomină companiile din IT, servicii financiare, consultanţă şi industria farmaceutică, segmente care continuă să genereze cea mai mare parte a cererii pentru spaţii moderne de birouri.

 

Accentul se mută de la flexibilitate la calitatea spaţiului

Maturizarea pieţei se vede şi în schimbarea modului în care companiile negociază contractele de închiriere. Dacă în urmă cu câţiva ani principala preocupare era flexibilitatea – posibilitatea de extindere rapidă sau de reducere a suprafeţelor ocupate –, astăzi chiriaşii discută mai degrabă despre calitatea spaţiului şi experienţa pe care acesta o oferă angajaţilor.

„Accentul se pune pe calitate şi nu pe cantitate, nu pe metri pătraţi. Marile companii discută tot mai mult despre serviciile oferite de clădire, despre tehnologie şi despre comunitatea care se formează în jurul acesteia“, explică Mădălina Cojocaru.

În acelaşi timp, procesul de optimizare început după pandemie nu s-a încheiat complet. Companiile au redus suprafeţele ocupate, însă fără ajustări radicale. Potrivit reprezentantei Cushman & Wakefield Echinox, în cazul unei relocări, reducerea spaţiului este, în general, limitată la aproximativ 10-15%, pe fondul unei utilizări mai eficiente a birourilor, nu al unei schimbări fundamentale de strategie.

Mai mult, în ultima perioadă apar tot mai multe companii care, după ce şi-au redus suprafeţele în anii precedenţi, încep din nou să caute spaţii suplimentare. Acest lucru se reflectă şi în structura cererii: deşi volumul total al tranzacţiilor este uşor mai redus decât anul trecut, cererea pentru spaţii noi – relocări, preînchirieri şi extinderi – a crescut semnificativ faţă de anii anteriori.

„În 2026 cererea totală este uşor sub nivelul din 2025, însă observăm o creştere a cererii pentru spaţii noi. Înainte dominau reînnoirile de contracte, acum vedem din nou relocări şi extinderi, ceea ce este un semnal pozitiv pentru piaţă“, spune ea.

O altă schimbare importantă priveşte modul în care sunt livrate spaţiile de birouri. Dacă în trecut chiriaşii îşi asumau în mare parte costurile de amenajare, astăzi companiile preferă spaţii complet pregătite pentru mutare sau clădiri în care proprietarii sunt dispuşi să investească în amenajări.

„Observăm din ce în ce mai des solicitarea ca investiţia în partiţionare şi design să fie realizată de proprietar. În special companiile mari apreciază spaţiile livrate la cheie sau cele care pot reutiliza amenajările existente“, afirmă Mădălina Cojocaru.

Această tendinţă este vizibilă mai ales în cazul ocupanţilor care închiriază peste 2.000 mp şi care urmăresc să reducă timpul necesar relocării şi costurile iniţiale de amenajare.

Pe partea de dezvoltare, piaţa continuă să fie caracterizată de un volum redus de proiecte noi. În acest an sunt estimate livrări de aproximativ 50.000 mp de spaţii moderne de birouri, concentrate în principal în zonele centru-vest şi centru-nord ale Capitalei.

În acelaşi timp, piaţa nu atrage dezvoltatori noi, ci este dominată de aceiaşi investitori şi dezvoltatori care activează de mai mulţi ani în România şi care continuă să creadă în potenţialul segmentului office.