ZF Real Estate by Storia. Se schimbă regulile pe piaţa rezidenţială? Ionuţ Nedelcu, ROKA Development: „Garanţiile şi calitatea execuţiei vor deveni criterii de achiziţie, nu va mai conta doar preţul“

♦ ROKA Development mizează pe garanţii extinse de până la 10 ani pentru a câştiga încrederea unui cumpărător care ia tot mai greu decizia de achiziţie ♦ Dezvoltatorul are în construcţie 144 de apartamente în proiectele Platinum şi Parkview, ambele cu termen de finalizare în T4/2027 ♦ Platinum este vândut în proporţie de 15-20%, iar Parkview a depăşit pragul de 35% ♦ Reprezentanţii companiei estimează că preţurile locuinţelor vor continua să crească pe anumite segmente din Bucureşti, în special în zonele centrale, semicentrale şi de nord, unde oferta de terenuri şi de proiecte noi este tot mai limitată.

„Există o încetinire la nivelul deci­ziilor, dar cererea este în continuare prezentă şi este o cerere puternică. Este însă mai selectivă. Nu se mai iau decizii doar pe bază de preţ sau pe baza unei prezentări frumoase, aşa cum se întâmpla poate acum zece ani. Clientul caută mai mult decât metrul pătrat de apartament. Caută calitate, caută dovada că preţul respectiv îi oferă un raport calitate-preţ foarte bun şi caută un dezvoltator serios, cu istoric, care a livrat“, descrie Ionuţ Nedelcu, consultant strategic pentru ROKA Development, evoluţia pieţei rezidenţiale din Capitală.

ROKA Development este divizia imobiliară a Sir Group, grup fondat în 1998 de Tomah Kahled, preşedin­tele Sir Group şi ROKA Develop­ment, cu activităţi în retail, hoteluri şi dez­voltare imobiliară. Divizia imo­bi­liară este activă pe piaţa rezidenţială din 2008, a livrat integral proiectele dez­voltate anterior şi are în porto­fo­liu peste 1.000 de unităţi, în proiecte pre­cum Roka Residence Nerva Tra­ian, Roka Residence Pepelea, Fun­deni Sir Tower şi Roka Doamna Ghica. În prezent, ROKA Deve­lop­ment are în dezvoltare două proiecte în Bucureşti, prin care acoperă segmentul premium şi high-end: Parkview by ROKA Development, în zona Doamna Ghica, şi Platinum by ROKA Development, în Nerva Traian.

Cele două proiecte totalizează 144 de apartamente şi peste 175 de locuri de parcare, iar strategia dezvoltatorului este de a pune accent nu doar pe produsul imobiliar în sine, ci pe întregul parcurs al cumpărătorului, de la primul contact cu echipa de vânzări până la perioada de după predarea apartamentului.

Platinum este proiectul high-end al companiei şi cuprinde 84 de apartamente şi peste 100 de locuri de parcare, finalizarea fiind estimată pentru sfârşitul trimestrului IV din 2027. Parkview, proiectul premium din zona Doamna Ghica, amplasat în apropierea Parcului Plumbuita şi cu acces către zona de business din nordul Bucureştiului, are 60 de apartamente şi peste 75 de locuri de parcare şi ar urma să fie finalizat la începutul trimestrului IV din 2027. „Când vorbim despre proiecte premium şi high-end, vorbim despre un întreg concept care înseamnă calitate, tehnologie, o garanţie de livrare şi întreaga experienţă a clientului, din momentul în care ia contact cu reprezentantul de vânzări până în momentul în care îşi primeşte cheia, dar şi despre serviciile oferite post-vânzare“, spune Ionuţ Nedelcu.

Datele de vânzări ale celor două proiecte indică, potrivit reprezentantului companiei, că există în continuare cumpărători dispuşi să achiziţioneze locuinţe încă din fazele de dezvoltare atunci când consideră că proiectul şi dezvoltatorul oferă suficientă predictibilitate. Platinum este vândut în proporţie de aproximativ 15-20%, în timp ce Parkview a depăşit pragul de 35%. Reprezentantul companiei spune că ritmul vânzărilor este în linie cu planul stabilit iniţial, iar obiectivul este ca stocul de locuinţe să fie epuizat până la finalizarea proiectelor. În Parkview, studiourile sunt deja sold-out, iar oferta disponibilă cuprinde apartamente cu două şi trei camere. Preţurile pentru două camere pornesc de la 145.000 de euro plus TVA. În Platinum, oferta include studiouri şi apartamente cu două, trei şi patru camere, iar preţurile pornesc de la 150.000 de euro plus TVA pentru un studio, suprafeţele utile pornind de la aproximativ 38 de metri pătraţi.

Din perspectiva ROKA Development, presiunea costurilor şi oferta limitată nu oferă în acest moment argumente pentru o scădere generalizată a preţurilor locuinţelor. Dimpotrivă, Ionuţ Nedelcu estimează că anumite segmente ale pieţei bucureştene vor continua să înregistreze creşteri, în special în zonele centrale, semicentrale şi în nordul Capitalei. Explicaţia nu ţine doar de costurile de construcţie, ci şi de oferta viitoare: dificultatea autorizării proiectelor noi se suprapune peste disponibilitatea tot mai redusă a terenurilor bine poziţionate. „Din punctul nostru de vedere şi din estimările pe care le vedem şi la ceilalţi jucători din piaţă, vom continua să vedem o creştere pe anumite segmente. Când vorbesc despre anumite segmente, mă refer foarte mult la tot ce înseamnă zonele centrale, semicentrale sau zona de nord, unde, lăsând la o parte lipsa autorizaţiilor de construire, efectiv nu mai avem terenuri disponibile pentru construcţie. Oferta va deveni din ce în ce mai scăzută, punând o presiune foarte mare“, spune el.

În ceea ce priveşte riscurile din piaţă, dezvoltatorul indică volatilitatea costurilor materialelor, influenţată inclusiv de contextul geopolitic, drept una dintre provocările permanente ale industriei. Problemele administrative pot adăuga la rândul lor incertitudine, însă compania spune că proiectele aflate deja în construcţie sunt mai puţin expuse unor astfel de blocaje. Grupul era prezent pe piaţa locală inclusiv în perioada crizei financiare din 2008-2009, iar experienţa acumulată în diferite cicluri economice este unul dintre argumentele pe care compania le aduce în discuţia despre capacitatea de a gestiona fluctuaţiile de costuri şi de a livra proiectele asumate.

ROKA Development are mai multe proiecte în pregătire şi deţine terenuri pentru care lucrează în prezent la partea de autorizare, însă compania nu oferă deocamdată detalii despre dimensiunea sau localizarea viitoarelor dezvoltări. Potrivit lui Ionuţ Nedelcu, acestea vor rămâne în aceeaşi categorie de poziţionare şi vor integra ROKA Quality Certificate, pe care dezvoltatorul intenţionează să îl aplice de acum înainte proiectelor sale. După ani în care preţul, localizarea şi suprafaţa reprezentau principalele criterii de achiziţie, încetinirea deciziilor de cumpărare şi maturizarea clienţilor îi obligă pe dezvoltatori să concureze tot mai mult prin calitatea construcţiei, istoricul companiei, serviciile post-vânzare şi garanţiile pe care sunt dispuşi să şi le asume după predarea apartamentului. ROKA Development încearcă să transforme această zonă într-un element de diferenţiere prin introducerea ROKA Quality Certificate, un certificat de calitate care extinde pentru anumite componente ale locuinţei perioada de garanţie până la zece ani. Experienţa acumulată de companie pe piaţa rezidenţială a arătat, spune Ionuţ Nedelcu, că există loc pentru mai multă predictibilitate şi mai multă siguranţă după achiziţie.

„Experienţa noastră de aproape 20 de ani în zona dezvoltărilor imobiliare ne-a arătat că este loc de îmbunătăţiri. Avem o piaţă matură, avem un client selectiv, iar noi, ca dezvoltator, trebuie să venim în întâmpinarea aşteptărilor lui. Acest certificat creează o siguranţă de livrare şi, împreună cu facilităţile financiare pe care le oferim la achiziţia apartamentului, contribuie la experienţa clientului şi reprezintă un factor de diferenţiere în piaţă“, explică el. Pe termen mai lung, compania mizează pe ideea că tocmai această zonă - garanţiile, calitatea execuţiei şi serviciile post-vânzare - va deveni un criteriu tot mai important de concurenţă între dezvoltatori. Miza este ca un cumpărător să poată înţelege mai clar nu doar cât costă apartamentul, ci şi ce primeşte pentru suma plătită şi ce responsabilităţi îşi asumă dezvoltatorul după livrare.