Mult mai slab dezvoltate decat in Bucuresti, pietele imobiliare din marile orase incep sa intre in atentia investitorilor, in conditiile in care este nevoie de dezvoltari de mare amploare si in aceste orase. Pana acum centrul afacerilor in aproape toate sectoarele economice a fost Capitala, astfel ca majoritatea investitiilor s-au concentrat aici. Insa din ce in ce mai multe companii se extind in tara, atragand dupa ele si dezvoltatorii imobiliari, asa cum s-a intamplat, de fapt, si cu multinationalele in cazul Bucurestilor.
Analistii apreciaza ca cele mai mari sanse de dezvoltare in urmatorii doi-trei ani le au spatiile industriale si sectorul comercial, in timp ce tranzactiile rezidentiale vor ramane principalul obiect de activitate al agentiilor imobiliare.
In conditiile in care multe firme mari au filiale sau chiar unitati de productie in zone ca Timisoara, Cluj-Napoca sau Brasov, acestea aveau nevoie atat de spatii de depozitare si productie, cat si de birouri moderne sau locuinte pentru angajatii lor. Astfel, chiar daca dimensiunile pietelor din provincie sunt incomparabil mai mici decat in Capitala, acestea nu ar trebui ignorate de developeri pe termen lung.
Pasi mici in cresterea pietei
In toate marile orase cererea pe piata imobiliara a crescut, iar oferta a urmat acelasi trend, insa fiecare zona are particularitatile ei. "Exista anumite zone care se dezvolta mai mult pentru ca au o economie mai dezvoltata decat orasele in care lucrurile se misca mai greu", spune Ionut Dumitrescu, directorul general al companiei imobiliare Eurisko.
Este evident ca, in comparatie cu Bucurestiul, oferta este mult mai redusa, datorita resurselor financiare si a bugetelor scazute ale companiilor care activeaza in provincie.
La fel ca in cazul Bucurestiului, agentiile imobiliare din toata tara au inceput tranzactionand locuinte. Daca in Capitala, cateva companii autohtone, precum si diviziile firmelor imobiliare internationale, s-au orientat incet-incet catre tranzactiile denumite "comerciale" (adica spatii industriale, de birouri, retail si terenuri), cea mai mare parte a afacerilor din provincie au ramas pe piata rezidentiala.
Lucrurile par acum sa se schimbe. Din ce in ce mai multe cladiri de birouri se construiesc si in Brasov sau Timisoara, in Oradea sau Iasi au aparut deja complexuri comerciale de tip mall, iar halele fostelor intreprinderi de stat, care au stat mult timp neutilizate incep sa se transforme in depozite moderne sau chiar centre de logistica.
Birouri putine, dar multe magazine
Daca imobilele de birouri de calitate lipsesc aproape cu desavarsire din provincie, sectorul de distribuie si comert este destul de bine dezvoltat, avand in vedere ca multe lanturi comerciale nationale sau straine s-au extins rapid in tara. In plus, exista mai multe companii autohtone, precum Winmarkt sau Romarta, care incearca sa modernizeze vechile magazine universale, transformandu-le in complexuri comerciale moderne.
Astfel, dintre lanturile de supermarketuri care si-au inceput activitatea in Romania prin Bucuresti, Billa, Gima, XXL Mega Discount! si Mega Image au facut si "pasul" spre alte orase din tara. Mai mult, exista alte retele care activeaza in prezent doar in provincie, cum este cazul Univers'all, Profi sau Artima. Unele dintre acestea nu sunt chiar deloc interesate sa intre in Capitala.
Cea mai puternica prezenta in afara Bucurestiului o are insa segmentul de cash & carry. Astfel, din cele 19 magazine de acest tip deschise pe piata romaneasca de grupurile germane Metro si Selgros, 14 sunt amplasate in afara capitalei.
Hypermarketurile vor ajunge cel mai probabil de anul viitor si in provincie, dupa ce Carrefour va deschide primul sau magazin de acest tip in Brasov.
Aglomerarile comerciale de tip mall sunt la randul lor foarte active din punct de vedere al investitiilor atrase si in afara Bucurestiului. Chiar daca nici unul nu se apropie ca dimensiuni de Bucuresti Mall sau Unirea Shopping Center, proiecte precum Tomis Mall din Constanta, Iulius Center din Iasi, Lotus Market din Oradea sau Sora Shopping Center din Cluj au implicat investitii de ordinul milioanelor de dolari.
Oportunitati de dezvoltare
Terenurile din provincie sunt considerate ieftine, fata de preturile practicate in alte tari, astfel ca multi investitori ar putea fi interesati sa dezvolte proiecte de mari dimensiuni.
O alta oportunitate interesanta va surveni saptamana viitoare dupa expirarea termenului pana la care pot fi depuse cereri de retrocedare a imobilelor nationalizate. Analistii apreciaza ca oferta de locuinte si de spatii comerciale ar putea creste dupa clarificarea situatiei juridice a imobilelor, avand in vedere ca, de exemplu, in Cluj-Napoca peste 60% din spatiile comerciale (situate in cea mai mare partein centrul orasului) apartin Primariei.
Printre cei mai importanti clienti ai agentilor imobiliari se numara firmele din industria serviciilor financiare, respectiv bancile si societatile de asigurari, care isi extind reteaua de sucursale. Aceste companii sunt foarte interesate atat de spatiile de birouri, cat si de locatii comerciale cu vad ridicat in orasele respective.
Pe de alta parte, in anumite zone se vor deschide parcuri industriale, in timp ce Zona Libera din Constanta are un mare potential de dezvoltare, conchid analistii.
Timisoara - a doua piata dupa Bucuresti
Timisoara este unul dintre cele mai importante orase din tara in care s-au concentrat foarte multe investitii straine. Ca urmare si piata imobiliara a fost foarte activa in ultimii ani.
Ramona Belejan, director de marketing la agentia imobiliara Casadomi, spune ca "piata spatiilor de birouri a avut anul trecut o evolutie interesanta, datorita faptului ca cererea a fost destul de mare, iar oferta a crescut, ceea ce a determinat o scadere a chiriilor".
"Piata imobiliara din Timisoara este in crestere, acest oras fiind unul dintre putinele, in afara Bucurestiului, care are imobile de birouri", apreciaza si Adriana Soholodeanu de la compania imobiliara Colliers International. Tranzactiile incheiate in anul 2002 la spatii de birouri clasa B s-au facut la chirii cuprinse intre 5 si 10 $/mp, in timp ce chiriile pentru clasa A au variat intre 12 si 20 $/mp.
O alta tendinta interesanta manifestata in orasul de pe Bega este modernizarea spatiilor rezidentiale din centru pentru a le transforma in spatii comerciale, spune Belejan. Aceasta evolutie se explica prin cresterea chiriilor, ca urmare a majorarii cererii de spatii comerciale in zona ultracentrala sau in marile centre comerciale, pe fondul unei oferte reduse pe acest segment.
Astfel, chiriile ajung la 8-12 euro pe metrul patrat lunar in zona ultracentrala. Arterele timisorene cu vad comercial deosebit sunt Calea Aradului, Calea Lipovei si Circumvalatiunii. Acestea sunt preferate in special de supermarketuri, magazine de prezentare (mobila, piese de schimb, imbracaminte) sau de cabinetele medicale.
O categorie de unitati comerciale care au un impact major asupra spatiilor comerciale o reprezinta centrele comerciale propriu-zise - gen Kappa, Terra, Bega, Euro - care reunesc mai multe magazine cu diferite domenii de activitate.
Iasi: cerere ridicata de spatii comerciale
Cererea de spatii comerciale, imobile rezidentiale si depozite in Iasi a fost mai mare anul trecut, dupa ce in ultimii ani majoritatea tranzactiilor pe piata imobiliara au fost vanzari de apartamente si terenuri in zone rezidentiale. Deficitul de oferte a favorizat cresterea preturilor, fenomen care a afectat valoarea pe piata a caselor, terenurilor si spatiilor comerciale localizate in zone centrale, se arata intr-un raport al companiei imobiliare Eurisko, realizat impreuna cu agentia Terra din Iasi.
Deoarece la sfarsitul anului 2002 oferta de apartamente la bloc era redusa, in timp ce cererea era mare, cresterea preturilor cu 10-15% a fost benefica micilor investitori in apartamente care au avut de castigat de pe urma diferentei dintre vanzari si chirii.
La mare cautare au fost vilele localizate in centrul orasului, majoritatea tranzactiilor priveau numarul mic de vile aflate in aceasta zona. Preturile la vilele noi, cladiri moderne cu finisaje la nivelul standardelor internationale, s-au ridicat la 120.000-200.000 $, in timp ce vilele noi localizate in zone semicentrale s-au vandut la preturi cu 10-15% mai mici decat cele cu finisaje de aceeasi calitate in cele mai luxoase zone rezidentiale ale orasului.
Oferta de imobile destinate birourilor a fost formata anul trecut din spatii comerciale renovate, localizate in general la primul etaj al cladirilor. Din acest punct de vedere, anul 2002 a cunoscut o dezvoltare a tendintei de cumparare a unor astfel de imobile cu scopul de a fi destinate ulterior inchirierii. Preturile pentru acest gen de cladire variau in functie de locatie si de facilitati intre 8-10 $/mp in anul 2002.
Pe de alta parte, chiriile birourilor de calitate superioara au variat intre 10 si 15 $/mp, in timp ce pentru cladiri de birouri localizate in centrul orasului, care ofera o calitate deosebita si spatii pentru birouri mai mari, rata de inchiriere a fost chiar de 15-20 $/mp.
Pentru perioada urmatoare se asteapta o crestere a cererii de spatii de birouri clasa A. Ca dovada, la sfarsitul anului 2002, cel putin doua proiecte pentru cladiri de birouri erau in constructie sau se proiecta dezvoltarea acestora.
In Iasi a fost construit al doilea mall din tara, dar cererea pentru spatii comerciale ultracentrale si spatii din interiorul centrelor comerciale este ridicata, pe langa Iulius Mall, fiind solicitate spatii in Hala Centrala, Moldova sau Centrul Podul Ros. Astfel, la sfarsitul anului, cererea era mai mare decat oferta.
Terenurile din centrul Constantei, la mare cautare
Cele mai bune investitii imobiliare din Constanta au fost cumpararea de terenuri situate pe principalele artere ale orasului si construirea unor spatii mari care pot fi inchiriate sau vandute, se arata intr-un studiu al companiei imobiliare Colliers International.
Cele mai interesante domenii au fost pana anul trecut investitiile in spatii rezidentiale si comerciale. Preferintele cumparatorilor de locuinte se indreptau in general catre noile blocuri, care ofereau cele mai bune conditii de locuit. Majoritatea se orientau spre apartamente de pe malul Marii Negre, in urmatoarele zone: Faleza Nord spre Centru, Gara, Farul si Faleza Sud. Desi casele se vand mai greu, reprezentand numai 15% din totalul volumului afacerilor imobiliare de pe acest segment, preturile imobilelor de locuit in apropiere de Mamaia sau de Bulevardul Mircea cel Batran sunt destul de ridicate, se arata in raportul Colliers.
Chiria lunara pentru un apartament de lux cu 3-4 camere se situeaza intre 400 si 600 de dolari la Constanta. In cazul vilelor de 2-3 camere, chiria ceruta de proprietari ajunge cam pe la 800-1.300 de dolari pe luna. Apartamentele cu finisaje la standarde inalte se vand la preturi de cel putin 40.000 de dolari, vilele costand intre 120.000 si 400.000 de dolari, in functie de locatie, dimensiuni si dotari.
Cum diversele zone ale orasului reprezinta un amestic de spatii rezidentiale si comerciale, fara o demarcatie clara, Constanta nu dispune de o zona comerciala anume. Exista insa doua zone destinate in mod traditonal afacerilor: centrul si Portul Constanta.
Printre marile investitii in segmentul de retail se numara magazinul cash & carry al Metro si complexul comercial Tomis Mall. The Body Shop si retelele care comercializeaza electrocasnice Altex si Flanco, precum si producatorul de imbracaminte Steilmann sunt doar cateva dintre numele prezente in Constanta. Chiriile spatiilor comerciale difera in functie de locatie si dotari pornind de la 5-11 dolari/mp si ajungand la 40-100 dolari/mp in zonele centrale.
Pe de alta parte, Constanta nu are o piata a spatiilor de birouri in adevaratul sens al cuvantului, adica una care sa reuneasca o diversitate de cladiri, cerere mare si oferta pe masura. Piata birourilor este concentrata in jurul catorva zone centrale ca Tomis, Stefan cel Mare si Alexandru Lapusneanu. Orasul nu dispune insa de nici o cladire de birouri care sa poata fi incadrata in clasa A, iar chiriile variaza intre 8 si 15 dolari pe metrul patrat lunar. Oferta este in mare parte reprezentata de spatii vechi si renovate, cererea situandu-se la cote nesemnificative in 2002.
In ceea ce priveste spatiile industriale, Zona Libera Constanta are un mare potential de dezvoltare, care va putea fi valorificat cu precadere in cazul construirii noului terminal de marfuri. Din pacate, noile modificari legislative care incearca sa reduca numarul facilitatilor acordate ar putea afecta serios dezvoltarea industriala a orasului.
Oferta existenta se compune din spatii vechi si renovate, aflate in proprietatea fostelor societati detinute de stat. Dotarile sunt standard si de calitate slaba, iar preturile de vanzare variaza intre 35 si 100 de dolari pe metrul patrat.
La Cluj, preturile au crescut pe toata linia
Numarul tranzactiilor de pe piata imobiliara din Cluj a inregistrat in primele sase luni ale anului trecut o crestere usoara, insa in urmatoarea perioada piata s-a mentinut stabila, potrivit raportului intocmit de compania imobiliara Eurisko si agentia Euro Global din Cluj Napoca. Cea mai spectaculoasa evolutie s-a consemnat la pretul terenurilor a crescut in doi ani cu 100%.
Cresterea preturilor a fost cauzata de faptul ca oferta de terenuri din cartiere a scazut, in timp ce cererea de terenuri pentru construirea de case a fost tot mai semnificativa. In acest sens, potentialii clienti s-au orientat catre terenurile din zonele periferice, ale caror preturi au fost mai accesibile.
Pe de alta parte, pentru constructiile industriale, aproape 80% dintre investitori au fost interesati sa achizitioneze terenuri aflate la periferie, la o distanta de 10-20 de kilometri de oras.
In aceeasi perioada, chiriile la spatiile de birouri din Cluj-Napoca a crescut anul trecut cu 1,5-2 dolari pe metrul patrat, ajungand, in cazul cladirilor noi cu facilitati deosebite, la 8-10 $/mp, potrivit studiului Eurisko-Euro Global.
Cererea pentru astfel de locatii de lux este insa scazuta in comparatie cu totalul cerintelor pentru spatii de inchiriat. Acest lucru se datoreaza si faptului ca piata clujeana de spatii de birouri ofera si cladiri vechi, mai ieftine - la 5-6 $/mp, in zonele periferice ale orasului.
Raportul citat estimeaza ca oferta de spatii comerciale din Cluj-Napoca ar putea consemna o usoara crestere in acest an, dupa clarificarea situatiei juridice si a vanzarii unor terenuri care fac in prezent obiectul unor cereri de retrocedare. Principalele zone de interes comercial sunt zona ultracentrala, unde nivelul chiriei este se situeaza intre 20 si 50 $/mp, cartierul Marasti, cu 8-15 $/mp, cartierul Manastur, cu 10-20 $/mp.
Cea mai reprezentativa investitie a anului 2002 pe piata imobiliara clujeana a fost reamenajarea si darea in folosinta a magazinului Sora, care a fost modificat si finisat la standarde superioare in ideea unui mini-mall. Alte investitii realizate in ultima perioada includ reamenajarea complexului comercial din Piata Marasti, a complexului comercial BIG din cartierul Manastur, precum si amenajarea complexului comercial BILLA, tot in cartierul Manastur, recent dat in folosinta.
Birouri mai goale in Brasov
Rata de ocupare a birourilor din Brasov a scazut anul trecut, dar chiria a ramas totusi constanta (10$/mp). In aceste conditii, numarul tranzactiilor in imobilele de birouri de clasa B din Brasov a fost mai mare in 2002 decat in anul precedent, insa numarul total al tranzactiilor de pe piata a fost mai redus, potrivit unui studiu al Eurisko, realizat in parteneriat cu agentia Brahouse din Brasov.
Pentru acest an, analistii celor doua companii imobiliare estimeaza cresterea gradului de ocupare al birourilor brasovene, in principal datorita mentinerii chiriilor la acelasi nivel, in conditiile in care cererea ar putea creste.
Oferta de birouri din orasul Brasov se imparte in doua categorii: cladiri construite in centrul civic si in cel istoric al orasului si imobile din alte cartiere. Pe de alta parte, spatiile de birouri sunt fie incluse in cladiri noi, construite in urma cu patru-cinci ani, fie in imobile vechi, in general vile renovate.
Noile cladiri, terminate dupa 1998-1999, ofera facilitati si dotari similare unui imobil de clasa A, cum ar fi sistemul independent de incalzire, linii telefonice internationale, aer conditionat, infrastructura pentru computere si sistem de securitate. Aceste cladiri au in general patru-sapte niveluri si sunt oferite atat spre vanzare, cat si pentru inchiriere.
Totusi, in prezent, numarul imobilelor noi de birouri din Brasov este redus, acestea fiind situate in centrul civic al orasului (bulevardul Kogalniceanu, Piata Sfatului, bulevardul Victoriei, bulevardul Eroilor sau bulevardul Republicii) sau in locatii mai putin centrale, dar care ofera mai mult spatiu pentru constructie.
Printre cele mai importante imobile noi se numara The Business Palace (foto), Roland Business Center, Infostar si Proiect Brasov.
bogdan.neagu@zf.ro
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
