"Consideram ca aplicarea noilor norme are un impact deosebit asupra creditului imobiliar. Scaderea creditului imobiliar poate conduce, in opinia noastra, la o criza imobiliara", avertizau bancherii intr-o scrisoare adresata conducerii BNR in luna iulie a anului trecut, inainte ca restrictiile sa fie adoptate de Consiliul de Administratie.
Avertismentul s-a confirmat dupa cateva luni: normele BNR au accentuat efectele crizei externe, iar unele banci chiar au oprit creditarea de retail in valuta, in timp ce piata tranzactiilor imobiliare a inghetat in lipsa finantarilor pentru achizitii. Piata creditului a inceput sa consemneze scaderi ale soldului total de la o luna la alta, in timp ce in real estate dezvoltatorii abandoneaza proiect dupa proiect, afectand cresterea economica.
Scrisoarea Asociatiei Romane a Bancilor din iulie 2008 era o forma protest fara precedent fata de un proiect de reglementare al BNR, prin care bancherii se declarau impotriva aplicarii unitare a restrictiilor indiferent de tipul de credit si solicitau bancii centrale o abordare diferentiata intre creditele de consum si cele ipotecare. In august, BNR a hotarat sa ignore solicitarile si sa introduca restrictiile din octombrie, obligand bancile sa modifice din nou sistemele de avizare a dosarelor de credit, iar pe clienti sa-si revada posibilitatile de a obtine un credit sau sa-si ia gandul de la un imprumut pentru casa.
In urma sedintei Consiliului de Administratie de la sfarsitul lui octombrie, BNR a considerat ca nu are motive sa revina asupra normelor, lasand sa treaca inca trei luni inainte sa o faca. De-abia la jumatatea lui ianuarie, banca centrala a constatat ca gradul de nerambursare este "sensibil mai mic" in cazul clientilor care au credite garantate cu ipoteci si a hotarat ca merita sa ia o prima decizie "pentru limitarea efectelor crizei internationale asupra economiei romanesti".
In mai putin de doi ani, din primavara lui 2007 si pana in ianuarie 2008, BNR a modificat de trei ori reglementarile dupa care bancile trebuie sa dea credite de retail. A fost intai o relaxare generoasa care le-a permis bancilor sa-si construiasca propriile norme, avizate de BNR, apoi o restrictionare care a venit sa intareasca tendinta negativa a pietei si cel mai recent o relaxare partiala. Dupa ce in 2007 a alimentat entuziasmul creditarii, in vara lui 2008 BNR a considerat ca efectele crizei externe nu vor fi suficiente pentru a tempera cresterile de 100% ale soldului creditelor ipotecare si pentru a reteza avantul pietei imobiliare. In sase luni, ritmul de crestere al ipotecarelor s-a injumatatit, la circa 50%, in conditiile in care soldul total de-abia se ridica in noiembrie 2008 la 5,25 mld. euro.
Clientii care se bazau pe un credit pentru cumpararea locuintei au fost nevoiti sa-si refaca socotelile si chiar sa-si vada naruite planurile, in timp ce bancile au trecut din nou la ajustarea sistemelor informatice. De fiecare data, bancile au avut nevoie de precizari si instructiuni pentru a putea aplica in practica reglementarile BNR. Acum, ramane de vazut ce intelege BNR prin formula "proprietati imobiliare de buna calitate".
Concret, relaxarea hotarata de BNR inseamna ca un client ar putea sa obtina credite ipotecare mai mari in medie cu 10.000 pana la 20.000 de euro, considera bancherii, fara a se reveni insa la sumele posibil de imprumutat vara trecuta.
Consiliul de Administratie al BNR a decis sa permita cresterea gradului de indatorare pentru clientii care aduc garantii imobiliare, insa in comunicatul publicat nu sunt specificate noile niveluri agreate. Totodata, BNR cere ca garantiile imobiliare sa fie "de buna calitate", fara sa precizeze criteriile.
Bancherii lucreaza acum cu ipoteze privind revenirea gradului maxim de indatorare spre niveluri de 65%-70% din venituri (care erau permise in Regulamentul de creditare intrat in vigoare in primavara lui 2007) si renuntarea la aplicarea unui stress-test pentru fiecare client. Conditiile exacte vor fi cunoscute abia dupa publicarea Regulamentului de creditare a persoanelor fizice in Monitorul Oficial.
"Este o imbunatatire, dar aceasta relaxare nu acopera in totalitate gap-ul creat prin introducerea reglementarilor suplimentare in toamna trecuta. Practic, cine lua in vara un credit de 100.000 de euro, acum va putea sa imprumute 70-80.000 de euro", apreciaza Sorin Mititelu, directorul executiv al Directiei Dezvoltare Afaceri si Produse Retail din BCR.
El considera ca, in functie de profilul clientului, valoarea medie a creditului va fi acum cu 10.000-20.000 de euro mai mare decat in varianta actuala a Regulamentului, care a intrat in vigoare din octombrie anul trecut.
In toamna, cel mai puternic impact asupra sumelor care puteau fi imprumutate l-a avut introducerea reglementarilor prin care li se impunea bancilor sa ia in calcul la stabilirea gradului de indatorare rata calculata conform dobanzii revizuibile si nu a celei introductorii, spune Mititelu.
Gabriela Nistor, director executiv de retail in cadrul Bancii Transilvania, anticipeaza ca in cadrul garantiilor de buna calitate vor fi incluse doar imobilele in care clientul locuieste. Doar pentru astfel de locuinte clientii vor putea sa ajunga la un grad inalt de indatorare, in timp ce pentru garantii mai putin sigure se vor face ajustari.
"Asteptam forma finala a Regulamentului pentru a modifica produsele de creditare", spune Nistor. Gradul de indatorare va fi mai mare, de 60%-65% din venituri, insa va fi diferentiat in functie de clasificarea clientilor. Nistor apreciaza ca Banca Transilvania ar putea sa finalizeze revizuirea normelor pana la sfarsitul lunii daca noua forma a Regulamentului va fi publicata saptamana aceasta in Monitorul Oficial.
La BCR gradul de indatorare va fi diferentiat, ca si pana acum, in functie de categoria de risc in care clientul se incadreaza (care ia in considerare comportamentul de plata, dar si vechimea relatiei cu banca). Mititelu spune ca doar clientii din categoriile superioare vor putea sa ajunga la grade de indatorare de 60%-70% din venituri, in functie si de calitatea garantiei aduse. Depinzand de calitatea garantiei, banca va stabili si valoarea avansului cerut clientilor, BCR urmand sa aiba mai multe tipuri de produse.
"Vor aparea anumite restrictii privind proprietatea imobilului adus ca garantie", puncteaza Mititelu. Bancile permit in prezent clientilor sa obtina credite de nevoi personale garantate cu imobile care nu se afla in proprietatea lor. Directorul BCR spune ca, la nivel de sistem, statisticile arata ca aceste credite au o calitate mai slaba decat cele la care garantia adusa este deja in proprietatea celui care contracteaza imprumutul.
Volksbank, unul dintre cei mai activi jucatori pe finantarile imobiliare in ultimii ani, se va concentra in perioada urmatoare doar pe acordarea de credite pentru achizitia sau constructia de imobile.
"Noi vom finanta doar achizitia imobilelor in care clientul va locui. Nu vom mai promova in perioada urmatoare creditele de nevoi personale garantate cu ipoteca", spune Roxana Bolocan, director de retail la Volksbank. Austriecii vor merge de asemenea pe cresterea gradului maxim de indatorare spre 60%-65% din venituri.
"Vor fi in continuare conditii extrem de restrictive de creditare la nivel de sistem. Sursele de finantare sunt mult mai scumpe, iar asta se va resimti in costul creditelor", comenteaza Bolocan. Volksbank va vinde credite pentru achizitia de locuinte la dobanzi de peste 9% pe an (dobanda este calculata in functie de indicatorul EURIBOR trei luni plus o marja de 7 puncte procentuale corespunzatoare riscului de tara). La creditele pentru finantarea constructiei, marja este de 9 puncte procentuale peste EURIBOR trei luni, situat in prezent la 2,4% pe an.
Bolocan noteaza ca bancile-mama sunt mult mai reticente in acordarea de linii de finantare pe termen lung, necesare pentru sustinerea creditelor imobiliare. Totodata, lipsa tranzactiilor de pe piata imobiliara face ca valoarea reala a unei garantii sa fie greu de stabilit cu certitudine.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
