Fondul de investitii imobiliare britanic Fabian a fost unul dintre cei mai activi jucatori de pe piata imobiliara locala in prima jumatate a acestui an, perioada in care si-a mai trecut in portofoliu patru proprietati din sectorul imobilelor de birouri, la randamente superioare altor tranzactii de pe piata. Orientarea fondului britanic catre acest gen de proprietati nu starneste mirare, tinand cont ca Fabian mai are in proprietate doua imobile de birouri finalizate. Surprinzatoare pot parea randamentele celor trei investitii, peste media tranzactiilor derulate in momentul de fata pe piata locala, si anume 9% pentru Evocenter, 8,9% pentru proiectul de pe bulevardul Dacia, 7,7% pentru Baneasa Business Center si 7,4%-7,8% pentru Cubic Centre.
"Secretul obtinerii unui randament satisfacator consta in primul rand in capacitatea de negociere. In acelasi timp, ne-am asumat riscul de neocupare a cladirilor in cazul proiectelor aflate in dezvoltare si, nu in ultimul rand, achizitionarea unor proprietati mai mici inseamna randamente mai mari", spune Mark Holdsworth, managing director al Fabian. Fabian Romania Property Fund este un fond creat pentru investitii pe piata imobiliara locala, listat la bursa londoneza AIM, care a ajuns la un numar de sapte proprietati in Romania, valoarea totala a proiectelor, aflate in diferite stadii de realizare, ridicandu-se la peste 200 de milioane de euro. Nivelul randamentelor in cazul achizitiilor de pe piata imobiliara locala a atins la inceputul acestui an chiar si valori de sub 7%, coeficient aflat in scadere puternica. Majoritatea investitorilor care au intrat pe piata locala sunt proprietari pe termen scurt si mediu, astfel ca in urmatoarea perioada sunt asteptate tranzactii mai complexe, de portofolii, sau chiar exit-uri ale unor investitori care ar urma sa-si mute atentia catre alte piete din est, mai atractive.
Planuri de exit la randamente sub 6%
"O oferta de preluare in jur de 6% pentru proiectele pe care le avem in portofoliu ar fi atractiva. Orice sub 6% ar fi greu de refuzat", spune managerul Fabian, care crede ca in scurt timp companiile de asigurari si fondurile de pensii vor fi mult mai active pe piata locala, unde nivelul tranzactiilor va creste.
Holdsworth vede piata ucraineana extrem de atractiva pentru opportunity funds, asemanatoare pietei locale la nivelul anilor 2001-2002. Randamentele in cazul imobilelor de birouri sunt in jurul valorii de 10%, chiriile sunt de 35 de dolari/metrul patrat/luna, iar preturile terenurilor sunt mult mai mici decat in Bucuresti, insa riscurile investitionale sunt comparative cu cele de pe piata locala de acum cinci-sase ani, spune reprezentantul Fabian. Investitiile Fabian s-au indreptat pana in momentul de fata doar catre segmentul rezidential si cel al spatiilor de birouri din Capitala, insa administratorii fondului urmaresc extinderea ariei de activitate, atat prin atacarea altor orase, cat si prin abordarea segmentului logistic si de retail. "Urmarim in momentul de fata achizitii de terenuri pentru un proiect de birouri, unul mixt - birouri si rezidential, un proiect logistic, dar si unul de retail. In afara Bucurestiului, ne uitam si la Ploiesti, Timisoara si Brasov pentru posibile investitii", spune Holdsworth. Reprezentantul Fabian estimeaza ca pana la sfarsitul acestui an, compania ar mai putea incepe proiecte cu o valoare cumulata de aproximativ 100 de milioane de euro. Tranzactiile se fac de obicei mai usor intre companii care mai au la activ afaceri impreuna, astfel ca in mai multe situatii de pe piata locala, dezvoltatorii prefera sa vanda catre aceiasi investitori cu care au mai lucrat la alte proiecte.
"Nu avem nicio intelegere concreta cu companiile de la care am realizat achizitiile din portofoliu, dar luam in calcul alte deal-uri cu acesti dezvoltatori, deoarece este mult mai usor sa ai la masa negocierilor parteneri pe care ii cunosti deja", spune Holdsworth.
"Stii ce cumperi, dar probabil cumperi batai de cap"
Piata imobiliara se normalizeaza prin alinierea randamentelor investitionale la valori apropiate de cele inregistrate de state din regiune precum Ungaria, Cehia sau Polonia, insa o serie de aspecte inca ingreuneaza activitatea investitorilor. "Protectia legala inca ne provoaca probleme din cauza numeroaselor portite ascunse", spune reprezentantul Fabian, care declara despre situatia juridica a proprietatilor ca "stii ce cumperi, dar probabil cumperi batai de cap". Durata scurta a contractelor de inchiriere a spatiilor de birouri de pe piata locala, de aproximativ cinci ani, este un alt aspect care ar trebui modificat pentru stabilizarea pietei, in conditiile in care birourile din Marea Britanie se inchiriaza si pe perioade de 25 de ani.
Lipsa de profesionalism a unor proprietari de terenuri cauzeaza dificultati de negociere, iar costurile ridicate ale imprumuturilor bancare reprezinta un alt factor de luat in seama de catre investitori, spune reprezentantul Fabian.
"In compensatie cu riscurile pe care inca le prezinta, piata locala ofera numeroase oportunitati. Este nevoie de multe alte proiecte, chiriile sunt inca sub nivelul altor tari europene, produsul intern brut mai are mult de recuperat pana la standardul european, iar piata ipotecara reprezinta doar 2% din PIB, deci are un potential important de crestere", enumera Holdsworth factorii care vor pastra piata imobiliara atractiva si in urmatorii ani.
Printre colaboratorii Fabian se numara firmele de avocatura Nestor Nestor Diculescu Kingston Petersen sau Tuca Zbarcea si Asociatii, companiile de consultanta imobiliara Eurisko sau DTZ Echinox, compania de consultanta tehnica WSP sau Investkredit, parte a grupului bancar Volksbank. Investitorii britanici sunt printre cei mai activi investitori de pe piata locala, alaturi de fondurile austriece sau companiile de dezvoltare spaniole sau israeliene.
Printre cele mai active fonduri britanice se numara, alaturi de Fabian, Dawnay Day, Equest Balkan Properties, European Convergence Property Group sau North Real Estate Opportunities Fund, toate listate la bursa londoneza AIM. "Competitia creste, dar avantajul nostru este ca avem deja doi ani pe piata locala si operam doar in Romania. Avem stabilite aici contacte, colaboratori si avem knowledge", spune managerul Fabian, care considera ca listarea la bursa londoneza a reprezentat o activitate mai complicata decat orice tranzactie imobiliara de pe piata locala.
Cea mai recenta achizitie a Fabian este imobilul Baneasa Business Center din nordul Bucurestiului, preluat in urma unei tranzactii de 23,9 milioane de euro. Imobilul are o suprafata inchiriabila de 9.600 de metri patrati, fiind complet inchiriat, veniturile din exploatarea cladirii ridicandu-se la aproximativ 1,85 milioane de euro. In aceste conditii, randamentul investitiei este de 7,7%. Cea mai importanta achizitie realizata de Fabian o reprezinta proiectul de birouri Cubic Centre din nordul Bucurestiului, care implica o investitie de 60 de milioane de euro si va genera un randament de 7,4%-7,8%, potrivit estimarilor companiei. O a treia achizitie realizata in acest an de Fabian a fost preluarea imobilului de birouri Evocenter, dezvoltat de Adama, in urma unei tranzactii de 4,9 milioane de euro. Randamentul este estimat la 9%.
Totodata, Fabian a preluat un teren in zona bulevardului Dacia din Bucuresti, pe care urmeaza a fi construita o cladire de birouri, in urma unei investitii totale de 8 milioane de euro. In portofoliul britanicilor intra si alte doua imobile de dimensiuni medii, Cascades Business Centre si Banu Antonache Office, achizitionate pentru aproximativ 12 milioane de euro fiecare. Totodata, Fabian detine participatii de 50% in proiectul rezidential New Town Residence, dezvoltat de catre nord-irlandezii de la Mivan, precum si la un alt proiect de birouri, care urmeaza a fi realizat alaturi de AIG/Lincoln.
Portofoliul Fabian pe piata locala
Cea mai recenta tranzactie realizata de Fabian a fost preluarea pentru 23,9 milioane de euro a imobilului de birouri Baneasa Business Center, dezvoltat de compania austriaca Immoconsult Leasinggesellschaft.
Tranzactia cu valoarea cea mai ridicata a fost preluarea proiectului de birouri Cubic Centre, pentru 60 mil. euro.
Prima achizitie Fabian pe piata locala, Cascades Office Building, a fost trecuta in portofoliu la sfarsitul anului 2005 pentru 12,2 mil. euro.
Imobilul de birouri Banu Antonache a fost achizitionat in luna ianuarie a anului trecut pentru 12,04 milioane de euro.
Adama a vandut catre Fabian imobilul de birouri Evocenter din Pipera pentru 4,9 mil. euro, intr-o tranzactie sale and lease back.
Pe bulevardul Dacia din Bucuresti va fi dezvoltata o alta cladire de birouri a Fabian, care implica investitii de 8 mil. euro.
Fabian a platit 5,4 mil. euro pentru o participatie de 50% la un alt proiect de birouri, care implica o investitie ulterioara de 34 mil. euro.
Fondul britanic detine o participatie de 50% in proiectul rezidential New Town Residence, care implica investitii totale de 85 mil. euro.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
