Centrele comerciale cu suprafeţe de zeci de mii de metri pătraţi urmează să fie finalizate abia anul viitor sau în 2013 în Europa Centrală, deocamdată dezvoltatorii mulţumindu-se să finalizeze proiecte de mai mică amploare sau să exindă suprafaţa centrelor de retail deja construite, arată studiile companiilor de consultanţă imobiliară. Polonia atrage în continuare majoritatea investiţiilor, fiind cea mai mare piaţă din regiune şi singura economie europeană care nu a fost lovită de recesiune.
Cehia se confruntă în schimb cu o lipsă a investiţiilor noi chiar dacă cererea pentru spaţii din partea retailerilor internaţionali este în creştere. Intenţiile de extindere ale retailerilor pe piaţa din Ungaria se lovesc de un sector al consumului căzut la pământ, cu toate că există spaţii disponibile şi chiriile sunt foarte jos, în timp ce pieţe mai puţin dezvoltate, cum este Bulgaria, încep să devină mai importante în ochii investitorilor.
Câţi bani au dezvoltatorii? Circa şase milioane de metri pătraţi de spaţii comerciale urmează să apară în oraşele din ţările central şi est-europene în următorii doi ani, valoarea cumulată a proiectelor anunţate ridicându-se la 11 mld. euro, potrivit estimărilor analiştilor de la Polish Market Research (PMR).
Majoritatea proiectelor urmează să fie finalizate în 2012. Polonia, singura economie europeană care a continuat să crească şi în criză, va atrage cel mai mare volum de investiţii, dar pieţele cu cel mai rapid ritm de creştere vor fi România şi Bulgaria, potrivit consultanţilor polonezi.
Aceasta înseamnă că până la sfârşitul lui 2013 suprafaţa totală a spaţiilor comerciale din Europa Centrală şi de Est va creşte cu 50% comparativ cu dimensiunea actuală, ajungând la 18 mil. mp. Spre comparaţie, suprafaţa totală a spaţiilor de birouri din regiune a crescut cu patru milioane de metri pătraţi în ultimii trei ani. Criza financiară, care a afectat puterea de cumpărare a consumatorilor, a limitat ambiţiile dezvoltatorilor imobiliari, multe proiecte fiind puse în aşteptare şi urmând să fie reluate în anii următori.
După ce piaţa a crescut cu peste 20% în 2007 şi 2008, avansul s-a redus la jumătate în ultimii doi ani. Excepţie au făcut România şi Bulgaria, unde gradul mai redus de dezvoltare a pieţei imobiliare a permis ca ritmul de creştere a suprafeţei spaţiilor comerciale să depăşească media regiunii.
Prin comparaţie, piaţa din Ungaria s-a dezvoltat mult mai încet, în timp ce în Polonia situaţia a fost contrabalansată de faptul că economia şi cheltuielile de consum au rămas în teritoriul pozitiv.
Pe piaţa poloneză au fost construite spaţii comerciale cu o suprafaţă totală de 1,4 milioane de metri pătraţi din 2007 şi până în prezent, în timp ce în România s-au construit în total 1,2 milioane de metri pătraţi, potrivit datelor PMR. Peste 5 milioane de metri pătraţi de spaţii comerciale se concentrau în oraşele poloneze la sfârşitul anului trecut, în timp ce în România existau 1,9 milioane de metri pătraţi, nivel similar cu cel înregistrat în Cehia.
Cea mai mare piaţă. O cincime din centrele comerciale de pe piaţa poloneză se află în Varşovia, un oraş cu aproape două milioane de locuitori şi cu o putere de cumpărare de peste 8.400 de euro pe cap de locuitor.
Această piaţă are însă în continuare cel mai mare potenţial de creştere în condiţiile în care sunt puţin peste 400 de metri pătraţi de spaţii comerciale la o mie de locuitori, comparativ cu 500-550 de metri pătraţi la o mie de locuitori în Wroclaw sau Poznan, potrivit datelor Jones Lang LaSalle.
Cumpărătorii din capitala poloneză aşteaptă în această toamnă deschiderea centrului comercial Wolf Bracka, cu o suprafaţă de circa 10.000 de metri pătraţi, ceea ce ar putea aduce noi branduri de lux pe piaţa poloneză, care până acum au eşuat în a găsi spaţii adecvate pentru a se extinde.
Proiectele mari vor începe să reapară însă abia anul viitor, când Auchan a anunţat că va deschide un nou complex comercial lângă Varşovia, la Lomianki. Proiectul cu o suprafaţă totală de 44.000 de metri pătraţi va cuprinde un hipermarket, un magazin Leroy Merlin şi o galerie comercială cu o suprafaţă de 14.000 de metri pătraţi. Parcul de retail Plac Unii, aflat în construcţie, care cuprinde şi spaţii de birouri, va fi finalizat în 2013, atunci când este programat să se încheie şi extinderea cu 20.000 de metri pătraţi a centrului comercial Promenada.
Rata de ocupare a spaţiilor comerciale din Varşovia se situează în jurul a 99%, ceea ce face ca potenţialii chiriaşi să găsească foarte greu spaţii disponibile. Cu toate acestea, branduri precum New Yorker, Go Sport sau Crocs au deschis magazine noi de la începutul anului în malluri precum Blue City sau Zlote Tarasy. Chiria lunară în cele mai bune malluri din capitala poloneză variază între 70 şi 90 euro/metru pătrat.
Cerere în creştere. Pe piaţa din Cehia, dezvoltarea sectorului spaţiilor comerciale se limitează în acest moment la extinderea centrelor deja existente şi la proiecte de dimensiuni reduse în oraşele mai mici.
În Praga, spre exemplu, nu s-a deschis niciun centru comercial nou în trimestrul al doilea, dar au început lucrările la extinderea centrului comercial Centrum Cerny Most. Finalizarea proiectului ar trebui să aibă loc în 2013, când Centrum va deveni unul dintre cele mai mari centre comerciale din ţară. Extinderea proiectelor deja existente a fost principala activitate şi a dezvoltatorilor din oraşele mai mici. De exemplu, parcul de retail Centro Zlin şi-a extins anul acesta suprafaţa cu 4.000 de metri pătraţi. Cererea din partea retailerilor este însă în creştere. Astfel, centrul comercial Avion Shopping Park din Ostrava şi-a găsit chiriaşi noi - un magazin de mobilă Kika şi unul de articole sportive Decathlon.
Printre brandurile care au intrat pe piaţa din Cehia în acest an se numără Foot Locker, Crabtree & Evelyn, Desigual sau 7camicie, potrivit unui studiu al Jones Lang LaSalle.
Lipsa unui unui volum semnificativ de spaţii disponibile, în condiţiile în care nu s-a construit foarte mult în ultimii doi ani, împiedică expansiunea mai rapidă a retailerilor străini care nu au intrat încă pe piaţă.
Chiria lunară pe piaţa de retail din Praga ajunge la 95 euro/mp pe lună în cele mai bune proiecte, dar în centrele comerciale cu un flux mai mic de clienţi chiriile pot fi cu 30% sau chiar cu 50% mai mici, deoarece proprietarii încearcă să-şi păstreze chiriaşii. Cu toate acestea, cererea ridicată şi numărul limitat de spaţii disponibile creează condiţiile propice pentru creşterea chiriilor în perioada următoare. Concurenţa începe să se intensifice în acest context şi devine din ce în ce mai vizibilă diferenţa dintre centrele comerciale performante şi cele mai puţin performante, în sensul că proprietarii primelor pot negocia de pe alte poziţii contractele de închiriere.
Mai puţine cumpărături. Pe piaţa spaţiilor de retail din Ungaria au început să apară semne timide de revenire a investitorilor, astfel că în al doilea trimestru în Budapesta a apărut un nou centru comercial cu o suprafaţă totală de 6.000 de metri pătraţi - Europeum.
Printre chiriaşii noului centru dezvoltat de israelienii de la Ablon Group se numără retaileri precum H&M, Müller, Deichmann sau Tally Weijl. Odată cu finalizarea acestui proiect, suprafaţa totală a spaţiilor comerciale din capitala ungară a urcat la aproape 715.000 de metri pătraţi. Alte câteva centre comerciale cu o suprafaţă totală de peste 80.000 de metri pătraţi au fost finalizate în vară sau urmează să fie finalizate până la sfârşitul lui 2011.
Volumul total al spaţiilor de retail localizate în afara Budapestei depăşeşte 508.000 de metri pătraţi, potrivit datelor Jones Lang LaSalle. Anul viitor este programată finalizarea centrului comercial Arkad din Szeged, cu o suprafaţă totală de 41.000 mp.
De asemenea, tot anul viitor urmează să fie deschis şi centrul comercial Sio Plaza din apropierea lacului Balaton. Construcţia Sio Plaza a fost oprită timp de un an şi jumătate din cauza unor neînţelegeri între dezvoltator şi finanţator, respectiv Sio Ingatlan Invest şi Erste Bank. Proiectul a fost transferat în luna mai a anului trecut către divizia ungară de investiţii imobiliare a grupului Erste, lucrările fiind astfel reluate.
Retailerul de îmbrăcăminte Debenhams şi-a deschis anul acesta un magazin de peste 2.000 de metri pătraţi în centrul comercial West End din Budapesta, în timp ce mai mulţi retaileri internaţionali urmăresc să intre pe piaţa ungară.
Cu toate că există spaţii disponibile, iar chiriile sunt la un nivel scăzut, retailerii sunt încă precauţi din cauza condiţiilor economice dificile. Cu toate încercările autorităţilor de la Budapesta de a impulsiona creşterea economică, inclusiv prin introducerea unei cote unice de impozitare a veniturilor, cheltuielile consumatorilor se menţin la un nivel scăzut. Maghiarii şi-au redus drastic cheltuielile din cauza gradului ridicat de îndatorare, mulţi clienţi având probleme cu plata ratelor lunare în special la creditele denominate în valută.
Chiriile pentru spaţiile comerciale din Budapesta nu au scăzut semnificativ anul acesta, dar mulţi chiriaşi încearcă deja să modifice contractele, astfel încât să plătească o chirie variabilă în funcţie de evoluţia vânzărilor. Chiriile variază de obicei între 20 şi 50 de euro pe lună pe metru pătrat, dar retailerii care au magazine în spaţiile stradale din centrul oraşului plătesc şi 90 euro pe lună pe metru pătrat.
Dezvoltatorii din Bulgaria, care se confruntă cu o recesiune economică prelungită, au în plan să deschidă centre comerciale şi parcuri de retail cu o suprafaţă cumulată de aproximativ 500.000 de metri pătraţi în 2012 şi 2013. Spre deosebire de pieţele saturate - precum Polonia sau Cehia - în Bulgaria se contruiesc în general centre comerciale de dimensiuni mari, cu suprafeţe de zeci de mii de metri pătraţi, care să fie dominante pentru mulţi ani şi să descurajeze concurenţa potenţială.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
