Ungaria se confrunta de aproape doi ani cu stagnarea sau chiar scaderea preturilor de pe piata rezidentiala, in timp ce in Praga sau Varsovia se deruleaza tranzactii cu imobile de birouri la randamente doar putin mai bune decat in statele vestice. Maturizarea pietei imobiliare si reorientarea unor investitori spre piete mai promitatoare, cum ar fi Moscova, St. Petersbur sau Kiev, au determinat incetinirea ritmului de crestere, trend sustinut si de stocurile de spatii care urmeaza sa fie livrate pe piata in urmatorii ani.
In ultimii zece ani, piata imobiliara germana a inregistrat, aproape trimestru de trimestru, ieftiniri ale proprietatilor, cu unele exceptii, in ultimul trimestru al anului trecut de exemplu, iar preturile la imobile rezidentiale au scazut cu circa 3,2% fata de aceeasi perioada a anului precedent, conform unui studiu al companiei de consultanta imobiliara Knight Frank.
In conditiile unei piete mature cum este cea a Germaniei, o stagnare sau chiar o usoara scadere de pret pe piata este privita de investitori mai degraba ca un stimulent pentru a investi. Exemplul Ungariei insa, unde piata rezidentiala a intrat pentru o anumita perioada de timp in stare de soc, este interpretat cu totul altfel. In ultimele trei luni ale lui 2005, piata rezidentiala din Ungaria, avand ca motor principal pe cea din Budapesta, a dat primele semne de instabilitate, preturile la apartamente si la case scazand cu circa 1,2% fata de perioada similara a anului precedent.
Motivul este, dupa cum isi explica si unii analisti locali, calcularea gresita a raportului cerere-oferta de catre dezvoltatori. Primele semnale sunt scaderea randamentelor, determinate sau cumulate cu inaugurarea simultana sau consecutiva la mici intervale de timp a unor proiecte de anvergura situate in aceeasi regiune. Preturile caselor in Ungaria si-au revenit ulterior, dupa un an, crescand cu 1,3%, adica aproape de nivelul de unde coborasera. Instabilitatea insa a continuat.
Investitorii se adapteaza la datele macroeconomice
Cresterea, stagnarea sau avantul pietei imobiliare nu sunt determinate numai de lipsa unui anumit tip de imobile de pe piata, ci si de posibilitatea acoperirii financiare a acelei nevoi de catre potentialii clienti.
Evolutia pietei imobiliare trebuie privita in stransa legatura cu dinamica economica si financiara a unui stat. Ridicarea ratei dobanzii de politica monetara, de exemplu, echivaleaza cu scumpirea creditelor, ceea ce poate afecta cererea. Valul de investitori care a invadat ECE in ultimii ani a luat ca indicator principal cresterea economica a statelor din regiune, implicit o putere mai mare de cumparare, precum si semnale de incredere de tipul aderarii la UE. In acelasi timp, scaderea dobanzii de politica monetara, care inseamna imprumuturi mai ieftine, poate determina cresterea usoara a preturilor percepute, proprietatile fiind mai usor de achizitionat.
Scaderea ritmului de crestere economica in Ungaria, al carei PIB a crescut cu doar 3,8% in 2006, s-a resimtit si in piata imobiliara. Faptul ca primul-ministru ungar a recunoscut ca
si-a asumat in campania electorala tinte macroeconomice pe care nu le poate atinge nu a ajutat absolut deloc, investitorii fiind nesiguri de mediul economic.
Daca piata rezidentiala reflecta mult mai bine cererea si puterea de cumparare a populatiei, piata imobiliara de birouri este considerata de unii analisti drept un indice destul de bun al mediului de afaceri local.
Tendinta generala la nivel european, surprinsa si de studiul Knight Frank privind dinamica pietei de profil la mijlocul acestui an, este de scadere a randamentelor, scadere mai accentuata mai ales in cazul statelor emergente, aflate pana acum printre cele mai profitabile.
O piata de creditare matura asigura cererea
Un factor foarte important luat in calcul de investitori mai ales cand este vorba despre una dintre pietele fostelor state socialiste este si maturitatea pietei de creditare. In cazul Ungariei de exemplu, creditele imobiliare ipotecare au devenit viabile pentru consumatorul de rand la sfarsitul anilor '90 -inceputul lui 2000, in timp ce in Romania aceasta piata a inceput sa capete amploare abia de cativa ani. In cazul altor state din regiune, ca Polonia sau Cehia, creditele imobiliare au devenit atractive pentru populatie mai devreme, din cauza mentinerii unei situatii macroeconomice mai stabile, respectiv o crestere economica solida flancata de tinerea in limite acceptabile a inflatiei.
In perioada 2006-2007 Varsovia si Praga au pierdut fiecare cate 0,25% din randamentul spatiilor de birouri, acesta fiind de 5,5% in ambele cazuri. La momentul actual cea mai atractiva piata dupa randament pare a fi Moscova, unde tranzactiile cu imobile de birouri s-au facut in primele sase luni ale acestui an la un randament mediu de 8%.
Spre comparatie, vanzarea America House, din Bucuresti, de catre dezvoltatorul israelian GTC catre un fond de investitii al grupului francez Netixis pentru circa 120 de milioane de euro s-a facut la un randament de 5,55%, fata de randamente de circa 12% in urma cu trei ani. De altfel, aceasta tranzactie a luat usor prin surprindere piata, mai multi analisti imobiliari locali declarand ca nu se asteptau la un randament atat de mic.
Imobilele de birouri din Bulgaria se muta la periferie
In ceea ce priveste piata imobilelor de birouri din capitala Bulgariei, noul trend pare a fi dezvoltarea de proiecte in zonele limitrofe ale Sofiei. Din totalul de spatii de tip office in constructie, respectiv 447.500 de metri patrati, circa 75% sunt pozitionate in afara centrului capitalei, cresterea inventarului total de birouri clasa A si clasa B fiind de circa 10% pentru prima jumatate a acestui an, depasind usor pragul psihologic de 600.000 de metri patrati.
Chiriile variaza intre 12 si 26 de euro pe metru patrat, in functie de locatie si de dotari. Unii dezvoltatori au marit chiriile imobilelor de birouri din zonele centrale, in medie cu trei euro, de la 14 la 17 euro/mp/luna, speculand faptul ca cererea este in continuare la un nivel ridicat in timp ce noile stocuri aduse pe piata sunt inca la un nivel mic, majoritatea dezvoltarilor importante urmand sa fie definitivate in perioada 2008-2010.
Cele mai bune randamente pe piata de office din regiune pot fi obtinute in Ucraina, la Kiev, unde tranzactiile cu astfel de imobile s-au finalizat in prima jumatate a anului la un randament mediu de 9,5%. Randamentul bun, dar si dinamica aproape neasteptata a pietei dovedesc inca o data apetitul investitorilor pentru dezvoltari imobiliare in regiuni considerate riscante, dar care pot oferi randamente de pana la de trei ori mai mari decat in cazul pietelor mature din Europa de Vest.
Kievul este urmat la mica distanta de piata de birouri din St. Petersburg, cu un randament de 9%, de Moscova, cu 8,5% si de Sofia cu 8%. Bucurestiul ofera pe aceasta piata un randament mediu de 6,1%, conform unui studiu al Colliers International, fiind urmat de Varsovia, Eindhoven, Bratislava si Atena, cu 6% si de Praga, care ofera un randament de 5,8%.
Dupa ritmul de crestere a stocului de birouri disponibil, Bucurestiul se afla pe locul 13, cu o crestere prevazuta de 23%, Capitala situandu-se dupa Belgrad, cu un ritm de crestere de 32% sau Bratislava si Budapesta, aprecierea stocurilor, calculata ca procent al volumului de proiecte in curs de dezvoltare raportat la stocul total, este de 29%, respectiv 25%.
Oferta de case de vacanta din Bulgaria depaseste cererea
Daca in cazul Ungariei cea mai afectata a fost piata rezidentiala, unii analisti britanici considera ca in ceea ce priveste Bulgaria pericolul pentru investitori ar putea fi plasarea de bani in casele de vacanta.
Britanicii sunt printre cei mai activi investitori pe aceasta piata bulgara, cumparand de cele mai multe ori casa din faza de proiect, asteptandu-se ca la vanzare pretul sa ofere un profit considerabil.
Una dintre cele mai folosite comparatii cand vine vorba despre atractia britanicilor fata de casele de vacanta de pe litoralul bulgar este cea cu Spania, mai ales regiunea Costa del Sol, renumita pentru afluxul de turisti britanici, germani si nord-europeni din perioada estivala. Insa diferentele dintre cele doua piete sunt foarte mari, incepand de la numarul de turisti, la durata sezonului estival (mult mai scurta in Bulgaria) si la stabilitatea pietei.
In primele sase luni ale acestui an piata caselor de vacanta s-a "imbogatit" cu 23.000 de noi apartamente, conform unui studiu recent al Colliers International. Din total, 10.000 de astfel de case au fost construite in zonele montane, in crestere cu 52% fata de dinamica din 2005. Pe zona de litoral au fost finalizate 13.500 de apartamente, in crestere cu 39% fata de anul precedent.
Analistii de la Colliers atrag insa atentia asupra fenomenului de depasire a cererii de pe piata. Dupa calculele lor, stocurile totale de apartamente sau de case de vacanta la munte au atins un nivel de circa 28.000 de unitati, fiind practic o dublare a stocului disponibil la jumatatea anului trecut. La jumatatea lui 2005, stocul total de case sau apartamente de vacanta la munte din Bulgaria era de doar 5.000 de unitati.
Cea mai importanta statiune montana dupa ponderea in noi spatii livrate este Bansko, unde investitorii, in cea mai mare parte britanici si irlandezi, au fost atrasi si de promisiunea municipalitatii de a cheltui 10 milioane de euro pentru reabilitarea si dezvoltarea sistemului de infrastructura, atat rutier, cat si edilitar (de apa si de canalizare).
Rata de absorbtie a pietei caselor de vacanta deja construite este, per total, de 75%, in timp ce in cazul absorbtiei caselor din stadiul de proiect sau de constructie nivelul este de aproximativ 50%. Ritmul dezvoltarilor depaseste gradul de ocupare cu o marja destul de mare, fiind de asteptat ca in urmatoarele luni stocurile totale sa fie destul de mari, iar ritmul noilor constructii sa scada.
Preturile variaza intre 800 si 1.700 euro pe metru patrat, analistii Colliers subliniind ca partea superioara a pietei, cu preturi de 1.700-2.000 de euro pe metru patrat, este mentinuta de investitorii straini.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
