Povestea lui in Romania incepe in mai 2006 cand, aflandu-se la Milano ca si ciclist amator, una dintre pasiunile sale, un prieten l-a chemat in Romania pentru a vedea tara. "Am crezut ca va fi ca o scurta vacanta", povesteste Topolinski.
Ajuns la Bucuresti, insa, dinamicitatea, primii zgarie-nori, agitatia din oras i-au placut in comparatie cu Toronto, orasul in care locuia si unde lucrurile "au fost deja facute" si, in plus, si-a dat seama ca sunt numeroase oportunitati de facut bani, in special din real estate.
"Am cunoscut in acele zile un broker de la Eurisko (actual CBRE Eurisko - n.red.) si l-am intrebat daca are apartamente de vanzare intr-un proiect plasat bine, realizat de un dezvoltator serios, la care lucrarile de constructie sa fi inceput deja. In ultima zi a sederii mele in Bucuresti am si incheiat primul deal, cumparand 20 de apartamente in Quadra Place (n.red. din zona Politehnicii)", spune Topolinski.
Atras de dezvoltarea pietei, s-a mutat in Romania. Omul de afaceri avea cunostinte de real estate din Canada, unde mai controleaza, alaturi de fratele sau, si o fabrica producatoare de crose si pucuri de hochei sau afaceri in industria de procesare a alimentelor.
"In primavara anului urmator achizitiei din Quadra, respectiv in 2007, m-am intors in Romania pentru a vedea ce se intampla cu apartamentele mele. Am cunoscut atunci mult mai multa lume si a inceput sa-mi placa locul la nebunie: o alta cultura, alti oameni, parte din Europa. Intr-o seara, dupa o cina cu Sergiu Oprescu de la Alpha Bank, pe care am ajuns sa il invidiez ca face parte dintr-o tara aflata
in crestere puternica, in drum spre hotel mi-am sunat sotia si i-am propus sa ne mutam in Romania si pana dimineata mi-a raspuns pe mail ca este de acord", povesteste Topolinski, tatal a trei copii care au facut la randul lor "transferul" catre Romania.
Astfel, in 2007, considerat de altfel cel mai bun an al pietei locale de real estate, Topolinski se stabilea in Bucuresti, unde a derulat o "campanie fulger" de achizitii, trecandu-si in portofoliu circa 900 de apartamente in proiecte din toate zonele Capitalei, dar in special in nord. "Pe 15 august 2007 au aterizat sotia si copii. Traiam inca la hotel. Acum avem o vila in Pipera, copiii merg la Scoala Americana si au reusit sa se adapteze aici, vizitand o buna parte din Europa", spune Topolinski.
Speculantii au contribuit la cresterea ofertei. Deficitul important de locuinte de pe piata locala si stocul invechit existent au atras numerosi investitori in special in Bucuresti, atat in pozitia de dezvoltatori, cat si investitori, fie ei ca actionari in firma dezvoltatoare, fie din pozitia de cumparatori de apartamente off-plan.
Acestia din urma pot fi considerati speculanti, tinand cont ca fac achizitii ieftine, intr-un moment in care o parte dintre potentialii cumparatori fie nu au lichiditati sau apetit pentru risc, mai ales ca tranzactiile sunt realizate in momente incipiente ale constructiei, pentru a vinde mai scump ulterior.
Ei poarta totodata o parte din vina si pentru cresterea accelerata a preturilor de anul trecut, tinand cont ca dezvoltatorii vazandu-se cu 20-30% din proiect vandut inca din start, isi permiteau sa ridice preturile chiar daca asta ar fi insemnat un ritm mai scazut al vanzarilor.
Dar ei au contribuit si la cresterea accelerata a ofertei, de care ar putea beneficia in urmatoarea perioada mult mai multi utilizatori finali, tinand cont ca multi dezvoltatori n-ar fi obtinut finantare si poate n-ar fi inceput proiecte deloc fara a avea un numar important de locuinte vandute.
Iar Topolinski vrea chiar mai mult decat atat. "Nu ne-am gandit niciun moment sa vindem intreg portofoliul. Vrem sa fim pentru mult timp in piata si sa intram in categoria serviciilor. Achizitia unui apartament reprezinta un proces dificil. Te intalnesti cu dezvoltatorii, alergi prin Bucuresti de la un proiect la altul, te intalnesti cu avocati. Noi vrem sa usuram acest proces si de aceea am atras o serie de parteneri puternici langa noi", spune Topolinski.
Canadianul s-a asociat cu firma de consultanta imobiliara Colliers International, Mobexpert, Franke, Credit Zone, firma de asigurari Easy Insurance Solutions, compania de depozitare Euro Mini Storage, o firma care il ajuta la mutarea mobilierului - Vesta -, un avocat, si a negociat un imprumut de la Alpha Bank cu dobanda preferentiala pentru clientii Benevo - brandul sub care vor fi vandute locuintele - toate in ideea de a oferi un serviciu complet potentialilor cumparatori.
"Nu stim cate apartamente o sa vindem", este raspunsul putin ingrijorat al lui Topolinski, tinand cont ca piata rezidentiala se afla intr-un moment dificil, in care vanzarile sunt aproape inghetate.
Prima afacere a lui Michael Topolinski in Romania a fost achizitia a 20 de apartamente in Quadra Place
Investitii de 130 mil. euro in achizitii. Canadianul a mizat, alaturi de ceilalti actionari 25 de milioane de euro pe apartamentele din Romania, restul fiind obtinuti din credite de la Alpha Bank.
"Nu suntem presati de ceilalti investitori sa ducem banii inapoi. Avem cativa ani la dispozitie sa investim. In functie de ce zone ne vor recomanda clientii, vom mai face achizitii. Cred ca este inca un moment bun si pentru noi sa cumparam. De altfel, luna aceasta am luat opt apartamente in Blue Tower", spune Topolinski.
Acest gen de investitori negociaza cu dezvoltatorii discounturi pe pachete care pot ajunge la 15-20% fata de pretul normal de vanzare.
In jur de 20% este marja de profitabilitate pe care spera si Topolinski sa o obtina, tinand cont ca isi evalueaza portofoliul la 160 de milioane de euro, iar investitiile totale la 130 de milioane de euro.
"Vindem la acelasi pret ca si dezvoltatorii", spune Topolinski, insa luna aceasta a fost prima in care si dezvoltatorii de locuinte noi au operat schimbari de pret in jos, miscare sesizata de indicele Bucharest Real Estate Index (BREI) realizat de firma de consultanta imobiliara Colliers. In conditiile in care trendul negativ se va accentua, profitul canadienilor ar putea fi sub nivelul de 20% raportat la investitie, dar tot unul consistent, tinand cont de lichiditatile "puse la bataie", si anume 25 de milioane de euro.
Piata este plina de riscuri, iar cand cumperi locuinte care nu exista, acestea sunt si mai mari. Unul dintre proiectele amanate de mai multi ani in Bucuresti este ansamblul NeoPeninsula din Colentina, a carui constructie nu a inceput nici in momentul de fata si care a fost la randul sau pe lista de investitii a lui Topolinski. "Am avut 14 apartamente in NeoPeninsula, dar ne-am luat banii inapoi", spune Topolinski, care a procedat la fel ca si alti cumparatori aflati in pozitii asemanatoare.
Pe lista lui Topolinski se mai gasesc in schimb si opt din cele 20 de apartamente cumparate in Quadra Place, precum si locuinte intr-o varietate de proiecte, precum Rose Garden si FeliCity, dezvoltate de GTC, Cosmopolis, al turcilor de la Opus, Primavara Ghencea, realizat de dezvoltatorul Can Serv, Green Lake al grecilor de la QLD, Citadella Titan, Planitas, in zona Unirii sau patru alte proiecte ale australienilor de la South Pacific, concentrate in zona Tunari. In plus, Topolinski a mizat si pe locuinte la munte, avand apartamente in Seasons Residence.
In ciuda faptului ca pe majoritatea santierelor din aceste proiecte se lucreaza in prezent, numarul certitudinilor este mic pentru canadian, la fel ca pentru toata piata imobiliara. Cert este ca Topolinski incearca un nou concept de servicii si real estate.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
