Piata imobiliara locala urma sa devina matura odata cu intrarea fondurilor de investitii germane - printre cei mai mari jucatori imobiliari din lume, care investesc in piete stabile, unde pot gasi proprietati de calitate, ce asigura venituri stabile pentru o perioada lunga de timp.
Acest lucru nu a apucat sa se intample, achizitiile germanilor in Romania putand fi numarate pe degetele de la o mana. Dar cand oamenii de afaceri romani ajung sa cumpere companii care detin cladiri de peste un miliard de euro in Germania, inseamna ca proprietatile de acolo au cunoscut intr-adevar o depreciere semnificativa. Va fi insa cresterea la fel de rapida ca in alte tari, cum sunt cele din Europa de Est, in care deficitul de proprietati de calitate este ridicat in majoritatea segmentelor?
„In unele cazuri in Germania si in alte tari din Vest sunt acum preturi istorice pentru ultimii cinci ani sau chiar mai mult, care pot fi considerate atractive de catre investitori precum Patriciu sau unele fonduri din estul Europei. Un lucru de care acesti investitori ar trebui sa tina cont este si faptul ca aceste tari nu vor inregistra cresterile din Romania sau alte tari din regiune", apreciaza Charles Krick, managing director al firmei de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle.
Omul de afaceri Dinu Patriciu a facut cei mai multi bani din afaceri cu petrol, dar isi indreapta in ultima perioada o buna parte din avere catre segmentul de real estate. Prin anunturile facute la mijlocul lunii iunie, Patriciu si-a asumat investitii de 55 mil. euro pentru a prelua controlul a doua fonduri de investitii - Deutsche Land si Rutley European - cu proprietati
in special in Germania, evaluate la 1,1 miliarde de euro. Afacerea suna excelent: cumpara cu 5 centi proprietati de un dolar. Problema intervine in momentul in care arunci un ochi peste valoarea datoriilor: aproape un miliard de euro adunand pasivele din dreptul ambelor firme.
In cazul unei noi scaderi a valorii de piata a portofoliului, cu 10-15%, nivelul creditelor ar putea depasi valoarea proprietatilor. Potrivit celui mai recent clasament Forbes, averea lui Dinu Patriciu era evaluata la circa 1,3 miliarde de euro (1,8 miliarde de dolari).
Miliardarul a fost unul dintre putinii oameni de afaceri care au prevazut caderea domeniului imobiliar, vorbind despre deprecieri drastice inca de acum un an si jumatate.
„Va urma in continuare o scadere a Bursei, probabil destul de accentuata si mai ales o criza a pietei imobiliare in urmatoarele doua-trei luni. Probabil ca preturile, mai ales ale terenurilor, vor scadea drastic", spunea Patriciu in 23 ianuarie 2008, cand norii pareau departe de piata locala de real estate. Acest lucru nu l-a oprit insa sa investeasca in domeniu, cand a considerat ca a gasit oportunitatile potrivite.
De ce este atractiva Germania. Nivelul chiriilor in orasele din Germania nu a scazut substantial. Cu toate acestea, randamentele la care pot fi facute achizitii sunt comparabile cu pretentiile dezvoltatorilor locali care nu sunt presati in prezent sa vanda. „Motivele pentru care investitorii sunt interesati de piata germana pentru achizitii sunt in principal legate de termenele lungi de inchiriere, de la 10 ani in sus, stabilitatea economiei germane si riscul de tara practic inexistent. Toate acestea duc la prime yields mult mai mici decat in Romania si fac mai atractiva piata germana", apreciaza Alexandra Dimofte, head of capital markets in cadrul firmei de consultanta imobiliara CB Richard Ellis Eurisko.
Prima tinta de investitii a lui Patriciu este fondul Deutsche Land, unde a devenit deja cel mai important actionar, cu o participatie de 29,9%, dupa ce a cumparat cea mai mare parte a actiunilor noi emise de companie. Miliardarul a intrat in actionariatul companiei germane prin intermediul firmei Black Sea Global Properties, care a cumparat la inceputul acestui an si fondul de investitii Fabian, care avea 11 proprietati in Romania (birouri si rezidential), dar si datorii de 76 de milioane de euro.
Participatia lui Dinu Patriciu in Deutsche Land ar putea fi majorata in urmatoarea perioada, in conditiile in care actionarii fondului ar putea emite alte actiuni cu o valoare de aproximativ 23 de milioane de euro, a caror subscriere ar duce participatia lui Patriciu la 54,1%. Deutsche Land detine spatii comerciale, birouri si doua hoteluri in special in vestul Germaniei, in orase precum Stuttgart, Köln sau Frankfurt, evaluate la sfarsitul anului trecut la 560 de milioane de euro, potrivit raportului financiar al firmei. In acelasi timp, datoriile firmei se ridicau la 482,8 milioane de euro.
Patriciu vrea sa preia pachetul majoritar de actiuni si este dispus sa plateasca alte 20 de milioane de lire sterline (23,4 milioane de euro) pentru a ajunge la o detinere de 54,1%.
Obie Moore, omul de baza. In aceste tranzactii Patriciu este asistat si de avocatul Obie Moore, fostul sef al casei Salans in Romania, care a fost propus drept membru al consiliului de administratie al Deutsche Land, din partea firmei lui Patriciu.
Cea de-a doua companie ofertata de Patriciu este Rutley European Property, ale carei datorii se ridica la 507 milioane de euro, in timp ce valoare de piata este estimata la 521 milioane de euro. Patriciu a facut o oferta prin care este dispus sa plateasca 14,7 mil. euro pentru a prelua integral fondul care detine proprietati atat in Germania, cat si in Belgia, Olanda, Polonia si Suedia.
„Lansam aceasta oferta intr-o perioada de insecuritate pe pietele europene de real estate. Oferta noastra este proiectata sa se adreseze acelor actionari care cauta un exit, cat si celor care doresc sa ramana investitori. Presupunand ca vom obtine controlul asupra Rutley in urma acestei oferte, intentionam sa stabilizam pozitia financiara a companiei si sa luam si alte masuri pentru a imbunatati performantele companiei", a fost singurul comentariu facut de Patriciu odata cu lansarea ofertei.
Capitalizarile bursiere ale celor doua firme aflate pe lista de achizitii a lui Patriciu au scazut cu circa 70% pe parcursul anului trecut. Patriciu preia proprietati generatoare de venituri din chirii si nu terenuri sau alte proiecte aflate in constructie, care ar necesita investitii suplimentare semnificative. Potrivit celor mai recente date prezentate de cele doua fonduri de investitii, gradul de ocupare a proprietatilor din portofolii sunt in continuare ridicate, 90-95%.
In Romania foarte putine sunt companiile care detin doar cladiri finalizate, majoritatea avand diferite proiecte aflate in diferite stadii de dezvoltare pentru care gasesc cu greu in aceasta perioada finantare bancara sau chiriasi.
Cele mai importante investitii ale lui Dinu Patriciu devenite publice pe piata imobiliara locala sunt achizitia Fabian si un proiect de dezvoltare in valoare de 300 de milioane de euro, in parteneriat cu Immorent, divizia de leasing imobiliar a grupului Erste.
„Investitorii cauta in prezent investitii cu randament ridicat si riscuri cat mai mici. Romania este mai riscanta in prezent, iar in piata nu sunt in prezent oferte atat de avantajoase incat sa justifice acest risc", au mai declarat consultantii.
Deutsche Land
- Valoarea de piata a portofoliului era evaluata la 560 de milioane de euro la sfarsitul lui 2008;
- Compania detine in special spatii comerciale si birouri, dar si doua hoteluri, unul in Stuttgart si altul in statiunea balneara Baden Baden din sud-vestul Germaniei;
- Proprietatile comerciale ale companiei se afla in orase precum Wolfsburg, Köln, Bremen, in timp ce birourile sunt situate in Frankfurt, Mainz, München sau Bonn.
Rutley European Property
- Valoarea companiei este estimata la 521 milioane de euro;
- Doua treimi din portofoliu se afla in Germania, restul in Suedia, Polonia, Olanda, Belgia si Franta;
- Rutley a platit 163 mil. euro pe proprietati cu destinatie mixta in Olanda, avand o suprafata de 79.000 de metri patrati
- Compania detine mai multe cladiri in Karlstad (Suedia), cu o suprafata de 72.000 mp, in care isi are birourile si primaria orasului;
- In Germania compania detine in special spatii comerciale, inchiriate unor retaileri precum Real, Lidl, Plus, Rewe sau Aldi;
- In cladirile de birouri pe care compania le detine in Berlin si in Nürnberg printre chiriasi se numara companii precum Siemens sau Renault Nissan.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
