Problemele proiectelor imobiliare mamut apar mai ales cand este vorba despre impartirea responsabilitatii dezvoltarii sistemului de infrastructura. Negocierile dintre primarii si investitori pe acest subiect sunt de durata si cu un final care uneori este in continuare indecis.
"De regula toata lumea (n.r.- investitorii) finanteaza astfel de lucrari din bani proprii. Insa daca citim legea locuintei, primaria abia asteapta ca dezvoltatorul sa obtina autorizatia de contructie ca sa vina si sa conecteze proiectul la reteaua de infrastructura", spune Sorin Gabrea, fost arhitect-sef al Capitalei, care detine acum 80% din biroul de arhitectura Western Outdoor.
El spune ca, in mod normal, dezvoltarea unui nou proiect de anvergura, care vine ca o continuare a unui oras, ar trebui sa beneficieze de o atentie deosebita din partea primariei respective. Complexul imobiliar va deveni un contribuabil important la bugetul local, mai ales in cazul oraselor mai mici.
"In momentul in care primaria se asteapta ca dezvoltatorul sa dezvolte singur reteaua de infrastructura si compania respectiva se asteapta ca administratia centrala sa ofere anumite avantaje fiscale", a adaugat el.
Proiectele mari inseamna mai multi bani pentru primarii
Dupa cum explica Gabrea, intrarea in intravilan, pentru a putea edifica, a unui teren echivaleaza cu niste costuri suplimentare pentru administratie. Este vorba despre drumuri sau sistemul de apa si de canalizare. In acelasi timp insa acest teren va oferi municipalitatii contributii semnificative la bugetul local, de la banii incasati din autorizatia de constructie, respectiv 1% din valoarea proiectului, la impozitele pe teren sau pe imobile.
Dupa parerea arhitectului de la Western Outdoor, primariile ar trebui sa se transforme intr-un fel de corporatii, in care locuitorii sa fie considerati actionari, consiliul general sa fie echivalentul unui consiliu de administratie, iar primarul sa fie presedinte executiv.
"Daca se merge pe acest principiu este mult mai simplu. La finalul fiecarui an se trage linie si se observa dinamica financiara a orasului, patrimoniul. Daca este peste linie toate sunt bune, daca scade trebuie luate masuri", declara el.
In acelasi timp, dezvoltarea la scara nationala a proiectelor mari, de tipul investitiei Nokia de la Cluj sau a fabricii de componente auto a companiei americane Delphi de la Iasi, de exemplu, determina si un anumit grad de competitie intre orase.
Primariile ar trebui sa se intreaca in a oferi conditii bune investitorilor, pentru a-si mari veniturile la bugetul local si astfel sa fie capabile sa deruleze mai multe proiecte pentru binele intregii comunitati.
Incadrarea fiscala a unor astfel de mari proiecte este insa neclara sau lipsita de o metodologie exacta. "In afara de regulile de ordin tehnic, cum ar fi grosimea zidurilor sau inaltimea maxima de constructie, ar trebui sa fie, si nu este, un fel de cadastru fiscal, in care sa se precizeze exact regimul de fiscalitate pentru fiecare zona a unui oras in parte", considera Gabrea.
Cel mai important proiect al Western Outdoor este complexul imobiliar de la Baneasa, proiect care va atrage o investitie de 1,8 miliarde de euro, pentru care a proiectat si depus Planul Urbanistic Zonal (PUZ).
In cazul acestui proiect, considerat de multi o locomotiva a investitiilor imobiliare din zona, problemele determinate de amploarea lui au fost dintre cele mai diverse.
Gabrea isi aminteste ca PUZ-ul pentru proiectul Baneasa a pornit de la o serie de desene facute de o firma americana de arhitectura, ale caror elemente au trebuit transpuse la realitatea din teren si, mai ales, la cea legislativa.
Investitii puternice in infrastructura sociala
Dezvoltarea unui minioras nu presupune numai alaturarea de imobile de diferite tipuri sau utilitati, ci si conectarea lui la oras, prin infrastructura, dar si asigurarea unor anumite standarde de confort. La o populatie stabila de peste 5.000 de persoane de exemplu, este nevoie ca proiectul sa includa si o serie de solutii pentru problemele sociale. Fie ca este vorba despre gradinite, despre scoli, spitale, o statie de pompieri sau despre un mall, miniorasul trebuie sa garanteze toata infrastructura sociala de care au nevoie cei care locuiesc acolo, la standarde ridicate si cu o accesibilitate crescuta.
Pentru ca in Romania legislatia in urbanism este considerata, atat de specialistii locali, cat si de cei straini, deficitara la multe capitole, desenarea noului oras nu a fost deloc usoara, neavand un exemplu de care sa tina cont.
"In 2000 cand ne-am apucat de proiect a trebuit sa gasim niste norme dupa care sa calculam echipamentele publice, respectiv gradinitele, scoala, biblioteca si altele. Nu am gasit decat niste norme vechi, de prin anii '60, care erau evident depasite. Dupa acele indicatii, de exemplu, o clasa la scoala era calculata la 45 de elevi", isi aminteste Gabrea. "Pentru ca era evident ca nu puteam calcula asa, am luat acele date ca o norma minima. Am gasit normativele pentru cele mai dense zone, care atunci erau calculate la 300.000 de locuitori si am inceput sa lucram", adauga el.
O alta problema este si raza de serviciu a acestor obiective de interes public. Distanta pana la scoala, pana la centrul medical sau pana in centrul miniorasului sunt foarte importante in ridicarea gradului de confort al clientilor.
Dezvoltarea proiectelor foarte mari, mai ales a celor cu structura mixta de utilitate a cladirilor, proiecte care se intind pe mai multi ani, sunt afectate insa si de fenomenele sociale.
Unul dintre cele mai bune exemple este sporul natural. Proiectantul ia in calcul datele statistice actuale la inceputul proiectului, date care se pot schimba relativ repede, pana la finalizarea acestuia. In acelasi timp este foarte importanta estimarea initiala a veniturilor consumatorilor, potentialilor clienti.
"Pe partea rezidentiala, planul initial prevedea terenuri de 1.800 pana la 3.000 de metri patrati pentru fiecare imobil. Intre timp dezvoltatorii si-au dat seama ca, o data cu cresterea pretului la teren, urcat chiar de dezvoltarea in sine, costul final al unei case ar fi devenit foarte mare. Noi am calculat zona rezidentiala la o medie de 450 de metri patrati pentru fiecare imobil in parte", explica Gabrea.
Cheia proiectarii este divizarea responsabilitatilor
Pentru a se asigura buna cooperare intre echipele de specialisti, orice mare proiect trebuie sa aiba de la bun inceput bine stabilite etapele de dezvoltare si planurile de actiune pe fiecare palier in parte, de la infrastructura pana la elementele comune de la fatadele imobilelor.
In cazul Baneasa de exemplu, pe partea de infrastructura au fost angajati proiectantii de la Search Corporation, pe partea de morfologie a lacului din regiune a fost chemata o echipa de la compania de proiectare Proed, in timp ce conceptul galeriei comerciale a fost facut de britanicii de la Chapman Taylor.
Uneori insa proiectantii isi dau seama ca este bine sa-si depaseasca atributiile curente si sa vina si in ajutorul primariei. "Dupa ce am facut studiile pe partea de infrastructura le-am dezvoltat si le-am dus pana la stadiul de studiu de fezabilitate. Cand ai un proiect mare, care are o capacitate mare, dar si un consum mare, este bine sa dezvolti aceste proiecte pentru a preintampina eventualele probleme pe viitor", spune Sorin Gabrea.
Dezvoltarea proiectelor imobiliare foarte mari poate fi insa foarte riscanta. La inceputul proiectului se calculeaza un cost estimativ de executie, o durata de finalizare si un profit rezultat din vanzarea acestuia. Daca durata acestuia este foarte mare insa, sau daca mediul legislativ sau piata imobiliara nu sunt stabile, pot aparea surprize.
Legile noi sau modificarile celor vechi, mai ales in domenii sensibile cum este protectia mediului, echivaleaza cu necesitatea obtinerii de noi certificate sau autorizatii. O piata imobiliara prinsa in varful dezvoltarii ciclice poate in acelasi timp insemna ca finalizarea proiectului va coincide cu caderea pietei, de unde rezulta un profit mai mic.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
