In materie de livrari, piata centrelor comerciale si-a atins maximul anul acesta, in ciuda crizei financiare care isi va lasa amprenta asupra pietei de retail in urmatorii, cand se va reduce drastic numarul proiectelor incepute. Pana sa ne gandim la ce va fi anul viitor, sa facem un mic rezumat la ceea ce s-a intamplat anul acesta in piata.
Sase extinderi ale unor proiecte existente si 17 centre comerciale finalizate, reprezinta noua oferta a dezvoltatorilor pentru cumparaturi, expusa de catre dezvoltatori pe circa 700.000 de metri patrati de spatii comerciale construiti in urma unor investitii de 1,2 miliarde de euro.
Asta despre cifre. Cat despre produse, cele ale retelei franceze Carrefour pot fi gasite in 11 noi hipermarketuri deschise in centre comerciale, in timp ce Dan Ostahie a deschis cel putin sase magazine Altex si cinci Media Galaxy in cadrul proiectelor inaugurate in acest an.
Cele doua companii sunt poate cei mai agresivi retaileri in ceea ce priveste extinderea in centre comerciale, insa lista companiilor care au profitat de dezvoltarea centrelor comerciale poate fi completata cu firme precum Auchan, Bricostore, Billa, Diverta, Mobexpert sau Cinema City, precum si retaileri de imbracaminte precum Zara, Peek & Cloppenburg, Humanic, Intersport, Takko, Oviese sau New Yorker.
Capitala conduce topul. In materie de orase, Bucurestiul a luat anul acesta fata provinciei, dupa ce in 2006-2007 nu a fost consemnata nicio inaugurare semnificativa de centre comerciale pe piata Capitalei.
Baneasa Shopping City, Liberty Center sau Fashion House Outlet Center - fiecare dintre ele a adus premiere pe piata centrelor comerciale din Capitala, iar extinderile din proiectele Iris Shopping Center din Titan si Vitantis au completat oferta de shopping pentru locuitorii din estul si sudul Capitalei.
Pe de alta parte, mallul din Baneasa a adus in premiera o serie de branduri in tara (Peek & Cloppenburg, Burger King, Nordsee), Liberty Center a venit cu primul patinoar permanent intr-un mall si primul cinematograf 3D, in timp ce Fashion House este primul outlet din tara, cu reduceri cuprinse intre 30% si 70% pe tot parcursul anului.
La nivel national sunt o multime de elemente de punctat de pe parcursul anului care tocmai se incheie: primele centre comerciale de pe piata locala ale GTC (Galleria Buzau), Neocity (City Park Constanta), Omilos (ERA Shopping Park Iasi), RED Management Capital (Armonia Arad si Armonia Braila), precum si ale unor investitori locali precum Dan Ostahie (Aurora Shopping Mall Buzau) sau familia Suciu, care a realizat un mall de dimensiuni mai mici in Deva.
Pe de alta parte, Iulian Dascalu, supranumit "regele mallurilor", si-a respectat statutul si a deschis o unitate noua - Iulius Mall Suceava - si a lucrat la extinderea si modernizarea "veteranului" Iulius Mall Iasi, in care a mai investit sapte milioane de euro.
In acelasi timp, Argo Real Estate a devenit un jucator semnificativ in piata, dupa ce a inaugurat Shopping City la Suceava, oras in care se "lupta" cu Dascalu, precum si extinderea Shopping City Sibiu, care a devenit cel mai mare parc de retail din provincie, avand o suprafata inchiriabila de 85.000 de metri patrati si chiriasi precum Real, Carrefour, Mobexpert, Mobilia, Media Galaxy sau Flanco o suita de retaileri cu care britanicii ar putea domina o buna perioada piata din fosta capitala culturala a Europei. Proiectul din Sibiu fusese dezvoltat initial de catre compania belgiana BelRom, care a vandut primele doua parcuri de retail (Sibiu si Targu-Mures) si a continuat in liniste programul de investitii anul acesta, cand a mai inaugurat trei proiecte asemanatoare, la Braila, Focsani si Bacau.
Daca ar fi pastrat toate proiectele in portofoliu, BelRom ar fi putut ajunge poate cel mai mare proprietar de centre comerciale de pe piata locala, insa banii obtinuti din vanzarea primelor proiecte au sustinut programul de investitii ulterior, iar strategia belgienilor era de a dezvolta si vinde cat mai rapid.
Planurile au fost schimbate anul acesta, cand cumparatorii au fost dispusi sa-si asume riscuri mult mai mici, in conditiile in care finantarile au devenit mult mai restrictive si scumpe. Astfel, belgienii nu au mai gasit cumparatori la preturile solicitate si au pastrat proprietatile in portofoliu.
Malluri mai ieftine. Situatia a fost similara pentru mai multi investitori care planuiau sa vanda proprietatile imediat dupa finalizare insa au constatat ca randamentele anuale pe care potentialii cumparatori erau dispusi sa le accepte erau cu aproximativ 200 de puncte mai mari fata de asteptarile lor, respectiv oferte cu 25% mai mici.
"In conditiile curente este de asteptat ca preturile sa continue sa alunece pe o panta descendenta, cel putin pe termen scurt. Proprietatile de tip comercial vor reincepe sa fie tranzactionate cand preturile in Romania vor fi atractive in raport cu riscul aferent, in comparatie cu alte tari din Europa in general, si Europa Centrala si de Est", apreciaza Dan Ivanov, directorul departamentului de evaluare in cadrul firmei de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle.
Singurii investitori care au reusit anul acesta sa iasa din doua afaceri comerciale sunt Alexander Hergan, care a vandut centrul comercial Iris Shopping Center din Titan pentru aproape 150 de milioane de euro catre DEGI, si Siminel Andrei, seful fondului american Broadhurst, care a vandut in primavara pentru mai mult de 180 de milioane de euro reteaua Winmarkt, de centre comerciale de dimensiuni ceva mai mici.
Ambele afaceri fusesera insa incepute inainte ca efectele crizei sa-si arate puternic coltii si in Romania, lasand o serie de proprietari cu gandul la randamentele de 6,5-7,5% de la sfarsitul anului 2007.
In plus, irlandezii de la Caelum Development au atras in parteneriat compania portugheza Sonae Sierra, alaturi de care isi propun sa realizeze unul dintre cele mai mari malluri de pe piata locala - ParkLake Plaza, in cartierul bucurestean Titan.
Immoeast, In declin. Un factor important al scaderii activitatii de investitii pe segmentul centrelor comerciale il reprezinta si declinul fondului austriac de investitii Immoeast, care realizase anul trecut marea majoritate a tranzactiilor semnificative, precum achizitia centrelor comerciale Euromall din Pitesti si Galati, a proiectelor RED din Arad si Baia Mare sau a mallului Gold Plaza, de asemenea din Baia Mare.
Achizitiile furibunde ale Immoeast de pe segmentul comercial s-au concretizat in 2008 printr-o singura inaugurare - Armonia Arad -, austriecii ajungand astfel sa detina trei proiecte de retail in Romania, dupa deschiderea mallurilor Polus Center din Cluj si Euromall din Pitesti in 2007.
Anul trecut pe lista cumparatorilor de centre comerciale s-au aflat si francezii de la Ixis, ING Real Estate, Africa Israel sau portughezii de la Sonae Sierra, care la randul lor si-au ajustat planul agresiv anuntat initial care prevedea achizitii puternice inca din primii ani pe piata, respectiv trecerea in portofoliu a altor doua proiecte pana la sfarsitul acestui an.
Faptul ca in cea de-a doua jumatate a anului nu a avut loc nicio tranzactie semnificativa cu centre comerciale va face din primele mutari, care vor debloca probabil piata, si niste etaloane privind noile valori ale spatiilor comerciale.
"Absenta tranzactiilor face ca procesul de evaluare sa fie dificil, dar tocmai de aceea evaluarile sunt utile. Termenul de «Valoare de Piata» implica existenta unui vanzator si a unui cumparator hotarati sa vanda, respectiv sa cumpere. Conditiile de piata prezente, in special dificultatea obtinerii unei finantari prin credit conduce la situatia in care cumparatorul este dispus sa plateasca un pret mult inferior celui pentru care vanzatorul ar accepta tranzactia", explica reprezentantul Jones Lang LaSalle mecanismul prin care s-a blocat piata.
Piata a inceput sa sufere nu doar din prisma lipsei tranzactiilor, ci si din cea a retailerilor, care la randul lor resimt dificultati in a se extinde agresiv, mai ales in conditiile in care unele locatii s-au dovedit neperformante.
Astfel se face ca gradul de ocupare a unor centre comerciale nu a mai fost de 95-100% in momentul deschiderii, cum era obisnuita piata si din cauza aglomerarii unor orase al caror potential a atins maximul.
Un alt efect al crizei il reprezinta inceperea constructiei la un numar mai mic de proiecte in acest an, fapt ce se va reflecta cel mai probabil in numarul de livrari din 2010, in conditiile in care la centrele comerciale a caror deschidere este programata anul viitor lucrarile au inceput de ceva timp.
In plus, un numar de alte opt centre comerciale a caror finalizare era programata pentru acest an au fost amanate pentru anul viitor. Intrebarea este cine va mai deschide in 2010?
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
