In aceste regiuni, preturile la locuinte au inregistrat unele dintre cele mai rapide ritmuri de crestere din Europa, de 70% numai anul trecut. Acum insa, bancherii inaspresc conditiile de creditare in tari ca Letonia si Estonia, in timp ce potentialii cumparatori si creditori din Romania si Bulgaria nu sunt siguri cat va mai continua actuala crestere puternica a preturilor, in ciuda nivelului inca ridicat al cererii, scrie The Wall Street Journal.
In tarile est-europene cu economii aflate in tranzitie, preturile locuintelor au inregistrat cresteri foarte mari pe baza prezumtiilor ca salariile vor urma aceeasi tendinta de majorare puternica si in anii urmatori. In Letonia, salariile au crescut cu 33% in luna iulie comparativ cu aceeasi luna a anului trecut, de exemplu, in timp ce romanii castigau cu aproximativ 20% mai mult in aceeasi luna comparativ cu anul trecut.
Insa, avand in vedere criza sectorului american al creditelor ipotecare riscante, bancile care au acordat imprumuturi considerand ca preturile vor continua sa creasca sunt de acum mai putin dispuse sa-si asume riscuri mari.
Desi este putin probabil sa se inregistreze un numar foarte mare de cazuri de imposibilitate de plata, o reducere a cererii interne ar afecta principalul motor de crestere economica al regiunii, cat si planurile de crestere agresiva menite sa asigure intrarea tarilor in zona euro.
Lars Christensen, analist in cadrul Danske Bank, avertizeaza ca o incetinire a ritmului de crestere a pietelor imobiliare din Europa de Est ar reduce semnificativ cresterea economica a regiunii.
Spre deosebire de Statele Unite, unde bancile incearca sa-si securitizeze rapid creditele ipotecare si sa le vanda unei terte parti, cea mai mare parte a creditelor ipotecare din Europa de Est sunt detinute de catre bancile care le-au acordat.
Acest lucru inseamna ca riscurile sunt centralizate.
In cazul in care un numar mare de persoane nu-si pot rambursa creditele, profiturile bancilor vor avea de suferit. Bancile ar putea fi vulnerabile si pe pietele monetare in cazul in care ratingurile de credit ale acestora sunt reduse.
Drept urmare, bancile regionale incep sa-si restranga activitatea de creditare pentru a se asigura ca nu sunt foarte expuse in fata unei crize. Swedbank si Skandinaviska Enskilda Banken (SEB), cele mai mari doua institutii de creditare din regiunea baltica din punct de vedere al cotei de piata, isi limiteaza activitatea de creditare in acest an.
Divizia letona a SEB, SEB Unibanka isi va injumatati volumul de credite, dupa inregistrarea unei rate de crestere anuale de 50% anul trecut, spune Andris Vilks, director de cercetare in cadrul bancii.
Maris Lauri, economist-sef in cadrul diviziei estoniene a Swedbank, spune ca activitatea de creditare va inregistra o incetinire considerabila in acest an.
Vilks spune ca SEB este ingrijorata in legatura cu clientii carora le-a acordat imprumuturi pe baza unor venituri necertificate, o practica care a fost recent interzisa in Letonia.
Datele preliminare indica intr-adevar o crestere a riscurilor.
In capitala Letoniei, Riga, preturile locuintelor au scazut brusc in aceasta vara dupa ce cresterea de 70% inregistrata anul trecut impinsese preturile medii la 1.600 de euro pe metrul patrat.
Preturile au scazut cu 3,8% in iulie, conform Latio, una dintre cele mai importante companii imobiliare din regiune. In Tallinn, Estonia, preturile la apartamente au scazut si ele cu 10% in acest an dupa o crestere de 78% inregistrata anul trecut.
In timp ce tarile baltice se confrunta cu scaderi de preturi, in Romania preturile se mentin la niveluri ridicate. Insa acest lucru se intampla in mare parte pe fondul unei crize de locuinte atat de acute, incat si cei prudenti se grabesc sa cumpere.
Preturile la proprietati ar putea continua sa creasca pentru ca cererea depaseste oferta, in conditiile in care numai 8.800 de noi locuinte au fost finalizate in Bucuresti anul trecut, iar conform datelor autoritatii din domeniu, este nevoie de cel putin de 20 de ori mai multe locuinte. Salariile cresc cu peste 20% pe an, sporind puterea de cumparare, dar riscand in acelasi timp sa aduca o accelerare a cresterii inflatiei si o majorare a ratelor dobanzii.
Pretul unui apartament standard cu trei dormitoare in Bucuresti a crescut de patru ori in ultimii patru ani, conform guvernatorului bancii centrale a Romaniei, Mugur Isarescu.
In cadrul unui discurs din august, el avertiza bancile locale ca majorarea preturilor la proprietati ar putea duce la asumptii imprudente privitoare la garantiile din spatele creditelor.
La sfarsitul lunii trecute, Nicolae Danila, CEO al BCR, arata ca situatia din Statele Unite ofera o "lectie utila" bancilor locale. El remarca faptul ca restantele la creditele de consum, segmentul cu cel mai rapid ritm de crestere din Romania in conditiile in care bancile se lupta sa castige cota de piata in randul celor care se grabesc sa-si inlocuiasca electrocasnicele vechi, au inregistrat o crestere de peste 54% fata de anul trecut.
Desi urmeaza a fi adoptate conditii mai dure de creditare, un colaps generalizat al pietelor de real estate din regiune este putin probabil avand in vedere amploarea cererii de locuinte moderne in cele mai noi tari membre ale UE.
Totusi, o sporire a aversiunii fata de risc pe plan mondial ar putea afecta pietele rezidentiale din regiunile balcanica, si baltica generand ajustari monetare. Monedele est-europene tind sa creasca in raport cu euro, sporind solvabilitatea celor care au contractat imprumuturi in moneda europeana pentru a beneficia de rate mai scazute ale dobanzii.
Aceasta crestere s-ar putea transforma in slabiciune. Leul romanesc, de exemplu, a scazut cu 7% in raport cu euro din iunie, anuland jumatate din cresterile inregistrate de la inceputul anului 2006. Cursul fixat fata de euro al Letoniei este supus unor presiuni crescande.
Principalul motiv este ca deficitele de cont curent alcatuite din doua cifre ale economiilor balcanice si baltice scot in evidenta riscul producerii unui declin economic pronuntat.
Estonia da deja semne de incetinire. Rata sa anuala de crestere economica a scazut la 7,3% in trimestrul doi de la 9,8% in primul trimestru si 11,4% pe intregul an 2006, conform biroului eston de statistica.
Lauri din cadrul Swedbank spune ca sectorul constructiilor a avut o contributie de 8% la PIB-ul Estoniei in 2006 si ca productia a inregistrat o incetinire a cresterii pana la 7% in trimestrul doi, de la 33,6% in perioada similara a anului anterior.
Creditorii ar putea sfarsi prin a suporta toate pierderile. Luna trecuta, guvernatorul bancii centrale a Italiei, Mario Draghi, a indemnat banci italiene ca UniCredit si Intesa Sanpaolo sa tempereze cresterea accelerata a diviziilor de credite ipotecare din Europa de Est.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
