Pe fondul problemelor cu care se confrunta piata rezidentiala americana in urma crizei sectorului creditelor subprime, unii analisti considera ca valorile proprietatilor rezidentiale din Marea Britanie ar putea intra, in cel mai bun caz, intr-o perioada de stagnare, scrie Financial Times.
Popularitatea unui website denumit Property-snake.co.uk evidentiaza doua slabiciuni britanice: placerea resimtita la vederea problemelor celorlalti si o obsesie legata de preturile locuintelor. Site-ul prezinta proprietati de pe piata britanica in cazul carora vanzatorii, disperati sa vanda, au redus preturile.
Acest site atrage din ce in ce mai multa atentie in conditiile in care tendinta de crestere a valorilor proprietatilor manifesata in ultimul deceniu pare sa fie intrerupta in unele parti ale Marii Britanii. In Birmingham, de exemplu, preturile au scazut cu 1,5% din luna iulie.
Cumparatori, vanzatori, analisti si agenti imobiliari, cu totii incearca sa anticipeze in ce directie se indreapta piata britanica in conditiile intensificarii temerilor ca Marea Britanie ar putea sa o ia pe urma Statelor Unite inregistrand un declin al sectorului rezidential cu consecinte ample asupra economiei ca intreg.
Majoritatea analistilor cred ca piata americana si-a atins maximul la sfarsitul anului 2005: de atunci, conform celor mai recente date legate de indicele preturilor la locuinte Case-Shiller, preturile la locuinte au scazut cu 3,9% in decurs de un an pana in iulie in cele 20 de orase monitorizate, declinul total inregistrat din momentul atingerii maximului fiind de aproximativ 6,5%.
Locuintele noi au suferit o scadere anuala chiar mai pronuntata in august, de 7,5%, cea mai dramatica din 1970 pana in prezent, conform National Association of Realtors.
Alan Greenspan, fostul presedinte al Fed, a declarat ca nu ar fi surprins sa asiste la o scadere de doua cifre a preturilor la locuinte in Statele Unite. Chicago Mercantile Exchange anticipeaza pe de alta parte scaderi de pana la 20% pana in august 2008 in principalele orase.
Aceasta ar fi o situatie fara precedent in Statele Unite. "Ma tem ca prabusirea preturilor la locuinte s-ar putea dovedi cea mai severa de la Marea Depresie", spune Robert Shiller, profesor de economie in cadrul Yale University.
Piata britanica poate parea mai vulnerabila decat cea americana in fata unei scaderi dramatice pentru ca preturile au urcat mai rapid - cu 144% din 1996 pana in aceasta vara, comparativ cu 127% in cazul Statelor Unite in perioada 1996-2006. Insa orice inclinatie de a anticipa o scadere a pietei britanice ar putea fi temperata de esecul inregistrat de multe astfel de previziuni in ultimii ani. In acelasi timp, anumiti factori structurali din Marea Britanie asigura in continuare o cerere mai mare decat oferta, generand o echilibrare sporita a preturilor la proprietati.
Exista motive de ingrijorare: actiunile constructorilor de locuinte au scazut cu 28% din ianuarie, reprezentand sectorul cu cele mai slabe performante din Marea Britanie. Exista in plus piata in scadere din Birmingham.
Totusi, unele parti din Marea Britanie au in continuare o situatie buna. In Belgravia, piata pare sa reziste. Agentia imobiliara Savills a vandut de curand o locuinta cu 6 etaje construita in 1840. Cladirea a fost vanduta in schimbul a 8,5 milioane de lire sterline (15 mil. dolari), stand numai cateva saptamani pe piata. Preturile pe piata de proprietati de lux din Londra au urcat cu 36,5% in ultimul an, conform datelor furnizate de agentia imobiliara Knight Frank. Totusi, chiar si pe aceasta piata exista semne de incetinire, in luna septembrie inregistrandu-se cea mai redusa crestere a preturilor de peste un an.
Putini britanici au uitat ca ultima perioada de boom al sectorului rezidential din anii '80
s-a sfarsit rau, cu o prabusire a preturilor la locuinte si doi ani de recesiune. Rata somajului s-a dublat in 1990-1992 de la 1,5 la 3 milioane de persoane. In 1991, unul din 130 de locuitori si-a pierdut locuinta. Marea diferenta dintre ceea ce s-a intamplat atunci si ce se intampla acum este totusi legata de inflatie.
Astazi, inflatia este aproape de obiectivul de 2% stabilit de Banca Angliei. In anii '80, insa, aceasta scapase de sub control, iar in decurs de un an guvernul dublase ratele dobanzii de la 7,5% pana la 15%, nivel la care au ramas timp de un an, dupa ce inflatia aproape se triplase de la 3,4% in 1986 la 9,5% in 1990.
Controlul asupra ratelor dobanzii nu mai este detinut de politicieni, ci de comitetul de politica monetara al bancii centrale, iar, desi ratele au urcat de la 3,5% in 2003 la nivelul actual de 5,75%, acesta este considerat a fi maximul.
Insa, desi ratele dobanzii sunt scazute din punct de vedere istoric, criza de pe piata americana subprime a lovit puternic piete imobiliare din Statele Unite si Marea Britanie. Unul dintre factorii ce au generat boomul in ambele tari a fost reprezentat de relaxarea standardelor de creditare pe fondul competitiei stranse intre creditori pe segmentul creditelor ipotecare. Insa situatia s-a inrautatit rapid, fapt evidentiat de creditul de urgenta contractat de Northern Rock, al cincilea mare creditor ipotecar britanic, de la Banca Angliei.
Drept urmare, finantarea a devenit mai scumpa, iar criteriile de creditare se inaspresc rapid.
In urma crizei Northern Rock, sunt acordate mai putine imprumuturi, iar ratele dobanzii pentru majoritatea imprumuturilor ipotecare au urcat dramatic, ceea ce indica o posibila inmultire a cazurilor de executare silita, cei care au contractat imprumuturi confruntandu-se cu plati in crestere pe care ar putea sa nu fie capabili sa le suporte.
Analistii firmei de rating Standard & Poor's estimeaza ca clientii britanici se confrunta cu "unul dintre cele mai ample socuri legate de plati din anii '90". Circa 1 milion de clienti isi vor vedea inlocuite contractele cu rate fixe avand dobanzi de numai 4,49% (incheiate in 2005) cu rate de pana la 6%. Analistii Credit Suisse estimeaza ca platile acestora ar putea creste cu aproape o treime in urmatoarele 12 luni.
"Majorarea costurilor la creditele ipotecare suportata de clienti va duce in mod inevitabil la o incetinire a pietei ipotecare", spune Andy Hornby, CEO al HBOS, cel mai mare creditor britanic.
In timp ce conditiile relaxate de creditare au alimentat boomul, cresterea rapida a preturilor locuintelor in Marea Britanie este in mare parte legata de factori simpli oferta-cerere ce nu par a avea sanse sa se modifice in curand. Primul-ministru Gordon Brown a inclus majorarea stocului de locuinte pe lista sa de prioritati, insa tinta sa de 3 milioane de locuinte noi pana in 2020 nu este de asteptat sa aduca modificari pe piata chiar daca va fi atinsa.
Observatorii pietei spun ca desi oferta scazuta si cererea ridicata explica in parte cresterea rapida a preturilor, acestia nu pot explica aceasta crestere in intregime.
Dominic White, economist britanic in cadrul ABN Amro, spune ca nivelul ofertei si al cererii nu poate reprezenta o explicatie pentru aproape triplarea preturilor din momentul venirii la putere a Partidului Laburist in 1997.
David Miles, economist britanic in cadrul Morgan Stanley, spune ca principalul factor care a impins preturile in sus in ultimii ani a fost reprezentat de speculatiile conform carora preturile vor continua sa creasca. "Asteptarile joaca un rol extrem de important pe piata rezidentiala, iar aceste asteptari ar putea deveni acum mai pesimiste", spune Miles.
O alta sursa de presiune asupra pietei va fi reprezentata de investitorii care achizitioneaza proprietati pentru a le inchiria. Insa interesul fata de acest tip de investitii este in scadere pe fondul nivelului prea mic al randamentelor in prezent, spune Trevor Moross, director in cadrul Dorrington, un fond de investitii in domeniul imobiliar.
Aceasta scadere a randamentelor va pune presiune asupra preturilor la locuinte pana cand acestea se vor alinia mai mult la chirii, sustin analistii. Totusi, desi majoritatea specialistilor sunt de acord ca piata rezidentiala britanica este supraevaluata, nu toti anticipeaza o prabusire a preturilor.
"Faptul ca preturile au crescut foarte mult nu inseamna ca acestea trebuie sa scada pentru o reajustare. O perioada de stagnare ar putea urma", spune Michael Coogan, director general in cadrul Consiliului Creditorilor Ipotecari.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
