De la deschiderea unui restaurant McDonald's in statia Kashmere in 2001, tot mai multi comercianti si-au aratat interesul pentru spatiile oferite la inchiriere de catre Delhi Metro Rail. In 2003, operatorul de hipermarketuri Big Bazaar a deschis un centru in statia Inderlok, marcand astfel atrag prima mare reusita a promotorilor proiectului.
Reteaua de metrou Delhi Metro este un proiect dezvoltat de catre guvern in colaborare cu autoritatile locale, fiind o noutate pentru sistemul public de transport. Prima faza a fost data deja in folosinta anul trecut, are 65 de kilometri de sina si 51 de statii. Faza a doua a proiectului va fi data in folosinta in 2010, inainte de deschiderea jocurilor Commonwealth Games, si implica extinderea retelei cu inca 121 de kilometri de sina si 79 de statii.
Cand a fost pentru prima data luata in considerare in 1999 construirea unei retele de transport subterane, bugetul proiectului prevedea ca 7% din fondurile necesare dezvoltarii, adica aproximativ un miliard de euro sa provina din chiriile centrelor comerciale construite in statiile de metrou, a declarat R.M. Raina, consultantul imobiliar al companiei Delhi Metro Rail.
Proiectul initial a fost inspirat de reteaua de metrou din Hong Kong, unde chiriile spatiilor comerciale aflate in statii au acoperit in proportie de 50% costurile de constructie.
"In cazul nostru nu a fost asa de usor. Avem nevoie de foarte multe autorizatii pentru a schimba destinatia spatiilor si obtinerea lor dureaza prea mult", a declarat Raina. Cu toate acestea, dupa deschiderea primului restaurant intr-o statie de metrou, cererea a crescut continuu. Reprezentantii companiei estimeaza ca pana in 2011, peste 2,6 milioane de pasageri vor alege in fiecare zi metroul ca mijloc de transport.
O plimbare prin Kashmere Gate, o statie de metrou construita pe mai multe nivele cu o suprafata ce depaseste 65.000 de mp, te duce cu gandul mai mult la un centru comercial decat la o cale de acces intr-un mijloc de transport in comun.
Exceptand centrul comercial ce urmeaza a fi construit in aceasta locatie, zeci de magazine iti atrag privirea, indiferent ca este vorba despre un studio foto, o librarie sau un retailer de imbracaminte.
Dezvoltarea retelei de metrou a determinat cresterea substantiala a valorii imobiliare a zonelor unde au fost construite statii. In zonele aflate in imediata vecinatate a statiilor de metrou, valoarea terenurilor a crescut chiar si de zece ori in ultimii ani. Delhi Metro a incercat diferite metode pentru atragerea comerciantilor in noile spatii comerciale, marturiseste Raina.
Initial, compania oferea in folosinta o suprafata pentru 99 de ani. Ulterior, sistemul american de concesiune a fost adoptat.
De exemplu, pentru concesionarea unui spatiu de trei hectare, pe o perioada de 30 de ani, un comerciant trebuie sa plateasca 5,4 milioane de euro. Exista de asemenea costuri suplimentare care urmeaza a fi platite pe perioada concesiunii, iar daca la sfarsitul perioadei compania nu doreste prelungirea contractului, terenul ii revine in proprietate.
Asemanator au fost semnate si contractele de inchiriere pentru magazinele din statii. Comerciantii au inchiriat spatiul pe o perioada de 12 ani, pentru o chirie lunara medie de aproximativ 1,1 euro pe mp. "Aceasta metoda de concesiune permite companiei sa fructifice cresterile ulterioare de pret ale terenurilor", a declarat Raina.
Impactul proiectului a determinat tot mai multi dezvoltatori sa construiasca pe proprietatile companiei. "Am decis sa investim aici, deoarece beneficiem si de dezvoltarea zonelor din jurul statiilor", a declarat M.C. Jain, unul dintre membri fondatori ai Parsvnath Developers, companie ce a decis construirea unui centru comercial. "Daca te afli in statia de metrou sau in vecinatatea ei, esti bine pozitionat pentru a intercepta calatorii ce folosesc reteaua de transport", a adaugat Jain.
Cererea mare de spatii a facut ca preturile chiriilor sa creasca simtitor. "Majoritatea chiriasilor platesc acum intre 1,8 si 2,7 euro pe mp in fiecare luna, in functie de locatie. Chiriile au devenit comparabile cu cele din centrele comerciale din restul orasului", a declarat Raina.
Cu toate ca cererea pentru spatii este foarte mare acum, lucrurile nu au fost mereu asa. In 2003, compania oferea un spatiu de 6 hectare in apropierea depoului din Shastri Park, in zona de est a orasului pentru care nu a reusit sa gaseasca investitori interesati.
Ellatuvalapil Sreedharan, directorul companiei a decis atunci construirea unei cladiri de birouri destinata companiilor producatoare de software si servicii IT.
Cladirea de opt etaje in care compania a investit aproximativ 16 milioane de euro a devenit in scurt timp un reper al zonei.
Investitia in The Delhi Information Technology Park a fost recuperata de catre companie in aproximativ sase luni, a declarat Raina. "Companiile mari platesc 1 euro pe mp in fiecare luna pentru a inchiria spatii acolo", adauga Raina.
In afara de succesul comercial pe care proiectul il are, compania a obtinut din partea statului un statut economic special pentru zona, iar chiriasii beneficiaza de reduceri de taxe si impozite substantiale. Entuziasmati de cererea crescuta pentru spatiile destinate birourilor, compania a decis construirea a sase noi cladiri destinate inchirierii, ce urmeaza a fi date in folosinta pana in 2010.
La 8 ani dupa initierea proiectului, dezvoltatorii il considera un real succes. "Ne incadram in predictiile initiale de finantare a 7% din costuri prin inchiriere de spatii comerciale, iar veniturile din bilete acopera in proportie de 30% investitia. Speram ca odata cu extinderea retelei sa ajungem sa acoperim jumatate din costurile de constructie din veniturile generate de retea", a declarat Raina.
Reprezentantii companiei au declarat ca proiectele urmatoarelor statii vor avea incluse inca din faza de proiect spatii comerciale atat in subteran, cat si la suprafata.
Pentru inlesnirea lucrarilor de constructie, o zona de trei hectare din jurul fiecarei statii ce va urma sa fie construita va beneficia de degrevarea de la restrictiile de constructie pentru a ajuta la dezvoltarea sa rapida. In acest moment, compania lucreaza la construirea a trei statii noi.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
