Banca germană Deutsche Pfandbriefbank s-a prăbuşit ieri pe bursa de capital de la Frankfurt, cu scăderi ale acţiunilor de până la 12%, după ce agenţia de rating S&P i-a redus calificativul până aproape de categoria junk din cauza expunerii la piaţa imobiliară comercială. Instituţia de credit este unul dintre cei mai mari finanţatori ai sectorului, aflat în picaj. Acum îşi pierde din investitori. Presa germană dă vina pe furtuna de pe piaţa imobiliară americană şi se întreabă dacă depozitele constituite la această bancă sunt în siguranţă.
Pfandbriefbank este astfel prima bancă europeană care se clatină în bătaia furtunii create pe pieţele imobiliare din SUA şi din unele state europene de creşterea dobânzilor, de munca de acasă şi de supraevaluarea activelor.
Cu ochii pe ce se întâmplă la Pfandbriefbank, analiştii şi investitorii au pornit în căutarea celor mai expuse bănci europene la posibile active toxice, la evaluarea posibilelor pagube, dacă vine vreo criză, şi la identificarea locului de unde ar putea porni o criză. Pentru că băncile europene au expunere mare şi la sectorul imobiliar american, este important de anticipat ce se poate întâmpla acolo.
Dovezile că un dezastru este iminent sunt puţine, scrie Bloomberg, care face referire atât la piaţa americană, cât şi la cea europeană. Experţii imobiliari şi investitorii specializaţi în active cu probleme cred că este doar o chestiune de timp până când proprietarii, dezvoltatorii şi creditorii va trebui să se confrunte cu realitatea.
Şi totuşi oficiali din lumea financiară, precum secretarul Trezoreriei SUA Janet Yellen, spun că problemele nu sunt imposibil de rezolvat. Adevărul este că pierderile care vor veni, iar acestea vor veni în următorii câţiva ani, vor fi probabil la fel de variate şi specifice pe cât par a fi experienţele de până acum ale diferitelor bănci. Vor fi câteva poveşti urâte, cum este defaultul gigantului de private equity Blackstone pe un credit ipotecar pentru un turn de birouri din Manhattan. Ipoteca a fost scoasă la vânzare de creditor la jumătate din valoare.
Dar alţi proprietari vor găsi clienţi şi vor majora chiriile pentru birouri aflate la nici o aruncătură de băţ. În special în segmentul birourilor problemele par mai degrabă hiperlocale şi dependente de starea clădirilor individuale decât un tip de criză de sistem care vine la pachet cu o recesiune profundă şi sincronizată. Totuşi, în Germania Pfandbriefbank a încercat în van să asigure investitorii că are suficientă lichiditate în timp ce trece prin ceea ce ea a descris a fi „cea mai mare criză imobiliară de după criza financiară“.
Banca a anunţat că lichiditatea pe care o controlează este de două ori mai mare decât cer autorităţile de reglementare şi că acest lucru i-ar permite să funcţioneze fără finanţare proaspătă timp de mai bine de jumătate de an. Creditorul german s-a orientat puternic spre industria imobiliară şi are expunere semnificativă la piaţa americană, iar agenţiile de rating văd riscuri crescute. Circa 15% din creditele Pfandbriefbank, adică 5 miliarde euro, au legătură cu piaţa imobiliară comercială americană.
De altfel, în general băncile din Germania sunt urmărite cu o atenţie sporită deoarece ţara se află în cea mai gravă criză imobiliară din ultimele decenii - una marcată de insolvenţe, şantiere de construcţii oprite şi îngheţarea tranzacţiilor imobiliare, notează Reuters. De asemenea, efectele recesiunii au potenţialul de a afecta bănci din Franţa şi Olanda, care sunt printre cei mai mari creditori pentru sectorul imobiliar comercial din Europa. Băncile europene au împrumuturi de aproximativ 1.400 miliarde euro acordate industriei imobiliare comerciale, spun cifrele Autorităţii Bancare Europene.
În Germania, preţurile proprietăţilor comerciale au scăzut cu 10,2% în 2023, potrivit asociaţiei bancare VDP. Scăderile similare au fost observate şi în alte economii europene. Sectorul imobiliar reprezintă aproximativ o cincime din producţia economică a Germaniei când dobânzile mici atrăgeau investiţii de miliarde de euro în proprietăţi. Însă creşterea dobânzilor şi a costurilor de construcţie a făcut ca unii dezvoltatori să intre în insolvenţă. Experţii din industrie spun că preţurile se vor duce şi mai mult în jos.
În prezent, nu există prea multă transparenţă a preţurilor, proprietarii nefiind dispuşi să vândă la preţuri reduse, iar administratorii de active negrăbindu-se să îşi reevalueze portofoliile. „Activele sunt încă supraevaluate. Toată lumea ştie asta. Dar, la un moment dat, oamenii va trebui să lase din preţ“, spune Alexandre Grellier, fondatorul Drooms, un furnizor de servicii pentru agenţii de tranzacţii imobiliare.
Cât de rău sunt afectate băncile va depinde de amploarea scăderii pieţei. Multe companii imobiliare din Germania, de exemplu, speră la o redresare la jumătatea acestui an, în timp ce alţi directori prevăd o înrăutăţire până în 2025. Cu 285 de miliarde de euro în împrumuturi pentru proprietăţi comerciale, băncile germane contribuie cu aproximativ o cincime la creditele de 1.400 miliarde euro acordate de băncile din UE sectorului.
Dintre băncile germane, Deutsche Bank are cele mai multe credite restante acordate acestui segment. În clasament urmează două Landesbanken, cooperative de creditare nelistate de stat. La începutul acestei luni, Deutsche Bank a dezvăluit împrumuturi de 17 miliarde euro către piaţa imobiliară comercială din SUA, mai mult de 3% din întregul portofoliu. Acestea ar reprezenta aproximativ o cincime din cele 76 de miliarde de euro pe care băncile UE le-au împrumutat în general în Statele Unite.
Alte bănci europene sunt chiar mai expuse prin creditare la piaţa imobiliară comercială decât cele germane, finanţatorii din Franţa şi Olanda dominând. Rabobank şi BNP Paribas sunt în fruntea topului. La Jyske Bank din Danemarca o treime din portofoliul de credite este dedicat proprietăţilor imobiliare comerciale. Băncile europene listate mici au o expunere medie la piaţa imobiliară la mare, de 13%.
Perspectivele sunt gri, spun mulţi experţi, deşi începerea reducerii ratelor dobânzilor până la sfârşitul acestui an ar putea oferi o oarecare uşurare. Şi nu toate pieţele imobiliare europene sunt într-o formă la fel de proastă precum cea din Germania. BCE a avertizat în noiembrie că scăderea valorilor proprietăţilor ar putea dura ani, dar a asigurat că sectorul nu este suficient de mare pentru a crea un risc sistemic pentru creditori.
Luna trecută, şeful autorităţii de reglementare financiară din Germania şi-a intensificat avertismentele, prezicând că 2024 va fi mai puţin bun pentru profiturile băncilor şi că imobiliarele reprezintă un risc tot mai mare. Luna aceasta, BCE a început să le semnalizeze creditorilor că s-ar putea confrunta cu cerinţe de capital mai mari dacă nu gestionează suficient de bine riscurile cu care se confruntă din cauza proprietăţilor imobiliare comerciale, au spus pentru Bloomberg persoane familiarizate cu problema.
