Masurile adoptate de guvernul federal american in incercarea de a redresa situatia de pe piata financiara ce isi propun sa obtina pachete de actiuni in cadrul institutiilor financiare majore si sa garanteze temporar anumite noi datorii ale bancilor ar putea proteja economia si implicit piata imobiliara de la alte socuri, scrie presa internationala.
Multi economisti sunt insa de parere ca sunt necesare masuri aditionale pentru a putea fi stimulata cererea de locuinte si pentru a se reduce numarul de credite neperformante din sectorul ipotecar si totodata numarul de preluari de catre creditori ale proprietatilor rau-platncilor.
Planul a fost conceput astfel incat inasprirea conditiilor de creditare sa nu trimita economia in recesiune. "Daca sistemul financiar nu isi reporneste motorul, atunci starea acuta a economiei se va transforma intr-una cronica, si asta presupune ca piata imobiliara va fi afectata mai puternic decat este in acest moment", spune Frederic Mishkin, un economist al Universitatii Columbia, ce a parasit in luna august pozitia pe care o detinea in cadrul consiliului bancii centrale americane (Fed).
Totusi, exista opinii potrivit carora guvernul trebuie sa actioneze la un nivel mai profund pentru a redresa situatia si pentru a solutiona problemele latente ce au stat initial la baza crizei. "Este profound dezamagitor" ca planul nu face nimic pentru a pune punct "spiralei in care au intrat preturile din segmentul imobiliar", ce provoaca reducerea valorii nete si creeaza premisele unei scaderi a consumului, spune Martin Feldstein, profesor de economie in cadrul Harvard University. El propune ca guvernul federal sa ofere credite cu rate reduse ale dobanzii pentru a compensa 20% din ipotecile detinute de cetateni.
Ultima interventie a guvernului survine in conditiile in care rata creditelor ipotecare neperformante continua sa urce in timp ce preturile proprietatilor ipotecare se prabusesc pe multe dintre piete. Aproximativ 5% dintre proprietarii de ipoteci depasisera termenul de plata cu cel putin 30 de zile la sfarsitul celui de-al treilea trimestru, conform datelor oferite de Equifax si Moody's Economy, in urcare fata de trimestrul precedent cand cifra era de 4,6%, si net superioara celei de 3,5% din aceeasi perioada a anului trecut. In Florida si Nevada rata creditelor neperformante depaseste actualmente 8%.
La nivel national, preturile caselor au coborat cu 18% fata de nivelul record atins in primul trimestru din 2006, conform Case Shiller. Conform unei alte masuratori, realizata de National Association of Realtors, preturile imobilelor au pierdut 12% fata de acelasi moment de varf. Acestea sunt asteptate sa nu se abata de la acest drum, si sa mai scada cu 10-15% de acum pana la jumatatea lui 2009, este de parere Mark Zandi, economist-sef la Moody's Economy.
Scaderea preturilor alimenteaza un cerc vicios ce conduce la o crestere a ratei creditelor neperformante si a numarului de preluari de catre creditor a proprietatilor celor ce nu si-au putut onora creditele ipotecare. In conditiile in care un numar tot mai mare de americani sfarsesc "fara nici un capatai", sau datorand pentru casa achizitionata mai mult decat valoreaza aceasta in prezent, multi isi abandoneaza creditul, numarul preluarilor de catre creditori ale imobilelor urcand fara oprire. Iar aceasta situatie afecteaza in mod negativ psihologia pietei.
Efortul pe care autoritatile guvernamentale il fac pentru salvarea sistemului financiar ar putea sa le acorde acestora un ragaz pentru punerea la punct a unui alt set de masuri functionale - in vederea stoparii declinului continuu al preturilor proprietatilor imobiliare. Analistii afirma ca o masura guvernamentala ce se crede ca este sortita succesului este aceea prin care se permite ridicarea plafonului pentru creditele ipotecare garantate de Administratia Federala a Proprietatilor Imobiliare (FHA) - pana la chiar 729.000 dolari (535.000 euro) in unele orase. In septembrie, FHA pe sectorul ipotecar a finantat 28% din totalul achzitiilor de imobile, in urcare de la 19% in august, conform Zelman&Associates, o companie de cercetare in sectorul imobiliar, iar numarul de cumparatori ce au cerut sprijin guvernamental pentru garantarea ipotecilor s-a dublat fata de aceeasi perioada a anului trecut, deoarece casele au preturi pe care cetatenii americani si le permit din nou.
"Daca vrei sa cumperi o casa, si detii suma necesara pentru un avans modest, nu este greu sa obtii o ipoteca astazi", spune Thomas Lawer, economist pe probleme imobiliare in Leesburg.
In timp, eforturile guvernului de a salva sistemul financiar ar putea sa aiba efecte asupra debitorilor de pe pietele unde costurile de creditare sunt foarte ridiciate, in state precum California sau New York ei putand obtine ipoteci prin reducerea ratelor la creditele jumbo, acelea prea mari pentru a putea fi garantate de guvern, spune Richard K. Green, director al Lusk Center for Real Estate Development in cadrul Universitatii din Carolina de Sud. Ratele la creditele jumbo cu rata fixa au in prezent o medie de 7,91%, conform HSH Associates, cu mai mult de 1% peste ratele creditelor ce pot fi garantate de guvern, care au urcat cu aproape 0,3% joia trecuta, pana la 6,6%.
Problemele fundamentale persista insa. Oferta de imobile de pe piata ramane incredibil de mare, in timp ce cererea pentru acestea este relativ la polul opus. Constructorii de locuinte, printre care si Stuart Miller, director executiv al companiei Lennar, pledeaza prin actiuni de lobby pentru o crestere de 15-20.000 de dolari (11.000-14.600 euro) a valorii creditor al carei rol ar fi sa animeze cererea. Ei spun ca creditul de 7.500 dolari (5.500 euro) ce a fost aprobat de Congres in iulie nu si-a indeplinit obiectivul, acela de a impulsiona vanzarile.
Profesorul Green spune ca guvernul trebuie sa "impinga de la spate" companiile ipotecare pentru a profita de programul Speranta pentru Proprietarii de Imobile, ce doreste sa ofere debitorilor credite pe care acestia sa si le poata permite. Ceea ce este deosebit la acest program este ca acestia vor fi nevoiti sa imparta cu guvernul orice crestere a pretului. Programul "a inteles cum sa atraga", adauga el.
O problema pe care o prezinta programul de refinantare este aceea ca va putea sa ajute doar un numar de 40.000 de proprietari aflati in dificultate, conform unor estimari, din cele aproape 12 milioane de americani care datoreaza pentru ipoteca mai mult decat valoreaza imobilul lor si se afla in pericol de a intra in imposibilitate de plata.
Chris Mayer, prodecan al Columbia Business School, afirma ca guvernul ar trebui sa scada ratele ipotecare cu 5,25% pentru a putea anima cererea. Profesorul Mayer a propus ca guvernul sa refinanteze proprietarii de imobile ce locuiesc in casele lor, care isi pot dovedi veniturile si care se dovedesc eligibili a putea plati noile ipoteci. Cand debitorii datoreaza mai mult decat valoareaza casa lor, spune el, guvernul si detinatorul ipotecii ar trebui sa imparta valoarea actiunilor in urma unei operatiuni de writedown (reducere a valorii contabile a activelor) atunci cand creditul este refinantat.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
