In lumea investitiilor este bine sa profiti de momentul prielnic, mai ales cand piata este neocupata.
David Mitzner a emigrat in Statele Unite dupa ce a reusit sa supravietuiasca unei perioade de noua ani de detentie in lagarele rusesti si de exil in Siberia dupa sfarsitul celui de-al doilea razboi mondial. Prima lui afacere, cea care de altfel i-a adus o mica avere, a fost cea de producere si comercializare a ciorapilor pentru femei. In anii ''70 a constituit compania Rida Development prin care a inceput sa achizitioneze proprietati din Houston si langa Orlando, Florida in apropierea parcului de distractii Disney World. La conducerea acestei companii este ajutat de cei doi fii ai sai, Ira si Jacob.
Atunci cand Mitzner s-a intors in Polonia la sfarsitul anilor ''80, a descoperit visul oricarui om de afaceri: o piata imobiliara ca o tabla de sah, cu patratele libere de teren si birouri folosite la nivel minim, fabrici si depozite si aproape nici un fel de concurenta. Cu toate acestea, cand s-a intors in Statele Unite, cautand sprijin financiar, s-a simtit de parca ar fi propus "achizitionarea de proprietati pe Luna", isi aminteste el.
La ora actuala piata imobiliara poloneza este atat de influentata de capitalul strain, incat a devenit din ce in ce mai greu pentru Mitzner sa mai obtina un profit consistent din afacerile cu imobiliare, scrie The Wall Street Journal.
Anul trecut, investitiile straine in piata poloneza de imobiliare s-au dublat fata de 2004, atingand nivelul de 3 miliarde de euro, conform datelor furnizate de Cushman & Wakefield, firma imobiliara din New York.
Investitorii noi de pe piata se asteapta la un profit anual de sub 7 procente, comparativ cu cel obtinut pe celelalte piete din vestul Europei si oricum mult sub cel obtinut pana acum de compania lui Mitzner.
"Nu a mai ramas nimic de cumparat in Polonia la un pret rezonabil", a explicat Mitzner, octogenar polonez nascut in Varsovia, ce a emigrat in SUA dupa cel de-al doilea razboi mondial. Dupa spusele lui Mitzner noile piete luate in vizor pentru capacitatea lor de a produce profituri consistente sunt cele din Rusia, Romania si Ucraina.
De multi ani Mitzner isi propusese sa porneasca afaceri si in tara sa natala, Polonia. In 1988, imediat dupa declinul URSS, s-a intors acolo dupa 40 de ani. Varsovia, cu o populatie de doar 2,2 milioane de locuitori si-a pierdut marea majoritate a cladirilor istorice in timpul celui de-al doilea razboi mondial, ceea ce o face sa para mai urata decat celelalte capitale europene. Mitzner insa a vazut in aceasta piata ticsita de cladiri neutilate sau neocupate un potential imobiliar imens. Pentru inceput a fost capabil sa asigure doar 10% din totalul de capital necesar primelor investitii. Dupa ce a obtinut de la banca poloneza Hanlowy echivalentul a 70% din total, s-a intors in SUA pentru a strange ultimii bani de la bancherii si bancile de pe piata. Astazi isi aminteste cum toti l-au tratat cu indiferenta. "Simteam ca acesti oameni nu inteleg deloc potentialul acestei piete", isi aminteste el.
In cele din urma banca Handlowy, acum sub tutela Citigroup, a fost de acord sa finanteze 80% din proiect. Costul lui total se ridica la 15 milioane de dolari in 1995 si consta in achizitionarea si modernizarea a doua cladiri ce apartinusera statului polonez. Restul de 20 de procente au fost asigurate in cele din urma de Mitzner. A adaugat cate doua etaje celor doua cladiri si a retusat designul lor exterior pentru a semana imobilelor de birouri din tarile occidentale.
La finalul lucrarii le-a inchiriat firmei suedeze de telecomunicatii Telefon AB L.M. Ericsson, in schimbul a 4,2 milioane de euro pe an. Anul trecut Mitzner le-a vandut pentru 35 de milioane de dolari (29,5 milioane de euro).
Cand in 1998 s-a intors la New York s-a laudat peste tot cu o rata a profitului anual pentru investitiile sale din Varsovia de 30%.
Apollo Real Estate Advisers, care controleaza capitalul unor fonduri de pensii si al altor investitori, incheiase deja o afacere de 38 de milioane de euro cu Mitzner. Proiectul a fost dezvoltat pe pamantul detinut de Mitzner in Orlando si aducea un profit anual de 20%. Pe baza acestui fapt Apollo a fost de acord sa devina partenerul investitional al lui Mitzner pentru viitoarele achizitii din Polonia.
Nu toate afacerile din Varsovia au mers foarte bine. In 1999, investitorul polonez a platit 76 de milioane de euro pentru achizitionarea Trade Tower, proiect ce a costat la vremea lui 102 milioane de euro. Anul trecut profitul anual a fost de doar 3,8 milioane de euro, echivalentul a 5 procente, net inferior celorlalte investitii. Ira Mitzner a explicat acest lucru prin gradul scazut de ocupare a birourilor, fapt ce va fi compensat usor in acest an, cand profitul asteptat este de 6%. Oficialii Apollo au declarat ca daca studiile lor de piata sunt corecte, in 2007 pretul de vanzare a imobilului de birouri ar putea ajunge la 127 de milioane de euro, fata de investitia initiala de 76 de milioane de euro. La profit se adauga si totalul chiriilor incasate in aceasta perioada de timp.
Majoritatea investitiilor efectuate de Apollo-Rida au dovedit o profitabilitate initiala destul de consistenta. In 1999 Mitzner a cheltuit 24,4 milioane de euro pentru constructia unui complex de depozite in Varsovia, sub numele de Zeran Park, ce a avut o rata anuala a profitului de 15%. In 2002 parcul a fost vandut pentru echivalentul a 45,3 milioane de euro.
Intrarea Poloniei in UE din 2004, ce a obligat guvernul polonez sa se incadreze in limitele economice generale ale UE, a deschis portile unei adevarate invazii de investitori straini.
Cea mai recenta achizitie a perteneriatului celor doua companii reprezinta in acelasi timp si dublul pretului record zonal. In schimbul a 710 milioane de euro au achizitionat 28 de centre comerciale. Profitul anual actual al acestui business este de 9 procente. Ofertantul a fost gigantul retailer Metro.
Reprezentantii Apollo au precizat ca pe viitor sunt deja programate investitii de 337,5 milioane de euro in regiune si ca nu exista nici un fel de intentie de a parasi aceasta piata.
Prevazator, Mitzner a explicat ca numarul mare de investitori straini l-a convins ca este timpul sa se indrepte si spre alte piete cu un potential imobiliar deosebit, printre ele numarandu-se Rusia, Romania si Ucraina, pana nu demult considerate cele mai corupte tari din zona.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
