"In lumea afacerilor am intrat la inceputul anilor '90 prinintermediul unui lant de retail specializat pe incaltaminte,business pe care l-am dezvoltat pana in anul 1996. Evoluasemexcelent pe piata ieseana cu reteaua Iulius pe care intentionam sao vand sub acest brand, dar incepand cu 1996 m-am orientat catreideea unui centru comercial", povesteste Dascalu, romanul cu celemai multe malluri operationale, patru la numar, detinute in Iasi,Timisoara, Cluj si Suceava.
Iar cine crede ca primul proiect de centru comercial al luiIulian Dascalu a fost Iulius Mall din Iasi, inaugurat in 2000, seinsala.
"In acest fel a luat nastere Complexul Terra, situat lamomentul respectiv intr-o zona de la periferia Timisoarei, a careicota a crescut de-a lungul timpului tocmai datorita acestuicomplex. Nu este un mall, ci mai degraba un centru comercial cu ooferta variata, destinata tuturor buzunarelor", mai povestesteDascalu.
Antreprenorul este, de altfel, licentiat al UniversitatiiPetre Andrei din Iasi, dar si in Economie si AdministrareaAfacerilor la Universitatea de Vest din Timisoara. Cele doua oraseau fost primele pe harta grupului Iulius, dar nu ca afaceri cuincaltaminte, ci drept gazda pentru doua dintre cele mai importantemalluri din tara.
"Punctul de cotitura in evolutia grupului Iulius l-aconstituit anul 2000, cand in luna aprilie am inaugurat la Iasiprimul mall din afara Bucurestiului si, totodata, primul mall dinreteaua Iulius", spune ieseanul.
Deunde a plecat totul?In 2000, cand a deschis Iulius Mall la Iasi, in Romania maifunctiona doar proiectul Bucuresti Mall al companiei Anchor Grup,iar investitiile gandite in acest gen de proiecte puteau finumarate pe degetele de la o mana. La ora actuala numarulmallurilor anuntate de investitori depaseste 100 de unitati, insamulte dintre acestea vor ramane cu siguranta doar pe hartie.
"M-am uitat la cifre, la potentialul economic al Romaniei, amcomparat realitatile romanesti cu ce am vazut in Statele Unite siin statele din vestul Europei si mi-am zis ca nu se poate saramanem atat de jos. Ideea de baza a fost aceea de a incerca cevanou pe piata, ceva care sa placa, 'o reteta' de retail care sadetermine oamenii sa revina", spune Dascalu, iar oamenii au inceputsa revina.
Circa 30 de milioane de vizitatori calca anual in unul dincele patru malluri ale lui Dascalu, proprietar care nu a fostdepasit pana la ora actuala nici macar de grupurile straine deinvestitori atrasi de retailul din Romania. Austriecii de laImmoeast detin doar trei centre comerciale in Romania - EuromallPitesti, Armonia Center din Arad si Polus Center din Cluj -, intimp ce compania belgiana BelRom are la randul ei trei proiecte inportofoliu, in Focsani, Braila si Bacau (cele din Sibiu siTargu-Mures au fost vandute).
"Prin toate proiectele pe care le-am realizat pana acum amincercat sa aduc mai aproape de perceptia pietei romanestirealitatile tarilor cu un nivel de trai ridicat. Deschiderea catrenou a reprezentat dintotdeauna motorul businessului Iulius. Nu aminventat nimic, ci am avut curajul sa transplantam realitatiiromanesti o realitate occidentala", spune Dascalu.
Printre romanii care s-au mai aventurat in afacerile cumalluri se mai numara Gabriel Popoviciu, bacauanul Ovidiu Budeanu,proprietarul Elit Cugir Dorin Mateiu (Mall Alba) sau familia Bojandin Ramnicu Valcea, care a dezvoltat si vandut River Plaza.
Niciunul dintre acesti investitori nu a mizat toti banii inimobiliare, fiecare avand si alte afaceri, si niciunul nu a ajunsla cifrele lui Dascalu.
"Am reusit ca in 20 de ani sa cream brandul Iulius reprezentatde cea mai mare retea nationala de malluri din Romania, retea careatrage anual peste 30 de milioane de vizitatori, in care aminvestit peste 274 de milioane de euro, retea care contine peste700 de magazine cu branduri locale, nationale si internationale.Iar cifrele pot continua".
Cu investitii de ordinul sutelor de milioane de euro,experienta primului milion poate fi de multe ori o amintireindepartata. Banii sunt rulati zilnic, iar in conditiile in care oparte importanta din businessurile imobiliare sunt finantate debanci, "dreptul de proprietate" asupra banilor si proprietatilorpoate fi uneori incert.
"Drumul spre primul milion de euro a fost unul anevoios, cunumeroase decizii strategice adaptate unui capitalism incipient peatunci in Romania. Este foarte greu de precizat cand am facutprimul milion pentru ca, de fiecare data, profitul a fostreinvestit in proiectele companiei", spune Dascalu. O afacere cu oasemenea crestere ar fi putut fi maximizata in 2007 sau lainceputul anului 2008, cand investitorii erau dispusi sa plateascasume care in prezent pot fi considerate fabuloase. Dascalu apreferat sa mentina controlul si a continuat sa investeasca inreteaua proprie de malluri.
Pentru a tine ritmul cu piata, ieseanul a apelat de mai multeori la institutiile financiare, valoarea totala a imprumuturilorcontractate de Dascalu ridicandu-se la aproape 370 mil. euro,potrivit celor mai recente date disponibile. Proprietarul IuliusGroup a obtinut credite de 242 mil. euro de la Eurohypo, in timp ceUniCredit Tiriac l-a finantat cu 125 de milioane de euro.
"O regula din business spune ca orice beneficiu materialtrebuie sa se indrepte catre o noua investitie pentru ca, dupa uninterval scontat, sa se reintoarca in companie sub forma de profit.Practic, pimul milion l-am facut ca si pe celelalte: investind sireinvestind in Iulius Group".
Cum se administreaza un astfel debusiness?
Conducerea unui mall este poate cea mai complexa activitatepost-constructie din imobiliare. La dezvoltarea unui ansamblu delocuinte acestea sunt vandute mai devreme sau mai tarziu, iarsingura relatie de gestionat ulterior este cea cu locatarii care,daca finisajele au fost facute corect, ai toate sansele ca acestiasa fie multumiti. Intr-o cladire de birouri esti atent ca firmelecare au inchiriat spatii sa isi desfasoare activitatea in cele maibune conditii, astfel sa poti colecta chiria periodic faraprobleme.
Administrarea unui mall tine insa de multumirea a cateva miisau zeci de mii de vizitatori zilnic, dar si a zecilor sau chiarcatorva sute de chiriasi, fiecare cu gusturi diferite si cu planuride afaceri stabilite minutios.
Iar cand printre chiriasi se numara grupuri internationaleprecum Inditex, Auchan, Cinema City sau McDonald's, exigentele suntcu atat mai mari. "Ma numar printre acei oameni pentru care cele 24de ore ale unei zile nu sunt suficiente. Daca nu sunt plecat indelegatii in strainatate, ceea ce se intampla si de cinci ori pesaptamana, o zi obisnuita ma gaseste la ora opt la birou, printree-mailuri si telefoane urgente, intalniri de afaceri, planuri,bugete de aprobat, strategii de planificat, sedinte sau consultaricu angajatii si partenerii mei", spune Dascalu.
Sedintele pot avea loc in fiecare din cele patru orase in carefirma detine proprietati, in conditiile in care administrarea unuimall presupune operativitate, deoarece defectiuni sau alte situatiineprevazute pot aparea in orice moment.
De la asigurarea temperaturii optime in fiecare zona amallului, pana la monitorizarea securitatii sau consumului deelectricitate, toate aceste lucruri indispensabile administrariiunui mall trebuie invatate. Iar cum in 2000 in Romania notiunea demall era confundata cu "Mall Vitan", de la cine era de invatataceste lucruri?
"Nu am avut un consilier anume si nici nu am fost discipolulcuiva, dar au existat persoane care mi-au marcat traiectoriaprofesionala si m-au ajutat sa imi canalizez energia spre ceea cem-a inspirat. Cu timpul, am invatat sa cantaresc parerile celorcare imi sunt aproape si am cautat mereu sa ma inconjur de oameniale caror valoare si experienta au contribuit ulterior lamaturizarea mea ca om de afaceri", spune Dascalu, fara a nominalizavreo persoana de la care a avut mai mult de invatat.
Ce inseamna businessul Iulius?
Dascalu, prin mallurile pe care le detine, nu are direct miide angajati si nici sute de milioane de euro cifra de afaceri.Indirect insa, in cele 700 de magazine din cele patru mallurilucreaza cateva mii de angajati, in timp ce vanzarile se ridica lacirca 300 de milioane de euro pe an.
In cadrul Iulius Mall activeaza circa 40 de angajati pe parteade management, in timp ce veniturile din inchirierea spatiilor suntestimate la aproape 41 de milioane de euro in acest an.
"Inca de la inaugurarea sa in anul 2000, reteaua Iulius Mall agenerat in mod indirect peste 5.000 de locuri de munca, pentru a numai pune la socoteala necesarul de personal pe santiere, laconstruirea fiecarui obiectiv in parte si angajatii celor peste 700de magazine existente in retea", spune Dascalu.
Ieseanul controleaza peste 150.000 de metri patrati de mall,suprafata inchiriabila, adica mai bine de 10% din stocul actual lanivel national.
Dupa inaugurarea Iulius Mall Iasi in 2000, dezvoltarea s-aaccelerat in ultimii ani, cand a fost inaugurata cel putin o zonacomerciala noua la fiecare douasprezece luni.
In 2005 a fost deschis proiectul din Timisoara, in 2007 celdin Cluj, anul trecut a urmat Suceava si extensia de la Iasi, iarin toamna acestui an Dascalu pregateste o noua extensie laTimisoara.
Toate aceste proiecte inseamna investitii de aproape 270 demilioane de euro, tinand cont si de cele 60 de milioane de euroalocate in aceasta perioada proiectului de la Timisoara. Inconditii normale, la un
randament de 7% al investitorilor, aceste proiecte ar putea valoradublu, tinand cont de veniturile anuale de circa 40 de milioane deeuro obtinute din chirii.
randament de 7% al investitorilor, aceste proiecte ar putea valoradublu, tinand cont de veniturile anuale de circa 40 de milioane deeuro obtinute din chirii.Investitia cea mai mare este insa in proiectul Palas Iasi, depe terenul din spatele Palatului Culturii, care va atrage pana in2011, la momentul finalizarii, circa 250 de milioane de euro.
Actuala situatie de pe piata imobiliara, in care vanzarile delocuinte s-au prabusit, iar companiile sunt mult mai reticente inextindere, atat in cladiri de birouri, cat si in malluri, adeterminat schimbarea graficului de constructie a proiectului PalasIasi.
"Fiind vorba de un proiect cu destinatie mixta, care cuprindezona comerciala, rezidentiala, hoteliera, cladiri de birouri,parcare subterana si parc amenajat, Palas ofera avantajulflexibilitatii, in sensul ca la momentul actual acordam prioritatesegmentului de retail, care nu este foarte afectat de oscilatiilepietei. Decizia noastra a fost aceea de a etapiza proiectul astfelincat acesta sa fie finalizat la data estimata, in 2011", spuneDascalu, care ramane absolut convins de perspectivele pozitive alepietei locale de retail pe termen mediu.
"Romania nu trebuie sa stagneze nici macar in conditiileactuale ale crizei. Traversam o experienta totala, un bun prilej dea ne regandi strategiile si planurile de lucru, de a consolidarelatiile cu partenerii si de a cauta solutii impreuna".
Ce spune despre
Primul milion de euro
O regula din business spune ca orice beneficiu materialtrebuie sa se indrepte catre o noua investitie pentru ca, dupa uninterval scontat, sa se reintoarca in companie sub forma de profit.Practic, pimul milion l-am facut ca si pe celelalte: investind sireinvestind in Iulius Group
O zi normala de lucru
Ma numar printre acei oameni pentru care cele 24 de ore aleunei zile nu sunt suficiente. Daca nu sunt plecat in delegatii instrainatate, ceea ce se intampla si de cinci ori pe saptamana, o ziobisnuita ma gaseste la ora opt la birou, printre e-mailuri sitelefoane urgente, intalniri de afaceri, planuri, bugete deaprobat, strategii de planificat, sedinte sau consultari cuangajatii si partenerii mei
Oamenii din jur
Cu timpul, am invatat sa cantaresc parerile celor care imisunt aproape si am cautat mereu sa ma inconjur de oameni ale carorvaloare si experienta au contribuit ulterior la maturizarea mea caom de afaceri
Ce a realizat In acesti ani
Am reusit ca in 20 de ani sa cream brandul Iulius reprezentatde cea mai mare retea nationala de malluri din Romania, retea careatrage anual peste 30 de milioane de vizitatori, in care aminvestit peste 274 mil. euro, retea care contine peste 700 demagazine cu branduri locale, nationale si internationale. Iarcifrele pot continua
Cel mai mare proiect
Fiind vorba de un proiect cu destinatie mixta, care cuprindezona comerciala, rezidentiala, hoteliera, cladiri de birouri,parcare subterana si parc amenajat, Palas ofera avantajulflexibilitatii, in sensul ca la momentul actual acordam prioritatesegmentului de retail, care nu este foarte afectat de oscilatiilepietei.
Locurile de munca create
Inca de la inaugurarea sa in anul 2000, reteaua Iulius Mall agenerat in mod indirect peste 5.000 de locuri de munca, pentru a numai pune la socoteala necesarul de personal pe santiere, laconstruirea fiecarui obiectiv in parte si angajatii celor peste 700de magazine existente in retea
Orientarea investitiilor spre malluri
Prin toate proiectele pe care le-am realizat am incercat saaduc mai aproape de perceptia pietei romanesti realitatile tarilorcu un nivel de trai ridicat. Deschiderea catre nou a reprezentatdintotdeauna motorul businessului Iulius. Nu am inventat nimic, ciam avut curajul sa transplantam realitatii romanesti o realitateoccidentala
De unde s-a inspirat
M-am uitat la cifre, la potentialul economic al Romaniei, amcomparat realitatile romanesti cu ce am vazut in Statele Unite siin statele din vestul Europei si mi-am zis ca nu se poate saramanem atat de jos. Ideea de baza a fost aceea de a incerca cevanou pe piata, ceva care sa placa, 'o reteta' de retail care sadetermine oamenii sa revina
Primul proiect imobiliar
In acest fel a luat nastere Complexul Terra, situat lamomentul respectiv intr-o zona de la periferia Timisoarei, a careicota a crescut de-a lungul timpului tocmai datorita acestuicomplex. Nu este un mall, ci mai degraba un centru comercial cu ooferta variata, destinata tuturor buzunarelor
Criza
Romania nu trebuie sa stagneze nici macar in conditiileactuale ale crizei. Traversam o experienta totala, un bun prilej dea ne regandi strategiile si planurile de lucru, de a consolidarelatiile cu partenerii si de a cauta solutii impreuna
La 20 de ani de capitalism ZIARUL FINANCIAR aduce inprim plan pe cei care au influentat economia prin afacerilecreate.
Votati aici oamenii careprin ideile, cunostintele, prin munca si prin norocul lor audevenit cei mai puternici oameni de afaceri autohtoni.
ZIARUL FINANCIAR il va premia in cadrul Galei ZF 2009 pe celcare va aduna cele mai multe voturi.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
