Anul trecut, odata cu aparitia mallurilor in majoritateaoraselor de peste 100.000 de locuitori, cand in Bucuresti numarulcentrelor comerciale a depasit pragul de 10 unitati, clientii sivanzarile au inceput sa se imparta, dezvoltatorii vazandu-senevoiti sa contribuie mai mult la mentinerea traficului promisanterior.
De la organizari de evenimente pana la produse de marketingcomplexe in care au fost antrenati toti chiriasii, solutiile au maisustinut cateva luni incasarile. In momentul in care crizafinanciara a micsorat vizibil bugetele romanilor pentrucumparaturi, negocierile intre malluri si retaileri au inceput sase poarte pe alt ton.
"Pe parcursul anului trecut am ajuns la un echilibru. La acestaau contribuit doi factori principali - contextul economic de crizain care toti ne-am desfasurat activitatea si cresterea numarului despatii disponibile. Dorinta 
retailerilor de a se expune unui risc cat mai redus odata cudeschiderea unui nou magazin se compenseaza cu disponibilitateadezvoltatorului de a acorda conditii financiare rezonabile pentru areusi sa isi inaugureze centrul comercial si sa il faca atractivpentru clienti", a declarat pentru ZF Ramona Stanciulescu, CEO alRafar, divizia de fashion a grupului RTC, detinut de omul deafaceri Octavian Radu.
Negocieri si compromisuri
Contractele semnate pana in 2008 "puneau la zid" brandul care sehotara sa paraseasca spatiul comercial inainte de termen si oferealunar chirii de zeci de euro pe metru patrat pentru un spatiu"vanat" de altfel de majoritatea companiilor in ciuda valorii saleridicate.
"Inainte, daca paraseai spatiul inainte de termen, erai obligatsa platesti chiria pana la finalizarea contractului sau cel putin3-4 chirii in avans. Acum atitudinea retailerilor este una maidura, iar dezvoltatorii incearca sa obtina cat mai mult, dar suntdispusi la negocieri si compromisuri", spune Adrian Cazu,directorul de magazine al companiei de incaltaminte Benvenuti.Primul compromis a fost reducerea chiriei. Daca in primele luni alelui 2009, retailerii au "castigat batalia" cu mallurile reusind satraga in jos nivelul chiriilor cu 10%-20%, in a doua parte a anuluia inceput sa se vorbeasca din ce in ce mai mult de chiriiprocentuale sau de injumatatirea acestora.
"A venit vremea in care dezvoltatorii trebuie sa isi mai asumesi responsabilitati", este de parere Cazu. Daca contractele maivechi nu au putut fi modificate, diminuarea cheltuielilorfacandu-se pe baza unor acorduri intre parteneri, negocierea pentrunoile intrari a pus pe hartie noi conditii.
"Chirie mica, conditii de livrare a spatiului si clauza deiesire din mall cu preaviz de trei luni", enumera reprezentantulBenvenuti cateva din modificarile prevazute in noile contracte.Astfel, retailerii nu mai vor spatiu "la rosu", ci solicitaclimatizare sau vitrine in pachetul oferit de proprietariimallurilor. In ceea ce priveste clauza de iesire unilaterala dincentrul comercial, aceasta poate fi prevazuta daca traficul estefoarte scazut sau daca nivelul chiriasilor scade sub 80%, dupa cumafirma Radu Lotrean, asociat coordonator la Casa de InsolventaTransilvania, responsabila cu reorganizarea retelei de magazine deincaltaminte Leonardo, dupa intrarea companiei in insolventa anultrecut.
"Razboi" in Grand Arena
Un exemplu ar putea fi cazul Grand Arena, unde la inceputulacestui an peste 25 de retaileri, printre care Glou Menstores,Nissa, Bata, Clate, Bourbon Cafe sau Kitchen Shop, au reziliatunilateral contractele de inchiriere incheiate pe minimum cinci anicu mallul din Berceni, pe motiv ca centrul nu indeplineaprincipalele functii pentru care fusese construit. Unii dintreacestia au declansat chiar si actiuni legale pentru recuperareamobilierului si a marfurilor, pe care acuzau ca proprietariicentrului comercial le-au sechestrat, potrivit mai multordeclaratii centralizate anterior de incont.ro de la ceiimplicati.
O alta cerinta este disparitia garantiilor in momentul intrariiintr-un mall. "Dezvoltatorii nu mai cer garantii, mai ales bancarepentru situatiile in care sunt daune sau nu se plateste chiria.Aceste garantii insemnau bani blocati care ajungeau pana la plata a3-6 luni de chirie", spune Ilan Laufer, directorul general alfirmei de consultanta imobiliara Retail Group.
"Conditiile financiare in contractele semnate acum sunt mult maiancorate in realitatea economica. Daca in 2007 semnam contracte cuchirie fixa, acum dezvoltatorii sunt dispusi sa accepte o chirievariabila in functie de rezultatele unui magazin. De asemenea, inconditii extrem de limitate de a accesa credite pentru a sustinenoi deschideri de magazine, am sesizat o deschidere din parteadezvoltatorilor de a contribui la finantarea lor", completeazaRamona Stanciulescu de la Rafar, care spune ca pana anul trecutasemenea clauze care sa sustina cauza unui retailer pentru astfelde situatii nu existau.
Legaturi "mai stranse"
Noile relatii sunt caracterizate de proprietarii mallurilor ca"legaturi mult mai stranse" intre ei si retaileri, ca o "comunicarecontinua" sau ca o atentie sporita din partea dezvoltatorilor"."Printre altele, criza economica a determinat crearea unei legaturimult mai stranse intre dezvoltatorii/operatorii de malluri siretaileri, o relatie care s-a bazat, in principal, pe comunicareacontinua de ambele parti. Reusita unui business nu depinde exclusivde parametrii financiari, si, in consecinta, in aceasta perioada,am comunicat cu retailerii mai mult decat inainte si, atunci cand afost cazul, le-am acordat mai multa atentie pentru a le intelegenevoile si problemele", se limiteaza la a spune Iulian Dascalu,proprietarul mallurilor Iulius Mall.
"In reteaua Iulius Mall, au fost cativa retaileri care auintampinat probleme la nivel national si care au avut nevoie detimp pentru a le rezolva, perioada in care compania Iulius Grouple-a fost alaturi. Relatiile cu chiriasii sunt foarte bune pentruca acestia au inteles faptul ca atat noi, cat si ei dorim sadepasim aceasta situatie cu bine. In prezent, retailul da semne derevenire si suntem optimisti in aceasta privinta. Piata de retaileste mult mai matura acum decat inainte."
Indiferent la cat ar fi dispuse centrele comerciale sa renunte,numarul magazinelor nu va mai creste ca in trecut. ReteauaBenvenuti a stopat anul acesta orice expansiune, dupa ce a relocatun magazin din Armonia Mall in Atrium Center, anuntand caatitudinea vizavi de expansiune va fi mult mai prudenta. "Amrefuzat multe proiecte pe motiv de chirie sau clauze. Pentru acestan nu avem prevazuta nicio deschidere, dar nici nu ne vom maidezvolta daca nu gasim un spatiu exceptional si chirie foartemica", spune Adrian Cazu, care adauga ca pentru circa cincimagazine chiria negociata "este mai mica sau egala cu cinci euro pemetru patrat". Chiar si asa, cheltuielile cu un magazin sunt foartemari, pentru un magazin fiind nevoie de circa 10.000 de lei lunar(pentru salarii, energie electrica, servicii de climatizare,curier, telefon etc.), fara a lua in calcul chiria sau marketingul,dupa cum spun reprezentantii Benvenuti.
Ce s-a schimbat in negociere
- Chirii mai mici sau variabile in functie de rezultatele unuimagazin
- Conditii de livrare a spatiului
- Clauza de iesire din mall cu preaviz de trei luni
- Iesire unilaterala din centrul comercial daca traficul estefoarte scazut sau daca nivelul chiriasilor scade sub 80%
- Retailerii nu mai accepta spatii "la rosu"
- Initiative ale dezvoltatorilor de a finanta deschiderea unuimagazin in lipsa finantarii bancare
Spatii goale in malluri
In opt malluri din Bucuresti circa 170 de spatii comerciale,echivalentul unui proiect de circa 50.000 de metri patrati, isiasteapta chiriasii. Astfel, in Grand Arena un sfert de proiect (ojumatate din etajul superior) este inchis publicului, iar alte 31de spatii de la parter si primul etaj pot fi considerate neocupate,City Mall are disponibile circa 17 spatii, iar in Plaza Romania maipot veni 28 de chiriasi, cei mai multi in extensia inaugurata lainceputul lui 2009. La mallul din Rahova au renuntat in ultimul anmai multi retaileri, astfel ca acum sunt 13 spatii libere, iar AFIPalace Cotroceni si-a acoperit cu bannere albe cele peste 30 despatii neocupate inca. In Baneasa Shopping City, Sun Plaza siBucuresti Mall, alte aproape 50 de unitati asteapta sa fieinaugurate sub un brand, cel mai putin disponibil fiind cel dinurma, cu doar sapte spatii libere.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
