Opinie Sorin Pâslaru, Redactor şef ZF

Legea dării în plată - Întrebarea este: Cum au ajuns băncile să crediteze pe persoană fizică dezvoltatorii de blocuri sau chiar cartiere întregi?

4 dec 2015 Autor: Sorin Pâslaru

Unul din argumentele băncilor împotriva legii dării în plată este că îi va avantaja nu atât pe cei care sunt sau vor fi scoşi din casele în care locuiesc pentru că nu îşi mai pot plăti ratele, cât pe cei care au luat credite pentru a construi sau cumpăra locuinţe pe care să le vândă sau să le închirieze pe scară largă, deci să facă un business, şi nu au izbutit în afacerea lor.

Şi într-adevăr, conform datelor prezentate azi în Ziarul Financiar de către Banca Naţională, rău-platnicii sunt în categoria creditelor de peste 150.000 de euro, la categoria credite de peste 2 milioane de euro fiind chiar o rată de neplată de 40-100%, faţă de sub 5% la categoria de credite sub 150.000 de euro.

Bancherii acuză Parlamentul că legea ar fi făcută „cu dedicaţie“ pentru cei care au luat credite de milioane de euro de la bănci şi care nu vor mai fi ţinuţi să achite creditele până la valoarea debitului, ci vor ceda pur şi simplu activele imobiliare luate în garanţie.

Adică cine a luat un credit de 5 milioane de euro pe persoană fizică să facă un bloc de locuinţe pe care nu le-a vândut şi care valorează azi doar 2 milioane de euro, îl cedează băncii şi este exonerat de rambursarea mai departe a celor 3 milioane de euro pe care îi mai avea de dat băncii. 

Este o anomalie, într-adevăr, iar după câtă tevatură a provocat în sistem, este puţin probabil ca legea să treacă de promulgare sau de Curtea Constituţională. Însă rămâne situaţia neclară a creditelor acordate persoanelor fizice pentru a construi sau a cumpăra blocuri sau cartiere întregi de locuinţe.

Adică se pune întrebarea: cum de au acordat băncile atâtea credite de milioane de euro pe persoană fizică dezvoltatorilor de locuinţe ştiind că au de-a face de fapt cu businessmeni şi nu cu oameni care se împrumutau să cumpere un apartament/casă pentru propria utilizare?

Raţiunea acestei legi, aşa cum este  prezentată de legiuitor, este refacerea echilibrului din societate şi economie, iniţiatorii afirmând că situaţia debitorilor persoane fizice cu restanţe a devenit insuportabilă.

Pe această idee îşi face cale legiuitorul în înţelegerea privată între două părţi – contractul între debitorul persoană fizică pe de o parte şi creditorul persoană juridică pe de alta, altfel „sacru“, de neatins de orice fel de lege.

La fel a fost şi în cazul Ordonanţei 50/2010, care a cerut trecerea tuturor dobânzilor determinate arbitrar la creditele acordate persoanelor fizice la dobânzi determinate de indici neutri de pe piaţa bancară, Robor/Euribor. Legiuitorul a intervenit între bănci şi persoanele fizice, nu între profesionişti, pentru că nu ar fi putut.

O astfel de lege nu ar fi putut interveni între debitorul persoană juridică şi bancă, adică să schimbe un contract de credit convenit între două părţi în mod independent, între doi profesionişti informaţi la momentul încheierii contractului de credit asupra legislaţiei în vigoare. Nu poate veni leguitorul să protejeze companiile care au luat credite de la bancă şi nu şi-au îndeplinit planul de business, să modifice înţelegerea între părţi privind stingerea creanţelor.

În schimb, aşa după cum legiuitorul a decis ca statul să intervină pe piaţa creditelor ipotecare pentru a impulsiona creditarea, construcţia de locuinţe şi pentru a încuraja tinerii să îşi întemeieze familii, oferind garanţia sa în Programul Prima Casă, se presupune că poate interveni şi în relaţia bancă - persoană fizică pentru echilibrarea intereselor părţilor.

Nu poţi să afirmi că este bună intervenţia legiuitorului în piaţa creditelor de locuinţe pentru persoane fizice atunci când este nevoie de refacerea încrederii şi de relansare a creditării, prin preluarea riscului de neplată, în primă fază chiar 100% iar acum 50%, pentru ca atunci când legiuitorul intervine, pe aceeaşi argumentaţie, în relaţia bancă - persoană fizică, să spui că această intervenţie nu se poate face.  

Retroactiv sau nu, rămâne ca specialiştii în drept să stabilească.

Rămâne întrebarea de ce au preferat băncile să creeze acest „mutant“ în businessul cu imobiliare: oamenii de afaceri care au construit „pe persoană fizică“ cartiere întregi de locuinţe şi de ce nu le-au cerut să se „încorporeze“. De asta s-au inventat societăţile cu răspundere limitată sau societăţile pe acţiuni.

Pentru că dacă aceste credite ipotecare/imobiliare de milioane de euro (acordate inclusiv unor parlamentari care se prezentau cu venituri de 5.000 de lei pe lună) ar fi fost acordate unor firme, leguitorul nu ar mai fi putut interveni în relaţia firmă-bancă.

Blocurile şi cartierele construite „pe persoană fizică“ au provocat anomalii şi mai departe. Mii de dosare sunt încă în instanţe privind neplata TVA, iar cumpărătorii de locuinţe în aceste ansambluri imobiliare nu se pot adresa spre exemplu Autorităţii Naţionale de Protecţie a Consumatorului (ANPC) în cazul în care locuinţa are defecte sau nu este livrată la timp, pentru că ANPC nu poate interveni în relaţia între două persoane fizice! 

Pe de altă parte, motorul businessului e bine să se învârtă şi ca să se învârtă cineva - persoană fizică, juridică - trebuie să îşi ia riscul de a investi. Creditul trebuie să meargă oricui ar fi dat. 

Însă iată că poate băncile ar fi putut fi mai prevăzătoare, ar fi putut lua în calcul faptul că atunci când dau credite de milioane de euro unor persoane fizice pentru business cu imobiliare aşezarea contractelor sub incindenţa legislaţiei care acoperă relaţia bănci-persoane fizice nu este inspirată.

Există şi avantaje, dar şi dezavantajul major că te supui unei legislaţiei mult mai intruzive în relaţia bancă - debitor persoană fizică.

Fără îndoială, băncile au rolul lor central pentru alocarea eficientă a resurselor în economie şi numai prin reluarea puternică a finanţării creşterea PIB se va aşeza la peste 4-5% pe an, iar astfel de şocuri nu vor contribui în nici un caz la reluarea creşterii stocului creditării, oprit la un total de 50 mld. euro în decembrie 2008.

Mai ales că datele BNR arată că deocamdată au contribuit firav la înnoirea stocului de locuinţe din economie, atât de necesară. România are circa 8 milioane de locuinţe, iar din 2005 încoace, de când au început cu adevărat creditele ipotecare, au fost acordate doar 139.000 de credite pentru construcţii de locuinţe, în valoare de 21 miliarde de lei.

România are nevoie de locuinţe noi, deci de finanţări, iar orice lege trebuie să ţină cont de acest obiectiv final.

Articol publicat în ediţia tipărită a Ziarului Financiar din data de 04.12.2015

 
Cuvinte cheie:
opinie
, sorin paslaru
, locuinte
, darea in plata
, imobile
, banci
, credite
Vizualizari:
Printeaza
zf.ro
Închide