BUSINESS Magazin: Se vede vreun semn de dezgheţ în imobiliare?
ILAN LAUFER, RETAIL GROUP: Greu. Eu la începutul acestui an sunt mai pesimit decât în 2011, după cum percep lucrurile.
BUSINESS Magazin: Această opinie nu cumva este în linie cu fibra aceea pesimistă care s-a dezvoltat destul de puternic în cei trei ani de criză?
ILAN LAUFER, RETAIL GROUP: Nu, eu sunt o persoană foarte optimistă şi în fiecare an am dat nişte argumente solide vizavi de ce cred eu că putem să continuăm şi să căutăm şi în perioada aceasta. La începutul acestui an simt că oamenii au obosit. Cred că pe unii dintre noi, dintre clienţi, dintre antreprenori, dintre cei care sunt implicaţi în business îi simt pentru prima oară un pic obosiţi şi neîncrezători. E o întârziere clară a finanţărilor din partea băncilor şi toată lumea practic caută doar oportunităţi. Majoritatea clienţilor şi partenerilor mei, când discutăm de dezvoltări de rezidenţe sau de birouri, chiar caută clădiri blocate, neterminate, nu mai vor să investească bani în autorizaţii, în studii de fezabilitate... Preferă o construcţie terminată, al cărei proprietar este dispus să vândă.
BUSINESS Magazin: Acest sentiment este prezent şi în celelalte segmente ale pieţei?
RADU BOIŢAN, JONES LANG LASALLE: Sunt mai multe "etaje" în piaţa imobiliară. Eu sunt mai profilat pe partea tranzacţiilor mari, însă bănuiesc că totul este o piramidă şi bănuiesc că acest transfer de informaţii aşa se întâmplă: în genere, din vârf, unde se întâmplă tranzacţiile majore şi unde practic sunt numai jucători instituţionali, care oferă şi transparenţă; apoi urmează celelalte niveluri şi mă refer la celelalte sectoare, până la nivelul tranzacţiilor de zi cu zi. Lucrurile stau drastic, în sensul că marea parte a grupurilor bancare care activează la noi în ţară au probleme majore pe partea de property, ceea ce înseamnă că au probleme majore cu rata de externalizare a capitalurilor (capitalul lor propriu faţă de împrumuturi). Evident că ei nu au de gând s-o facă gradual, pentru că au tot amânat acest moment şi acum trebuie s-o facă dintr-o dată. Eu văd piaţa în stare de aşteptare şi într-o atitudine de ajustare. Singurii care se pot mişca în această perioadă sunt cei care au cash propriu ca să investească şi se asigură că în orice scenariu viitor vor câştiga suficient. Desigur, e de discutat ce înseamnă suficient, pentru că aşteptările de profitabilitate au corespunzătoare şi riscurile aferente. Singurele produse tranzacţionabile în acest moment sunt cele care au finanţare asigurată şi acelea se vor vinde, cu siguranţă.
ILAN LAUFER, RETAIL GROUP: În retail, în clipa când o reţea are probleme care persistă, unii intră în insolvenţă, alţii nu, alţii ajung la faliment şi se închid magazine. În cazul în care intră în insolvenţă şi există un plan de reorganizare, te obligă să închizi toate magazinele care sunt neperformante. La fel se întâmplă şi dacă ai fonduri proprii, fără un ajutor foarte mare din partea băncilor. În clipa în care ai foarte mari pierderi pe anumite puncte nu ai altceva de făcut decât să închizi şi să rămâi cu cele care produc profit. Lucrul acesta lasă găuri irecuperabile în centrele comerciale. Diferenţa este că, din prisma crizei, în piaţa de birouri s-au ivit oportunităţi pentru anumite companii, cum ar fi să relocheze sediile dintr-o parte în alta. În retail, o companie care dispare nu mai creează nimic, lasă un gol în urma ei. E o diferenţă foarte mare între cele două pieţe.
ADRIAN CRIVII, DARIAN: Cred că problema pleacă de la finanţare, pentru că noi suntem o economie foarte deschisă şi implicată în economia europeană. Discutând de imobiliare, au fost câteva sprinturi repetate din 2009. Fiecare s-a gândit că mai trec câteva luni şi apoi vor apărea şi veştile pozitive, că nu mai poate dura mult criza. De aceea, lumea e obosită deja. Una este să alergi şi să faci un sprint şi alta e să mergi din sprint în sprint. Anul trecut au apărut semne firave că ar putea să reapară soarele pe strada noastră. În schimb, problemele legate de datoria suverană şi cele de adecvare a capitalului au pus o presiune foarte mare pe bănci: România este foarte dependentă de finanţare, iar piaţa de real estate este teribil de sensibilă şi a ajuns la fundul sacului. Ce poate urma? Din nou, o reducere precisă a preţurilor determinată de faptul că, deşi sunt multe proiecte în dificultate, nu este nimic nou pe piaţa finanţării. Puterea de cumpărare e în scădere, băncile nu mai dau credite; chiar dacă se micşorează oferta, cererea este la pământ. Din dezechilibrul acesta nu poate să urmeze decât un îngheţ, nu un dezgheţ. De fapt, nu e altceva decât o urmare a exuberanţei din anii 2006-2008. Totdeauna dacă ceva creşte peste un nivel sustenabil, cu siguranţă că scade mai mult decât e de aşteptat. Iar acum nu cred că am ajuns în punctul cel mai de jos în imobiliare, din păcate.
RăZVAN IORGU, CBRE: Cred totuşi că ar trebui să punem lucrurile şi în context regional. Noi suntem pe plan local lider pe piaţa de birouri, practic peste jumătate din veniturile noastre sunt realizate pe acest segment de piaţă. Pe acest subiect noi suntem ceva mai optimişti, din două motive. Dacă ne punem în context regional şi ţinem cont de finanţare, totuşi vorbim de un stoc în piaţă mult sub nivelul ţărilor din jur. În plus, nivelul chiriilor se plasează la 75% de nivelul din Polonia, de pildă. Iar yieldul este cu 200% peste cel din Polonia. Ceea ce face ca România să fie totuşi atractivă pentru acei investitori care caută oportunităţi. Polonia şi Cehia au început din nou să fie căutate de investitori. Cu toate acestea, în cazul lor vorbim de mai puţine proiecte în piaţă, de mai puţine proiecte care se vor livra.
ADRIAN CRIVII, DARIAN: Diferenţa dintre economiile Poloniei şi a României este că cea poloneză se bazează foarte mult pe consum local şi n-a suferit aşa de mult din cauza crizei. Noi suntem mult mai sensibili la pieţele externe.
BUSINESS MAGAZIN: Ce se întâmplă cu yield-urile?
RADU BOIŢAN, JONES LANG LASALLE: La noi s-au stabilizat cam de doi ani, pe când în alte ţări din regiune asistăm la yield-uri istorice.
RĂZVAN IORGU, CBRE: Structura finanţării s-a schimbat foarte mult. Dar România promite loc de creştere, ceea ce în Polonia nu se mai poate întâmpla. În plus, privind prin ochii străinilor, este frapant cât de multe lucrări de infrastructură se derulează la noi. Practic asta nu se mai vede în alte capitale. Dacă azi ai un preţ pentru terenurile şi clădirile dintr-o zonă şi mâine se face un pod, precum Basarab sau cel din Barbu Văcărescu, şi accesul devine altul. Atunci se creează plus valoare.
ADRIAN CRIVII, DARIAN: Băncile au evitat să execute până în momentul când ajung să vadă zorii unei finanţări. Cu noile reglementări de capital nu mai poţi să creditezi decât cu banii tăi. Iar garanţiile de la creditele neperformante vor fi valorificate, cu bani sănătoşi. Totuşi soluţia cred că ar fi write down, nu numai prin lichidare la preţuri de nimic. Băncile trebuie să agreeze ideea că un apartament de 80.000 de euro în 2007 e foarte bine să-l refinanţezi la 40.000 de euro decât să-l arunce pe om în drum şi fără şansa să cumpere cineva acea locuinţă. Dacă la veniturile din 2007 îşi permitea să cumpere un apartament de 80.000 de euro, e posibil ca aceeaşi familie, cu aceeaşi poftă de muncă, să nu-şi mai permită acum decât un apartament de 50.000 de euro.
ILAN LAUFER, RETAIL GROUP: Aproximativ 25% dintre cei care au luat credit se află acum la Biroul de Credit.
TRAIAN STANCU, KIWI FINANCE: Eu am două veşti bune. Pe piaţa de rezidenţial, persoane fizice, avem mai mulţi bani decât în 2009, când băncile au spus total "stop" la finanţare. În al doilea rând, mixul preţ / proprietate şi venituri / cost credit este cel mai bun dintre cele care au existat în ultimii cinci ani pe piaţa de retail. Avem studii pe care le urmărim din 2008. Dacă ne uităm pe venitul mediu, conform INS, nu a scăzut. Suntem la acelaşi nivel. O familie la nivel de venit mediu îşi permite acum o locuinţă cu o suprafaţă dublă faţă de ce-şi permitea în 2008. În acest moment (noi suntem conectaţi strict la zona retail rezidenţial) avem un segment important de clienţi care văd o oportunitate de achiziţie. Nu acel speculator care voia să vândă peste şase luni cu 50% profit, ci doar persoane care au o proprietate şi vor s-o cumpere pe a doua pe care s-o achite cu banii de pe chirie. Clienţii din acest segment au veniturii medii şi peste medie pe un cost al creditului pe retail cel mai bun din toată istoria de creditare. E drept că vorbim despre EURIBOR la valori minime şi marje de la 4,3 la 7%.
N-am avut în anii 2007-2009 un cost total mai mic. Revenind la discuţia despre băncile cu portofolii neperformante, există semnale în piaţă că se va trage linie, poate împinşi de nevoia de a-şi asigura capital, poate împinşi de BNR.
RADU BOIŢAN, JONES LANG LASALLE: Care este venitul disponibil pentru a achiziţiona o locuinţă în acest moment?
TRAIAN STANCU, KIWI FINANCE: Sunt câteva segmente foarte importante. Cei pentru programul Prima Casă au bugete între 50.000-60.000 de euro pe achiziţie, care reprezintă aproape 70%; bugete între 50.000-100.000 de euro au circa 25% dintre clienţi, diferenţa fiind pentru cei care au la dispoziţie peste 100.000 de euro. Sunt doar estimări, nu există statistici oficiale pentru asta.
RADU BOIŢAN, JONES LANG LASALLE: Câte tranzacţii au fost anul trecut?
TRAIAN STANCU, KIWI FINANCE: Foarte puţine.
RADU BOIŢAN, JONES LANG LASALLE: În acest moment este o zonă de cerere foarte îngustă, iar Prima Casă este după părerea mea unul dintre lucrurile absolut necesare şi logice pe care le-am văzut venind din zona guvernamentală.
ADRIAN CRIVII, DARIAN: Singurul proiect logic din ultimii trei-patru ani pe zona imobiliară.
RADU BOIŢAN, JONES LANG LASALLE: Să nu uităm totuşi că vorbim de 52.000 de dosare aprobate de când a început acest program.
ADRIAN ERIMESCU, IMOBILIARE.RO: Cele prin Prima Casă reprezintă doar 6% din totalul tranzacţiilor din piaţa imobiliară. Deci cea mai mare parte a tranzacţiilor este în altă parte decât piaţa rezidenţială. Ianuarie a fost cea mai bună lună din punctul de vedere al gradului de interes manifestat.
ADRIAN CRIVII, DARIAN: Explicaţia ţine de faptul că schimbarea normelor BNR îi face pe ultima sută de metri pe cei ce vor să acceseze credite să demareze acest proiect.
ADRIAN ERIMESCU, IMOBILIARE.RO: şi la finalul programului Prima Casă III au fost câteva luni când gradul de interes a fost foarte mare. Spre deosebire de luna ianuarie a acestui an, atunci s-au şi tranzacţionat multe. În ianuarie, conform informaţiilor pe care le am din piaţă, interesul nu se concretizează în tranzacţii.
TRAIAN STANCU, KIWI FINANCE: Există o lipsă de ofertă pe zona de locuinţe noi, ceea ce ajută ca preţurile în segmentul apartamentelor vechi să rămână la un nivel destul de ridicat. În lipsa alternativelor de locuinţe noi, clienţii se orientează, în continuare, către apartamentele vechi.
ILAN LAUFER, RETAIL GROUP: E adevărat că pe piaţa românească există un avantaj foarte mare cu programul Prima Casă, care nu are corespondent în alte pieţe, ca Varşovia sau Praga. Acest lucru le permite celor care construiesc să câştige mai mult şi foarte mulţi dintre cei pe care îi cunosc şi construiau blocuri cu 3-4 camere s-au reorientat către garsoniere şi au vândut foarte bine. În al doilea rând, este foarte important TVA-ul de 5% pentru Prima Casă. Dacă sărim de plafonul acestui program, TVA-ul sare la 24%. Eu, ca şi cetăţean, nu recuperez plusul ăsta niciodată. Eu cred că doar pe segmentul Prima Casă s-au înregistrat creşteri de preţuri, pe toate celelalte niveluri scăderea a continuat.
ADRIAN ERIMESCU, IMOBILIARE.RO: Din ce-am văzut noi în portal, apartamentele noi evoluează în feluri diferite. Cele construite în perioada de dinainte de criză şi după începerea ei întâlnesc un comportament al dezvoltatorilor foarte diferit. Cei care au construit înainte probabil au restricţii din partea băncilor finanţatoare în privinţa ajustării preţurilor. Cei care au construit după prima ediţie a programului Prima Casă au venit mult mai bine ajustaţi ca structură pe nevoia unităţilor finanţatoare şi vând fără probleme în continuare.
GEORGIANA ANDREI, COLLIERS: În segmentul spaţiilor comerciale, este un trend puţin optimist faţă de ceea ce se întâmplă în piaţă. Cred că principala diferenţă pe care o vedem faţă de 2011 sau 2010 este că în anii anteriori toată lumea spunea "acesta este anul în care vedem finalul crizei; dacă am o proprietate, o ţin, pentru că peste un an sigur o s-o vând mai bine".
Astăzi majoritatea celor care au proprietăţi, inclusiv băncile, au ajuns în punctul în care spun "Ok, nu pare că în următorii doi ani voi putea obţine un venit mult mai mare, aşa că trebuie să găsesc o soluţie". N-o să se mai întâmple în viitorul apropiat să ajungem să mai vedem piaţa de real estate aşa cum era ea în urmă cu patru ani. Vor fi tipuri noi de produse care vor apărea. Tranzacţiile nu vor mai fi cele clasice. şi dacă ne uităm la volumul tranzacţiilor de anul trecut, comparativ cu 2007 este foarte slab în toate pieţele, de la rezidenţial şi birouri până la industrial şi investment. Totuşi noi am intermediat patru tranzacţii pe investment. Bani sunt în piaţă. Eu cred că, începând de anul acesta, cei care au proprietăţi şi au nevoie de lichidităţi, inclusiv băncile, vor înţelege că trebuie să găsească o soluţie. Până acum vânzătorul şi cumpărătorul nu ajungeau în acelaşi punct. Acolo era problema. Toată lumea vrea să se asigure că plăteşte preţul cel mai bun. Posibila continuare a scăderii preţurilor nu înseamnă că piaţa va îngheţa. Aici văd eu "optimismul".
ADRIAN CRIVII, DARIAN: Tranzacţiile sunt sănătoase. Decât să stai cu un activ imobilizat, mai bine încasezi ceva pe el. Decizia de a vinde ţine în principal de acţionarii băncilor, care în proporţie de 95% nu sunt în România.
RADU BOIŢAN, JONES LANG LASALLE: Nu vom asista la o inundare a pieţei, pentru că nici n-ar fi posibil; n-are cine să cumpere. Vom asista însă la măsuri extrem de creative, pentru că la nivel bancar sunt posibile. şi vedem acest lucru - vine un flux uriaş de equity, evident din pieţele mature, căutând oportunităţi. Au loc tranzacţii în acest moment la Londra, Frankfurt, chiar şi în Polonia. Le vom vedea venind şi către noi. Problema noastră este că suntem o piaţă destul de mică şi avem volume mici, suntem neinteresanţi.
O tranzacţie în investment poate să depăşească şi un exerciţiu financiar. Dacă luăm un portofoliu de stress, la noi se măsoară în 150-200 de milioane de euro. În general, asta este extrem de puţin, fiind tranzacţii în vestul Europei de 1-2 miliarde de euro. Ca să fiu şi eu optimist aş vrea să amintesc că au fost intrări ca Nokia; se mişcă lucrurile pe partea de închirieri de birouri pe partea de IT, telecom, back-office în oraşele secundare. Piaţa României s-a maturizat, ceea ce înseamnă enorm. Vom vedea şi o cădere în ponderea real-estate-ului în Capitală.
RăZVAN IORGU, CBRE: Lucrurile sunt într-o altă matcă, finanţarea este alta, dar se întâmplă lucruri. Companiile mari au făcut tranzacţii - anul acesta deja două. Eu cred că, chiar cu puţinele produse prime pe care le avem - şi adevărul este că investitorii din afară şi mai ales din vestul Europei nici nu se uită la altceva în România -, se reaşază lucrurile. Sunt puţine produse, dar asta, repet, reaşază lucrurile: nu au multe alternative, sunt puţine soluţii. Astea sunt regulile jocului, aceasta e piaţa în care trebuie să lucrăm astăzi. Muncim mult mai mult pentru un proiect, pentru soluţii de finanţare, pentru acces, pentru a asigura pre-leas-urile care dau undă verde la finanţare ş.a.m.d. Dar e un joc frumos pentru o creştere sănătoasă.
GEORGIANA ANDREI, COLLIERS: La piaţa de retail clar a fost o reaşezare. Până în 2008, a fost clar o piaţă a centrelor comerciale. Erau mulţi dezvoltatori care căutau să cumpere un teren într-un oraş unde să construiască un mall, pe care să-l închirieze cu destul de multă uşurinţă sau pe care să-l vândă eventual înainte de a-l închiria. După 2009 piaţa de retail a rămas la un volum ridicat al tranzacţiilor. Dar piaţa s-a reaşezat: operatorii de food sunt extrem de activi la un nivel pe care nici nu le visam în 2008 din cauza scăderii preţurilor terenurilor, care permite dezvoltarea de concepte pe orizontală. Aceste concepte presupun o ancoră şi mult mai puţini retaileri mici.
BUSINESS MAGAZIN: Vom vedea în curând proiectele acelea mari despre care s-a tot vorbit?
GEORGIANA ANDREI, COLLIERS: E clar că Bucureştiul mai are loc. Piaţa centrelor comerciale, a mall-urilor clasice, la nivelul ţării nu există. Pentru că dacă nu am chiriile pe care chiriaşii sunt dispuşi să le plătească în ţară, care să acopere mai mult decât costul minim al construcţiei şi al terenului. În Bucureşti însă mai este potenţial de creştere - sunt încă zone neocupate, cum este zona de Est. Este o problemă a box-urilor din oraş. Ei profită de această situaţie, care în alte ţări a fost reglementată şi se grăbesc. În Ungaria, de exemplu, această reglementare a venit la începutul anului.
ILAN LAUFER, RETAIL GROUP: Este clar că piaţa de real estate este dependentă de finanţare. Cât n-o să avem finanţare, nu începe să se învârtă această roată în care suntem implicaţi toţi - şi constructorii, şi băncile, şi dezvoltatorii şi clienţii finali.
BUSINESS MAGAZIN: În ce orizont de timp vedeţi reluarea finanţării?
ILAN LAUFER, RETAIL GROUP: Nu cred că anul acesta se va relua finanţarea. Până nu se trage o linie la creditele neperformante, nu se poate relua creditarea.
BUSINESS MAGAZIN: Ce se va întâmpla cu preţurile la case în acest context?
ILAN LAUFER, RETAIL GROUP: Sunt proprietăţi în zonele centrale care au scăzut foarte puţin la preţ. Proprietarii lor nu vând. Dacă vrei să cumperi o casă la ora actuală într-o zonă bună a Bucureştiului, nu găseşti preţuri. Ai impresia că poţi să cumperi o casă undeva la 1.400 de euro pe metru pătrat, dar nu găseşti. În principiu, preţurile scad la blocurile mai vechi din cartierele periferice. Acesta este primul an când am fost sunat de foarte mulţi lichidatori. Niciodată nu am fost sunat de atâtea companii care intră în insolvenţă. Eu consider că preţurile încă nu sunt ok.
RADU BOIŢAN, JONES LANG LASALLE: În 1996, cel mai mare preţ din Bucureşti era de 1.700 $/mp, după care a scăzut gradual până pe la 1.100 €/mp.
BUSINESS MAGAZIN: Care va fi tendinţa pieţei în momentul când băncile vor începe să scoată la vânzare activele pe care le au?
ILAN LAUFER, RETAIL GROUP: Nu sunt foarte mulţi cei care se înscriu la astfel de licitaţii. Proprietăţile foarte bune nu mai ajung la licitaţii, ci sunt "strecurate" partenerilor, prietenilor, cunoştinţelor celor din bancă.
BUSINESS MAGAZIN: Este acum momentul potrivit pentru a cumpăra o casă?
ADRIAN CRIVII, DARIAN: Nu.
ILAN LAUFER, RETAIL GROUP: Eu zic ca da. Eu chiar fac lucrul acesta acum. Dacă veţi căuta bine, veţi găsi şi la mult sub jumătate din preţurile din 2008.
ADRIAN ERIMESCU, IMOBILIARE.RO: şi eu cred că este momentul potrivit pentru a cumpăra o casă.
BUSINESS MAGAZIN: Dar dacă sunt un mic întreprinzător, aş putea spera că scap de chirie şi mă mut în propriul spaţiu?
ILAN LAUFER, RETAIL GROUP: În acest caz, puteţi lua şi fonduri nerambursabile, în special pentru amenajare. Sunt soluţii bune în perioada asta.
RADU BOIţAN, JONES LANG LASALLE: În acest moment, dacă găseşti să cumperi ceva la 40% din preţurile din 2008, e bine, eşti într-o zonă bună. Nu cred că vom avea de-a face cu un proces dezordonat în care ne vom trezi cu produse la 100 de euro pe piaţă decât dacă atât valorează.
ADRIAN ERIMESCU, IMOBILIARE.RO: Să nu uităm că 2011 a fost primul an când a apărut o desincronizare între ritmul de scădere pe preţul cerut şi ritmul de scădere pe preţul tranzacţionat. Până în 2011, au mers în paralel. În 2011 preţul cerut a stagnat, iar preţul tranzacţionat a scăzut.
ADRIAN CRIVII, DARIAN: Senzaţia mea a fost că anul trecut a fost cel mai de jos moment. Acum spun că în mod sigur nu a fost anul trecut.
CĂTĂLIN SCRIPCARU, CENTURY 21: Eu i-aş sfătui pe cei care vor să îşi cumpere o casă să îşi verifice motivaţia. În cădere de piaţă, este cel mai bun moment să faci upgrade. În ceea ce-i priveşte pe cei care cumpără ca să facă o investiţie, aici apare caracterul speculativ. Dar cei care mai au resurse pentru a cumpăra în scop investiţional reprezintă un segment foarte mic.
TRAIAN STANCU, KIWI FINANCE: 2011 a fost un an mai bun decât 2010? V-aţi bugetat creştere pentru 2012?
RăZVAN IORGU, CBRE: 2011 a fost un an mai bun decât 2010, iar 2012 este un moment când companiile trebuie să se întărească. Anul acesta ne putem bugeta creştere în special prin market share, pentru că vor exista mai puţini jucători.
GEORGIANA ANDREI, COLLIERS: şi eu cred că va fi o creştere uşoară, dar nu mai cred în piaţa clasică. Vor fi jucători care vor dispărea şi cei care vor rămâne vor fi cei care vor înţelege noile coordonate ale pieţei. Rămânând doar la produsele clasice, eu nu cred că se poate realiza creştere. Avantajul României este că fiind mult în urma altor ţări, nu trebuie să inovăm foarte mult. Este suficient să ne uităm la exemplele altor ţări şi să copiem, până la urmă.
ILAN LAUFER, RETAIL GROUP: În 2012 cred că vor fi mai activi jucătorii locali decât cei străini, nou-veniţi.
RADU BOIŢAN, JONES LANG LASALLE: Eu cred că niciunul dintre noi nu ştie ce se va întâmpla. Dacă băncile rămân la acest nivel, în care yieldul este egal cu rata dobânzii, cineva trebuie să suplimenteze lipsa.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
