Austrieciimizează pe revenirea în special a Bucureştiului, văzut drept celde-al şaselea conglomerat urban la nivelul Uniunii Europene, dupăParis, Londra, Berlin, Madrid şi Varşovia.
În linii mari, austriecii controleazăaproape un sfert din stocul modern de birouri din Bucureşti,respectiv circa 400.000 de metri pătraţi, cel mai mare mall dinCapitală, Sun Plaza, dar şi alte centre comerciale în Piteşti,Cluj, Baia Mare şi Arad.
De-a lungul timpului, târgul imobiliar Real,organizat la Viena, avea o importanţă strategică pentruinvestiţiile de pe piaţa locală, alături de cele din Cannes şiMünchen, dar criza îşi face încă simţită prezenţa şi în mijloculEuropei. Spaţiul de expoziţie al târgului din acest an a fost mairedus chiar şi faţă de cel din 2010, evenimentul fiind organizatîntr-o singură hală, nici aceea ocupată complet, a centrului Messedin Viena, centru de expoziţii situat în imediata vecinătate asediului central al companiei OMV, mai puţin spectaculos decâtnoile birouri ale Petrom.
Per total, faţă de perioada de boom, târgul din acest an a fostde trei ori mai mic.
La intrare un autoturism Mini cu însemneleImmofinanz pare să reflecte şi el dimensiunea la care au ajuns"giganţii" austrieci, care în ultimii ani s-au cumpărat între eipentru a se consolida şi evita un eventual colaps.
Primele standuri şi printre cele mai marisunt chiar cele ale Erste şi Immofinanz, două companii care aumizat miliarde de euro pe România în ultimii ani. La standulImmofinanz însă, în ultima zi de târg, "doar board-ul de conducerepoate face declaraţii către presă şi nimeni nu estedisponibil".
Immofinanz are la ora actuală un portofoliude circa 900 de milioane de euro în România, fiind cel mai mareinvestitor străin în imobiliarele româneşti, dar în lucru are unsingur proiect - mallul Maritimo din Constanţa, a cărui construcţieeste programată pentru toamna acestui an -, deşi compania dispunede terenuri cu o suprafaţă cumulată de circa 180 dehectare.
La standul Erste în schimb se află şireprezentanţii Sparkassen Immobilien, companie de dezvoltareimobiliară în care Erste este acţionar şi care deţine mallul SunPlaza din Bucureşti, o investiţie de 200 mil. euro.
Pentru retailerii internaţionali e maiuşor
"Suntem mulţumiţi de Sun Plaza datoritălocaţiei şi a faptului că vânzările şi numărul de vizitatori cresc,aceştia fiind principalii indicatori pe care îiurmărim.Toată piaţacentrelor comerciale este lovită, astfel că şi noi a trebuit săajutăm chiriaşii prin diverse campanii să supravieţuiască, să aibăvânzări şi să poată plăti chiriile. Este mai uşor pentru retaileriiinternaţionali", explică Friderich Wachernig, membru al consiliuluide administraţie în cadrul Sparkassen.
Reprezentantul Sparkassen spune că mediazilnică de vizitatori a depăşit 30.000 de oameni, în timp ce înweek-end-ul dinainte de Crăciun au fost peste 50.000 de oameniîntr-o zi.
"Cifrele sunt foarte bune". Câţiva chiriaşiau închis o serie de spaţii mai mici din Sun Plaza, astfel că lamijlocul lunii mai în cadrul mallului de la Piaţa Sudului erauneocupate circa 15 magazine.
În restul centrelor comerciale din sudulCapitalei numărul acestora depăşeşte 20, deşi proiectele sunt maimici ca suprafaţă.
"Este cunoscut faptul că un centru comercialare nevoie de doi ani integrali de operare pentru a se stabiliza.Puterea de cumpărare rămâne scăzută faţă de alte oraşe din Europa,dar este mai bine decât în Iaşi sau Constanţa.Oricum, pe termen mediu nu credcă vom avea probleme cu Sun Plaza. Gradul de ocupare este de circa99%", mai spune Wachernig.
Nu la fel de bine stă Sparkassencând vine vorba de spaţiile de birouri din Sun Plaza, unde înprezent este un singur chiriaş important, respectiv reţeaua deservicii medicale Regina Maria, care a ocupat un spaţiu de 1.000 demetri pătraţi dintr-un total de 9.500 mp, în timp ce pentru altespaţii cu o suprafaţă de 5.000 mp compania poartă negocieri cudiverse companii.
"Sunt mai multe cereri pentrubirouri, dar negocierile durează foarte mult. Cei care ar trebui săia decizii tot amână, vizitează şi alte proiecte, apoi se întorc.Trebuie să faci mulţi kilometri ca să convingi un chiriaş săsemneze", spune reprezentantul Sparkassen, companie care deţine peCalea Griviţei din Bucureşti un alt teren pentru dezvoltarea uneiclădiri de birouri de 27.000 mp.
"Pentru proiectul de pe Griviţeiam obţinut aprobarea PUZ-ului şi sperăm să avem şi autorizaţia deconstruire până la sfârşitul anului. Nu vom începe lucrările însădecât după ce închiriem spaţiile din birourile Sun Plaza. Dupăexperienţa avută cu potenţialii chiriaşi, nu are rost să începem deacum discuţiile pentru închiriere. Am avut cazuri în care amnegociat chiar şi doi ani pentru un contract."
Antecontracte pentru 30-40% dinspaţii pentru a construi birouri
Tot despre închirierea spaţiilorde birouri vorbeşte şi Robert Wolf, asset manager în cadrulcompaniei CA Immo, care a cumpărat în ultimul an şi fostul rivalEuropolis, astfel că prin cumularea portofoliilor deţinute de celedouă companii a rezultat un jucător de top 3 pe piaţa birourilordin Bucureşti. CA Immo controlează astfel în prezent circa 100.000mp de birouri în Capitală, respectiv clădirile Europe House, OperaCenter şi primele două imobile din Sema Parc, respectiv parcul deafaceri Bucharest Business Park.
Compania deţine însă acum şiterenuri pe strada Barbu Văcărescu şi pe Şoseaua Orhideelor pentrurealizarea unor noi clădiri de birouri, dar aceste proiecte vortrece printr-un nou proces de analiză.
"Preluarea oficială a Europolis aavut loc la începutul acestui an. În prezent ne uităm la portofoliuşi evaluăm potenţialul de dezvoltare al proiectelor, dar nu esteluată nicio decizie. Pentru proiectul de pe Şoseaua Orhideelorcăutăm chiriaşi. Am avea nevoie de antecontracte pentru 30-40% dinsuprafaţa clădirii pentru a începe lucrările.Pentru finanţare lucrăm în special cubănci din Austria", explică Wolf de la CA Immo.
În piaţa de birouri din Bucureşti sunt înprezent disponibile spaţii cu o suprafaţă de circa 300.000 de metripătraţi, respectiv un grad de neocupare de 15- 17%, astfel căasupra proprietarilor este exercitată presiune din parteachiriaşilor în vederea scăderii preţurilor.
"Consider că suntem foarte norocoşi că avemun portofoliu bun de birouri în Bucureşti, cu imobile aflate atâtîn zone centrale, cât şi în zone mai puţin centrale, cum esteBucharest Business Park, astfel că putem oferi potenţialilorclienţi variante la chirii diferite", spune Wolf, care admite cănivelul chiriilor a scăzut şi în birourile deţinute de CA Immo,câţiva chiriaşi au plecat, dar în schimb au fost atrase altecompanii, în timp ce cu o parte din chiriaşii existenţi a fostextinsă durata contractelor.
Ce chirii mai ceraustriecii
Unul dintre puţinele proiecte de birouriaflate în construcţie în Bucureşti este dezvoltat de o altăcompanie austriacă, S+B Gruppe, chiar pe bulevardul Magheru, undeun imobil mai vechi este reconstruit la intersecţia cu strada MariaRosetti.
"Ne propunem să finalizăm renovarea clădiriide pe Magheru până la sfârşitul acestui an sau la începutul anuluiviitor. Investiţia se ridică la 6 milioane de euro şi estesuportată atât din fonduri proprii, cât şi dintr-un împrumut de laErste Bank. Chiriile solicitate sunt de 20 de euro/metrul pătrat debirouri şi 100 de euro/metrul pătrat pentru magazinele mici de laparter", spune Reinhard Schertler, managing director şi unul dintreacţionarii S+B Gruppe, companie care mai deţine un imobil înBucureşti, respectiv Pipera Business Tower.
Închirierea spaţiilor de birouri reprezintăînsă o provocare chiar şi pentru imobilele centrale, astfel căacest proces a fost uşor amânat.
"Cât timp clădirea este în construcţie, estegreu să faci o prezentare a spaţiilor, astfel că proiectul de peMagheru deocamdată nu este pe piaţă. Vom începe marketarea înseptembrie, când potenţialii chiriaşi vor putea să-şi facă oimpresie mai clară despre acest proiect", spune Schertler referitorla clădirea cu şapte etaje care va avea o suprafaţă de aproape4.000 de metri pătraţi.
La aproape doi ani de la finalizarealucrărilor la Pipera Business Tower clădirea încă mai are circa5.000 de metri pătraţi disponibili, în ciuda faptului că germaniide la Lidl şi-au stabilit sediul central în această clădire şichiar s-au extins în ultimele luni.
"Gradul de ocupare al PiperaBusiness Tower este de 60%, iar chiriile sunt de 12 euro/metrulpătrat. Lidl s-a extins în acest an cu 1.000 de metri pătraţi şi aajuns la 4.000 de metri pătraţi în clădire, iar un alt contractsemnat recent a fost cu Star Storage, companie care a închiriat1.000 de metri pătraţi. Sunt optimist că această clădire va fiplină până la începutul anului viitor."
România vs. Polonia sauCehia
S+B deţine şi alte terenuri înRomânia, în oraşele Arad, Oradea, Satu Mare, Târgu-Mureş şi Sibiupe care intenţiona să dezvolte centre comerciale, dar acesteproiecte sunt în prezent "on hold", în condiţiile în care România adevenit o piaţă secundară pentru companie.
"Principalele noastre pieţe acumsunt Varşovia, Praga şi Viena. În Varşovia am şi făcut recent otranzacţie, am vândut birourile Zebra Tower cu 80 de milioane deeuro şi am cumpărat apoi un proiect cu birouri şi hotel pentru 40de milioane de euro", spune Schertler.
Pentru CA Immo, în schimb, piaţalocală a crescut în importanţă după achiziţia Europolis, iarreprezentanţii companiei vorbesc despre primele semne derevenire.
"După achiziţia Europolis,România este o piaţă foarte importantă pentru noi, în top trei înafara Austriei. Piaţa începe să-şi revină după doi ani de consolidare, în care multe proiecte s-au oprit. Puţine pro iecte vor fireîncepute, dar într-un orizont de 2-5 ani consider că Bucureştiuleste un oraş cu potenţial în care investitorii se vor întoarce. Sevăd deja primele semne."
Şi reprezentantul Sparkassenconsideră Bucureştiul o piaţă cheie pentru compania pe care oconduce, fiind unul dintre cele mai mari oraşe din UniuneaEuropeană.
"Bucureştiul este al şaseleaconglomerat urban din Uniunea Europeană după Paris, Londra, Berlin,Madrid şi Varşovia, astfel că rămâne un «hot-spot» pentru noi.Trebuie să vedem însă o economie stabilă, iar cum criza a venit maitârziu în România, credem că va trece cu un oarecare decalaj faţăde restul Europei", spune Wachernig.
Chiar dacă reprezentanţii S+B,companie controlată de două familii din Austria, spun că România nueste în prezent în centrul atenţiei pentru ei, reprezentanţiifirmei spun că se bucură că nu şi-au "pierdut calmul" în ultimiiani şi observă că se fac "paşi mărunţi în direcţia ceabună.
"Piaţa începe să fie normală, numai este o loterie sau un cazinou, cum era acum câţiva ani, şi sperca 2012 să fie un an cu preţuri normale. Toată lumea obişnuia săfacă real estate. Noi avem 40 de ani în imobiliare şi asta facediferenţa, astfel că noi vom realiza proiectele pe care le avem,chiar dacă cu o întârziere de câţiva ani."
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
