Deosebirea dintre "afacerea vieţii" şi "afacerea bună" a apărut drept o evidenţă în timpul discuţiilor Clubului Business Magazin pe tema evoluţiei pieţei imobiliare. O sumă de jurnalişti şi specialişti au încercat să desluşească cum şi de ce s-au transformat imobiliarele din "locomotivă economică" în "fier vechi pe linie moartă" şi cum poate fi schimbată această tendinţă.
Faptele sunt următoarele: luna februarie consemnează cel mai mic număr de oferte înregistrate pentru această perioadă în ultimii cinci ani, conform calculelor sitului anunturiparticulari.ro, care monitorizează anunţurile publicate de persoanele particulare în presa scrisă şi pe internet.
Proprietarii bucureşteni au scos pe piaţă 1.501 apartamente, minimul din 2007, în scădere cu 18 procente în comparaţie cu perioada similară a anului trecut. La nivelul preţurilor tendinţa este de scădere, cel mult de menţinere la nivelurile din 2011.
Tot în Bucureşti au fost livrate în 2011 în jur de 1.200 de unităţi rezidenţiale noi, o scădere importantă în comparaţie cu cele 4.000 de unităţi livrate în 2010.
Programul "Prima Casă" nu a reuşit să dezmorţească foarte mult piaţa rezidenţială, ci să stimuleze segmentul locuinţelor vechi, construite între 1975 şi 1990, observă raportul "Piaţa rezidenţială 2011" al companiei Parker Lewis.
Numărul proiectelor rezidenţiale scoase la vânzare în a doua jumătate a anului trecut era în Bucureşti de 97, însumând 4.419 apartamente; pentru comparaţie, în Varşovia erau disponibile 411 proiecte cu 18.188 apartamente, iar în Praga 352 de proiecte cu 7.272 de apartamente.
Studiul Jones Lang LaSalle din care am luat datele notează o paradoxală creştere de preţuri pentru Bucureşti, de circa 5% în 2011, în timp ce în celelate două capitale est-europene preţurile au rămas pe o tendinţă de scădere.
"Oamenii au obosit. Cred că pe unii dintre noi, dintre clienţi, dintre antreprenori, dintre cei care sunt implicaţi în business îi simt pentru prima oară un pic obosiţi şi deja neîncrezători. E o întârziere clară a finanţărilor din partea băncilor şi toată lumea practic caută doar oportunităţi. Majoritatea clienţilor şi partenerilor mei caută clădiri blocate, neterminate, nu mai vor să investească bani în autorizaţii, în studii de fezabilitate, să achiziţioneze terenuri, să înceapă procesul de construcţie. Preferă o construcţie terminată, al cărei proprietar este dispus să vândă", rezumă ceea ce se întâmplă în piaţa imobiliară Ilan Laufer, general manager al Retail Group.
Marea problemă în imobiliare nu este oferta, nivelul preţurilor sau îndărătnicia dezvoltatorilor sau a vânzătorilor, ci lipsa finanţării.
Imobiliarele, observă Adrian Crivii, directorul general al companiei de evaluare Darian, au traversat perioade de sprint începând cu 2009. "Fiecare s-a gândit că mai trec câteva luni şi apoi vor apărea şi veştile pozitive, că nu mai poate dura mult criza. De aceea, lumea e obosită deja. Una este să alergi şi să faci un sprint şi alta e să mergi din sprint în sprint." În loc de o dezgheţare a pieţei, problemele legate de datoria suverană şi cele de adecvare a capitalului au pus o presiune foarte mare pe bănci, iar finanţările au întârziat. Ce poate urma?
"Din nou, o reducere precisă a preţurilor determinată de faptul că, deşi sunt multe proiecte în dificultate, nu este nimic nou pe piaţa finanţării. Puterea de cumpărare e în scădere, băncile nu mai dau credite", completeză Crivii.
Optimiştii cred că lucrurile s-ar putea schimba. Răzvan Iorgu, managing director al CBRE, mizează pe faptul că România promite loc de creştere, ceea ce în Polonia nu se mai poate întâmpla.
"Privind prin ochii străinilor, este frapant cât de multe lucrări de infrastructură se derulează la noi. Practic asta nu se mai vede în alte capitale. Dacă azi ai un preţ pentru terenurile şi clădirile dintr-o zonă şi mâine se face un pod, precum Basarab sau cel din Barbu Văcărescu, şi accesul devine altul. Atunci se creează plusvaloare."
Iar Traian Stancu, chief operating officer la brokerul de credite Kiwi Finance, are două veşti bune. În zona rezidenţială există mai mulţi bani decât în 2009, când băncile au spus "stop" finanţării. În al doilea rând, mixul preţ pe proprietate şi venituri raportate la costurile creditării este cel mai bun dintre cele care au existat în ultimii cinci ani pe piaţa de retail.
"În acest moment avem un segment important de clienţi care văd o oportunitate de achiziţie. Nu acel speculator care voia să vândă peste şase luni cu 50% profit, ci doar persoane care au o proprietate şi vor s-o cumpere pe a doua pe care s-o achite cu banii de pe chirie. Clienţii din acest segment au veniturii medii şi peste medie pe un cost al creditului pe retail cel mai bun din toată istoria de creditare."
Cei mai mulţi dintre participanţii la club cred că băncile vor începe să lichideze portofoliile imobiliare neperformante, iar mişcarea va genera o dezgheţare a pieţei. Realitatea pare a fi însă alta: licitaţiile bancare se bucură de o anumită discreţie, iar variaţiile preţurilor de pornire sunt importante; chiar dacă în medie preţurile sunt cu 10% sub cele de pe piaţă, pot fi găsite atât apartamente mai ieftine cu 24% decât în mod normal, dar şi locuinţe mai scumpe cu 73%, conform Ziarului Financiar.
Că urmează un an al executărilor silite s-a anunţat şi la începutul lui 2011, fără ca aceasta să se fi întâmplat, însă băncile, presate de necesitatea de a-şi reduce creditele neperformante, încearcă să scape pe alte căi de garanţiile imobiliare.
"Băncile se orientează spre refinanţări, renegocierea termenilor creditului, soluţii amiabile de vânzare directă sau prin vehicule speciale, în colaborare cu beneficiarii de credite şi chiar cu implicarea lor activă, în cazul dezvoltatorilor", a declarat pentru BUSINESS Magazin Dimitra Marini, director general al EFG Property Services, subsidiară a grupului Eurobank EFG.
În prezent, spune ea, "riscul insolvenţei pentru o serie de dezvoltatori şi proiecte majore pare să crească, însă este foarte improbabil ca efectul să fie apariţia unei pieţe a activelor imobiliare cu probleme ("distressed"), întrucât potenţialul de absorbţie pentru proiecte la scară mare e redus, în special din cauza lipsei de finanţare" (distressed assets - active ai căror proprietari au dificultăţi financiare).
În segmentul spaţiilor industriale, cei mai mulţi care au proprietăţi, inclusiv băncile, au ajuns în punctul în care spun "Ok, nu pare că în următorii doi ani voi putea obţine un venit mult mai mare, aşa că trebuie să găsesc o soluţie", susţine Georgiana Andrei, director departamentul de retail la Colliers.
"N-o să se mai întâmple niciodată să ajungem să mai vedem piaţa de real estate aşa cum era ea în urmă cu patru ani. Vor fi produse noi, ciudate, care vor apărea. Tranzacţiile nu vor mai fi clasice. Bani sunt în piaţă. Eu cred că, începând de anul acesta, cei care au proprietăţile, inclusiv băncile, vor înţelege că trebuie să găsească o soluţie. Până acum vânzătorul şi cumpărătorul nu ajungeau în acelaşi punct. Acolo era problema."
Piaţa comercială ar putea fi dinamizată atât de proiectele ce urmează a fi inaugurate, proiecte ce vor însuma în jur de 260.000 de metri pătraţi de spaţii comerciale în Bucureşti, dar şi în provincie, de extinderea marilor reţele de magazine - Cora, Mega Image, Profi, Carrefour Market -, dar şi de o sporire a interesului pentru spaţii stradale din partea reţelelor de farmacii, a operatorilor de telefonie mobilă sau a retailerilor de îmbrăcăminte şi accesorii.
"La piaţa de retail clar a fost o reaşezare. Până în 2008, a fost o piaţă a centrelor comerciale. Oricine voia să cumpere un teren într-un oraş, pe care să facă un mall, pe care să-l vândă eventual înainte de a-l închiria, să-l închirieze şi tot aşa. După 2009 piaţa de retail a rămas la un volum foarte mare al tranzacţiilor. Livrările de anul trecut au fost comparabile cu cele din 2008. Dar piaţa s-a reaşezat: operatorii de food sunt extrem de activi la niveluri pe care nici nu le visam în 2008 din cauza preţurilor terenurilor. Departamentul nostru de retail a cunoscut o creştere exponenţială după debutul crizei, pentru că am descoperit o nouă nişă: piaţa parcurilor de retail, unde volumele sunt foarte mari", conchide Georgiana Andrei.
În zona de birouri piaţa s-a stabilizat, ba chiar a crescut uşor anul trecut. "Aceste lucruri s-au întâmplat prin consolidarea tuturor spaţiilor de clasă B, care devin vacante, tot ce a fost de calitate neclară se eliberează şi toţi clienţii se duc spre spaţiile de zona A care au devenit foarte ieftine. Logica acestui ciclu este simplă. Avem un bun nivel de închiriere, însă pe de altă parte nivelul de neocupare creşte în clădirile slabe calitativ", explică Radu Bolţan, director capital markets la Jones Lang LaSalle.
Dezgheţ pe piaţa imobiliară? Se pare că nu. Dar putem vorbi de clarificări, de întâlnirea între interesele vânzătorilor, fie ei dezvoltatori sau simpli cetăţeni, şi cumpărători, companii sau oameni de rând.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
