Scriam, miercurea trecuta, ca una dintre necunoscutele cu bataie lunga pe piata noastra imobiliara este cantitatea de bani (lei si valuta) ce poate fi angajata in tranzactii. Unul dintre motive este acela ca locuintele nu se vand decat rareori cu pretul afisat. De regula, suma la care se incheie tranzactia este mai mica. In vremea din urma, pe fondul inmultirii suspiciunilor, asociate cu privirile tot mai insistente aruncate catre piata imobiliara si cu incercarile vanzatorilor de a dovedi ca nimic nu se schimba, e chiar mult mai mica. Si nici nu exista conditii care sa favorizeze calcularea unor preturi medii cat de cat apropiate de adevar.
Fata in fata, sunt doua categorii de actori. Desigur, cu interese divergente. Atat fondurile speculative, cat si cele de investitii isi exprima fara ocolisuri interesul net ca preturile sa creasca. Lor li se adauga cei care vor sa vanda, sa vanda cat mai scump, fara a fi nici dezvoltatori si nici investitori. Toti intretin ideea ca scumpirile ar continua. Si publica prognoze: cresteri cu 20 sau cu 30 la suta. De cealalta parte sunt cumparatorii. Fie ca vor case in care sa locuiasca, fie ca vor sa speculeze, interesul lor este, acum, sa plateasca mai putin.
Mai sunt si analistii pietei imobiliare. Unii sustin ca, pe aceasta piata, este posibila o cadere a preturilor. Altii, convinsi ca raportul cerere-oferta nu se va modifica sau nu se va modifica brusc, mizeaza pe mentinerea preturilor actuale. Totusi, sunt multi factori care influenteaza piata, atat interni, cat si externi, asa ca numai timpul va decide ce va fi aici, in Romania, la rascruce de socuri interne si externe. Daca insa vom avea sansa unei ajustari sanatoase a cererii, dublate de concurenta intre dezvoltatori, atunci va fi posibil sa vedem cum pe piata noastra se va ajunge la un nivel de echilibru al preturilor cladirilor si terenurilor. Ar fi varianta optima.
Revin la necunoscuta invocata la inceputul acestor randuri: cantitatea de bani (lei si valuta) ce poate fi angajata in tranzactii imobiliare. Fara indoiala, sursele de bani sunt diverse. O sursa cardinala o reprezinta insa creditul imobiliar. Un lucru e sigur: volumul imprumuturilor va creste. In lei si in valuta. Statisticile ne arata insa ca, in momentul de fata, viteza de crestere e mult prea mare. Banca Nationala si-a exprimat deschis ingrijorarea, caci riscul de creditare a devenit evident, fapt ce a determinat trecerea la masuri care sa-i tempereze pe vitezomani.
Riscul de creditare e legat si de un alt aspect. Pana in prezent, societatea romaneasca a consumat mai mult decat a produs. De aici rezultand grave deficite, reflectate atat in balanta comerciala, cat si in balanta platilor externe. Dar si in pierderile companiilor, multe greu de cuantificat. De aici incolo insa mai avem o singura cale: reducerea acestor deficite. Care-i solutia? In niciun caz somarea Guvernului sa rupa veniturile de productivitatea muncii. Fiindca n-ar face decat sa lungeasca bolile economiei. Si, mai cu seama, sa toarne gaz peste focul si asa incins al inflatiei. Principalele motoare ce ar putea sa puna economia pe temelii sanatoase, in actualele imprejurari, sunt concurenta, pietele libere si castigurile sustinute de munca performanta.
Pentru banci si pentru IFN-uri, in politica lor de creditare, se desprind noi cerinte legate de un management al riscurilor la nivelul celor mai bune practici europene. Validarea veniturilor solicitantilor de credite, pentru ca imprumuturile sa nu ajunga la visatori, devine obligatorie. Tot asa cum obligatorie este deducerea cheltuielilor de subzistenta din venit, plus scaderea contravalorii facturilor la caldura, lumina, canalizare, telefon, impozite si taxe, la care se vor adauga, pe categorii de clientela, riscurile determinate de posibile socuri. Toate aceste cerinte restrang si nu extind plaja celor ce pot sa primeasca efectiv credite. Vremea pe planeta s-a stricat, turbulentele de pe marile piete financiare se apropie de Europa Centrala si de Est, unde cercul incepe sa se stranga, asa ca in aceste imprejurari speciale se impun masuri speciale.
Reducerea vitezei de creditare, fapt ce preocupa in prezent Banca Nationala, nu inseamna in niciun fel restrangerea volumului imprumuturilor. Dimpotriva, imprumuturile date de banci vor continua sa creasca, dar viteza de creditare va fi mai mica. Pana la evitarea oricarui risc. Cum insa restrictiile de viteza au in vedere numai populatia, dar nu si companiile, ne asteptam ca investitorii de pe piata imobiliara sa primeasca de aici inainte mai multe credite. Prin urmare, am putea vedea o crestere mai rapida a ofertei imobiliare, in raport cu o cerere mai putin exploziva. Si atunci mult doritele preturi de echilibru, pe piata imobiliara, s-ar putea sa-si faca loc in realitatea societatii romanesti.
Continuare: miercurea viitoare
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
